Valoriser les matériaux et mobiliers par la déconstruction sélective : l’exemple de l’hôtel Ibis les Halles et de l’ancien hôtel des Postes Marseillaise à Strasbourg
La valorisation des matériaux et du mobilier existants lors de projets de rénovation ou de déconstruction est loin d’être systématique. Cela s’explique notamment par la forte anticipation que le réemploi demande. Cette réflexion doit être menée bien en amont des travaux pour être optimale, ce qui n’est que rarement le cas aujourd’hui. De plus, les acteurs qui souhaitent promouvoir le réemploi se heurtent souvent à un manque de méthode, ce qui limite les possibilités. Elan, société de conseil en immobilier, a réussi à placer la valorisation de matériaux et mobiliers au cœur de deux projets à Strasbourg : la rénovation de l’hôtel Ibis des Halles, et la réhabilitation de l’ancien hôtel des Postes avenue de la Marseillaise. Entretien avec Matthieu Heller, responsable Elan territoire Nord-Est, dans le cadre du colloque Build & Connect.
Pourquoi avoir choisi de travailler sur l’hôtel Ibis et l’ancien hôtel des Postes Marseillaise ?
Matthieu Heller : Les Maîtres d’Ouvrage sont tous deux des clients avec lesquels nous travaillons régulièrement. Ils nous connaissent bien. Les travaux menés sur l’hôtel Ibis pour le compte d’AccorInvest avaient pour objet de changer de concept, c’est-à-dire de rénover les chambres (revêtements, sanitaires, menuiseries intérieures, etc.) et de remplacer le mobilier. D’ordinaire, les éléments évacués deviennent des déchets, alors qu’ils ont un fort potentiel de réemploi. Elan était déjà engagé en tant que maître d’œuvre sur le projet. On a profité de ce statut pour recommander à AccorInvest de mener une réflexion sur le réemploi pendant la Conception, afin de transformer les éléments à déposer en ressources.
Suite à cette première mission, nous avons proposé la même démarche à Bouygues Immobilier. L’ancien hôtel des Postes est classé patrimoine historique. Le bâtiment, construit au 19ème siècle, était exploité par La Poste. Le projet engagé par Bouygues Immobilier et Poste Immo, vise à le reconvertir en logements et bureaux, avec la présence d’une résidence seniors et d’un espace ErP en rez-de-chaussée. Un bureau de poste sera également conservé. Nous avons identifié un véritable potentiel de réemploi des différents matériaux du site. Là encore, Elan était déjà missionné en tant qu’Assistant à Maitrise d’Ouvrage (AMO) pour l’accompagnement environnemental du projet, ce qui facilite l’approche. On a pu s’appuyer sur l’expérience de l’hôtel Ibis pour proposer notre assistance à Bouygues Immobilier, qui a accepté.
Vous suivez une démarche de déconstruction sélective dans ces projets. Pouvez-vous nous en dire plus sur cette méthodologie de travail ?
M. Heller : La déconstruction sélective a pour objet de déterminer ce qui peut être revalorisé et ensuite d’accompagner cela de manière opérationnelle. Nous avons mis en place cette méthodologie de travail afin d’identifier efficacement les matériaux susceptibles d’être réemployées, et sous quelles conditions.
Elle se déroule en trois phases :
• Phase diagnostic : il s’agit d’identifier les ressources sur le site, autrement dit les gisements. On fait l’inventaire de tous les matériaux et mobiliers présents.
• Phase d’identification des filières : à partir de l’inventaire réalisé, nos équipes identifient les différentes possibilités de réemploi des matériaux et mobiliers, selon les filières disponibles. Nous classons la pertinence de filière selon un ordre précis. D’abord, nous regardons les possibilités de réemploi directement sur place des ressources. Ensuite, nous nous tournons vers le réemploi hors site. Si le réemploi n’est pas possible, nous allons nous pencher sur les filières de recyclages. Une fois ces voies épuisées, nous redirigeons les matériaux et mobiliers vers les filières classiques de revalorisation de la matière, de revalorisation énergétique ou, en dernier recours, ils sont enfouis comme l’autorise encore la réglementation française. Tous les matériaux et mobiliers ne sont donc pas réemployés sur site, même si l’objectif est de le faire autant que possible.
• Phase d’accompagnement opérationnel : à partir des choix des ressources et des filières retenus, en accord avec le donneur d’ordres, nous nous occupons de la coordination du réemploi tout au long des travaux. Nous gérons l’organisation et la logistique autour de l’exploitation des ressources concernées par le réemploi.
Sur le projet de l’hôtel Ibis, Elan a travaillé sur les 3 phases. À l’hôtel des Postes nous avons réalisé les deux premières pour l’instant.
Concrètement, quelles ressources avez-vous pu valoriser dans les deux projets ?
