Garantie de résultat des actifs : retour sur la matinée Business Immo-IFPEB
Le 9 octobre dernier, les professionnels de l’immobilier s’étaient donnés rendez-vous autour de la Garantie de Performance Energétique et sa déclinaison dans le tertiaire. Loin d’être accessoire, la garantie de résultat est une démonstration de qualité qui vient en support de la valeur locative. Vers un futur standard du marché?
Après livraison ou en exploitation, piloter un actif autour d’une consommation d’énergie prévisionnelle, en tirant parti de toutes les potentialités de l’immeuble, n’est plus une option. Qu’il y ait engagement contractuel sur les consommations ou pas.
L’IFPEB et BUSINESS IMMO présentaient les expériences concrètes de constructeurs et concepteurs, Bouygues Construction et SETEC, comme la vision d’un grand maître d’ouvrage, BNP PARIBAS REAL ESTATE et d’un grand utilisateur : L’OREAL. Au-delà des retours d’expérience, L’Institut a rappelé les éléments méthodologiques partagés par ses membres, rassemblés dans ce document.
Enfin des définitions claires
Introduisant la séance, Philippe PELLETIER, avocat et président du Plan Bâtiment Durable, a rappelé les définitions salutairement avancées par le chantier « Garantie de Performance Energétique » confié à Michel JOUVENT de l’association APOGEE pour clarifier le débat national :
- La GPEI, ou Garantie de Performance Intrinsèque atteste des performances énergétiques intrinsèques de l’immeuble, indépendamment de son usage futur. On s’assure de la performance du bâtiment et des équipements a posteriori, à l’aide d’une commissioning.
- La GRE, ou Garantie de Résultat Energétique, en plus des dispositions de GPEI, garantit une consommation réelle ciblée, tous usages, adaptée en fonction de l’utilisateur et du climat. la garantie porte sur des consommations mesurées par comptage et on peut distinguer la notion de GRE « courte durée » (Ex.: parfait achèvement ou biennale) ou longue durée (pilotage dans le temps, avec plan de progrès ou pas).
Ce mouvement vers la performance réelle des bâtiments a été souligné comme « le sens de l’histoire ».
Comment s’y prendre ?
Cédric BOREL a ensuite présenté pour l’IFPEB les quatre piliers d’un engagement de performance selon les membres, panel diversifié de maîtres d’ouvrages, entreprises, énergéticiens et industriels. Ces éléments méthodologiques partagés permettent de concevoir, réaliser et maîtriser convenablement un actif sur le sujet de l’énergie, même si on ne va pas jusqu’à l’engagement. La méthodologie est orientée pour le neuf mais parfaitement adaptable à l’existant et repose sur :
- Une bonne définition et expression de l’intensité d’usage et du potentiel d’usage dans le temps du bâtiment : le repérage de l’ensemble des possibles en termes d’usage... et des impacts énergétiques associés,
- Un calcul précis et détaillé des consommations prévisionnelles et leur sensibilité à l’intensité d’usage,
- Un commissioning énergétique du projet, le « fil rouge de la performance » de la programmation à l’exploitation,
- Un bon suivi de la performance dans le temps, avec une supervision énergétique orientée en assistance à l’exploitation et des moyens humains associés (exploitation.)
Cette démarche ne signifie pas des moyens disproportionnés, elle est à essentialiser en fonction des enjeux liés au bâtiment. Elle n’est pas supposée renchérir globalement les projets : si la sur qualité a un coût certain, la non-qualité en a un autre !
Démonstration par l’exemple
BOUYGUES Construction et SETEC Bâtiment l’ont démontré à suivre sur plusieurs opérations.
Il y a trois ans, Bouygues Construction signait le premier CPE en logement social avec LOGIREP à Vitry sur 231 logements, s’engageant après travaux à 40% d’économie sur le chauffage et l’ECS.
Frédéric GAL, Responsable Développement Durable et Conception chez BOUYGUES BATIMENT IDF, a présenté les résultats concrets : avec 53% d’économies réelles à climat constant, la performance était au rendez-vous. Le projet a mobilisé un commissioning, des simulations dynamiques et un plan de mesure simple et efficace.
