VEFA et sanctions pénales : Terra incognita ? par Me LOMORO – NeoMag 38
En matière de vente d’immeubles à construire, les litiges entre promoteurs et acquéreurs sont légion. Si parfois les revendications des acquéreurs sont justifiées, il n’est pas rare non plus d’être confronté à des doléances infondées, voire tout à fait farfelues. En tout état de cause, mieux vaudra-t-il ne pas donner aux acquéreurs le bâton pour se faire battre. C’est pourtant ce qui arrive bien souvent lorsque les professionnels ignorent que nombre de dispositions légales relatives à la VEFA sont doublées de sanctions pénales.
En effet, conformément par exemple à l’article VII al. 1er de la loi du 28 décembre 1976 relative aux ventes d’immeubles à construire et à l’obligation de garantie en raison de vices de construction (non incorporés au Code civil, ni au Code pénal), prévoit que toute personne qui aura notamment exigé ou accepté de l’acquéreur, en cas de vente d’immeuble à construire, un versement ou dépôt quelconque avant la signature du contrat notarié VEFA hors dépôt de garantie de 2%, accepté ou exigé une avance sur les constructions projetées avant le début des travaux, accepté ou exigé après le début des travaux des paiements qui ne correspondent pas à l’importance des travaux réalisés, reçu des fonds dans le cadre d’une réservation autres qu’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial ouvert au nom du réservataire, ou encore demandé un dépôt de garantie excédant deux pour cent du prix prévisionnel, pourra être punie d’un emprisonnement de huit jours à un an et d’une amende de 251.- à 2.500.- EUR, ou de l’une de ces peines seulement.
Il n’est toutefois pas rare en pratique de voir des promoteurs exiger des paiements sur des travaux non encore exécutés.
Or, les professionnels ne devraient pourtant pas ignorer la règle édictée par l’article 1601-9 du Code civil suivant laquelle : « Après le début des travaux, les versements afférents à la construction ne deviennent exigibles qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux de façon à ce que les sommes payées correspondent à tout moment à l’importance des travaux réalisés ».
La jurisprudence a déjà eu l’occasion de trancher pareille affaire dans laquelle un promoteur a été condamné à une amende de 2.000.-EUR (Trib. Arr. Lux, 8 janvier 2008).
Ainsi, lorsqu’un promoteur agit en violation des dispositions légales règlementant les ventes d’immeubles à construire, il s’expose in fine, outre au risque de sanctions pénales, à un affaiblissement considérable de sa position de négociation vis-à-vis d’acquéreurs bien conseillés.
Afin d’éviter pareil risque, mais également et surtout toute condamnation pénale, mieux vaut-il donc s’assurer de respecter scrupuleusement la loi lors de toutes les phases d’un projet.
Par Me Vanessa LOMORO, Counsel - Avocat à la Cour.