M. Heller : Sur le projet de l’hôtel Ibis, nous avons tout d’abord mené une réflexion sur le mobilier. Le projet impliquait le remplacement des lits, d’étagères, de banquettes ou encore de tables de chevets. Il était également prévu de changer les portes, les faux plafonds et le parquet. Sur site, nous avons réussi à réemployer des lames de faux plafonds dans les sanitaires des chambres et les portes intérieures. Le réemploi hors site a ensuite constitué la majorité de la valorisation. On a choisi, en accord avec le Maître d’Ouvrage, de faire don d’une grande partie des ressources. Notamment à une association locale, Entraide – le relais, qui aide les plus démunis à accéder à un logement décent et à un emploi. Entraide – le relais a pu récupérer une grande partie du mobilier, des équipements sanitaires, de la robinetterie, des équipements d’éclairage ainsi que du parquet stratifié que des bénévoles de l’association sont venus déposer eux-mêmes lors du chantier. Cela nous a permis de lier valorisation des ressources et engagement social.
L’hôtel des Postes est un monument historique. D’un côté, cela donne l’occasion de travailler avec des matériaux nobles, à fort potentiel de valorisation. Mais de l’autre, certains éléments ont des caractéristiques spécifiques, propre à ce type de bâti, comme par exemple les fenêtres ou les menuiseries intérieures. Ce n’est donc pas toujours évident à réemployer. Elan est arrivé un peu tard sur le projet, les locaux avaient déjà été vidés de leur mobilier par La Poste avant la cession de l’immeuble. Cependant, il restait encore de nombreuses ressources et l’équipe projet avait déjà pensé à faire du réemploi sur site de certains éléments comme les portes intérieures, des tuiles d’ardoise et certains radiateurs. Actuellement nous travaillons encore sur la recherche de filières, mais il est déjà prévu de valoriser les dalles de moquettes par l’entreprise RECYCLO MOKET qui les transforme en isolant ; de même, un certain nombre de portes existantes et leur encadrement présentant un intérêt patrimonial et esthétique seront récupérés et réutilisés par un agenceur local.
Quel bilan faites-vous de ces deux projets ?
M. Heller : On a tiré deux enseignements principaux de ces projets, qui nous serviront pour les prochains. Le premier, c’est que l’anticipation est au cœur du processus de valorisation. Anticiper permet de s’occuper d’un maximum de ressource sereinement. Il est donc nécessaire d’arriver le plus tôt possible sur un projet pour faire le diagnostic. Sinon, comme à l’hôtel des Postes, dans le cas où les locaux sont déjà vidés de leurs mobiliers, on risque de perdre des gisements. De plus, le lot de démolition avait déjà été attribué. Il nous a fallu renégocier le devenir de certains matériaux après coup.
L’anticipation, en phase Conception, permet de maximiser le potentiel de réemploi.
Le deuxième enseignement, c’est que le réemploi peut être financièrement viable !
Pour l’hôtel Ibis, on s’était fixé un objectif de bilan neutre, il ne s’agissait pas de générer du profit à partir du réemploi mais plutôt de tester la démarche. C’est pourquoi nous avons opté massivement pour le don à des associations. Au final, nous avons même réussi à générer un léger gain au niveau des travaux de curage par la réduction du nombre de bennes DIB.
Les travaux de l’hôtel des Postes ayant commencé au début de l’été 2020, il est encore trop tôt pour faire des estimations sur le bilan financier.
A noter, ce qui a rendu possible notre intervention initiale avec AccorInvest, c’est aussi une subvention de l’Ademe Grand-Est, qui couvre 70 % des honoraires d’AMO pour l’accompagnement. La subvention pour l’hôtel des Postes a été demandée, mais pas encore obtenue. Cette aide a été décisive pour déclencher l’engagement des maîtres d’ouvrage.
Cela montre à quel point il est important que les pouvoirs publics soutiennent ces initiatives.
Plus généralement, quels sont les enjeux majeurs du réemploi aujourd’hui selon vous ?
M. Heller : Un des enjeux majeurs est le développement des filières locales de réemploi. Il est encore timide aujourd’hui, même si ça va dans le bon sens. Dans les deux projets, on a surtout fonctionné avec des entreprises nationales. Les dalles de moquette de l’hôtel des Postes vont être envoyées en Normandie pour être recyclées par exemple. Même si nous avons pu travailler avec une association de Strasbourg pour l’hôtel Ibis, il manque des filières professionnelles locales pour que la démarche ait pleinement du sens et puisse être généralisée.
Ensuite, des questions de législation liées au risque assurantiel se posent pour certaines ressources. Par exemple, si on veut réemployer un appareil électrique, il faut s’assurer qu’il est bien aux normes et qu’il ne présente pas de défauts techniques. Cela peut poser problème dans le réemploi de certains équipements et peut décourager certains acteurs d’entreprendre des démarches de réemploi. C’est donc un point à réfléchir afin d’élargir les possibilités de valorisation.
Mais l’enjeu majeur pour moi reste celui de la gouvernance. L’avenir du réemploi dépend pour beaucoup de la volonté des maîtres d’ouvrage à s’engager systématiquement dans une réflexion en amont des travaux de rénovation. Ce n’est pas évident de les mobiliser.
Propos recueillis par Manon Salé