Autre opération du constructeur, celle-là dans le neuf –et laquelle !- est l’engagement qu’a pris l’entreprise sur le Ministère de la Défense à Balard : un engagement sur la consommation tous usages, par bâtiment, par usage et sur une durée de 27 ans ! Là encore, la simulation énergétique du bâtiment (SED) et de ses usages, le commissioning, la mesure et le pilotage sont les pierres angulaires d’une performance qui devra garantir au futur utilisateur le maintien dans un « tunnel » de basse consommation (50 kWh par m2/an tous usages) pour une facture globale, sur ce projet majeur, de plus de 5 millions d’euros environ.
Jérôme MAYET, directeur général adjoint de SETEC Bâtiment, a démontré à son tour que cela s’appliquait parfaitement à la situation bailleur-preneur, notamment en début de bail : dans le bâtiment le Crystallin à Lyon, de 4000m2 dont ils sont seul locataire, le travail de commissioning SETEC Bâtiment en début de situation locative a permis à l’entreprise de détecter via un système de supervision de la consommation les sources d’écart à des prévisions recalculées et d’ajuster le bâtiment en reprenant en main les systèmes actifs et quelques aspects du bâti.
Le pragmatisme et simplicité de la démarche (prestation à l’échelle des économies visées), le ROI extrêmement court de l’opération a permis de maîtriser durablement le risque de future dérive de consommation, notamment grâce à la contractualisation d’un engagement de performance par leur exploitant IDEX sur 6 ans.
Si la technique sait faire, qu’en fait le marché ?
Barbara KORENIOUGUINE, présidente de BNP PARIBAS Immobilier a fait sienne la performance réelle pour les immeubles réalisés en promotion tertiaire et a dévoilé pendant l’évènement son offre CARE (pour « COMFORT AND RESPONSIBLE ENERGY BUILDINGS »), qui allie Garantie de Résultat Energétique avec qualité de l’air et confort des utilisateurs.
Il s’agit pour le promoteur d’assurer à l’investisseur et l’utilisateur de ses immeubles une GPEI associé à une GRE de deux ans, avec une attention au confort et la qualité de l’air. L’utilisateur pourra ensuite avec son exploitant la performance au-delà, avec tous les moyens à sa disposition pour y parvenir.
Cette démonstration de qualité vient évidemment en défense de la valeur de l’immeuble et de sa valeur locative.
Xavier MARCEAU, Directeur Immobilier de L’OREAL, habitué de la contractualisation dans tous les pays où réside L’OREAL, a rappelé que la GRE, intéressante sur le plan énergétique seul mais d’impact limité sur le plan économique, prenait tout son sens dans une perspective de meilleurs services à l’utilisateur, de facilité de reporting de l’éco performance et de Responsabilité Sociétale (RSE) de l’utilisateur.
Jean-Yves LE DEAUT, Député de la Meuse et Vice-Président de l’OPECST (Office Parlementaire pour l’Evaluation des Choix Scientifiques et Techniques), a clôturé la matinée au titre du rapport qu’il a récemment remis, « Les freins réglementaires à l’Innovation en matière d’économies d’énergie dans le bâtiment » (sur ce lien).
Le rapport, parmi un ensemble de mesures permettant un meilleur pilotage de la construction des normes techniques en France, fait de la culture de la mesure de la performance réelle in situ un axe de travail pour l’avenir. Mais dès aujourd’hui, le marché s’est saisi et en a fait un axe de nouvelles pratiques.
La GRE passage obligé du bâtiment de demain ? Le futur est sans doute réservé aux maîtres d’ouvrages responsables sachant passer le témoin à des « maitres d’usage ».
Cédric BOREL
Directeur IFPEB
Ressources
- Offre BNP PARIBAS REAL ESTATE : sur ce lien.
- Toutes les présentations de la matinée Business Immo – IFPEB sur ce lien (Lien sur page ifpeb.fr)
- Méthodologie proposée par IFPEB sur ce lien,
- Retours d’expérience Matinée Construction21 – IFPEB : "Consommations énergétiques réelles : comment les prévoir et s'engager?"
- Lien sur les communautés en ligne CONSTRUCTION21