Valeur verte des logements : nouvelle étude de l’association DINAMIC

L’association DINAMIC a publié le 1er avril 2015 une nouvelle étude de la « valeur verte » des logements d’après les bases notariales en France. Elle fait suite à la première étude publiée en 2013 et propose une estimation plus précise et analysant les maisons individuelles et les appartements, en province et en Ile-de-France.

L’association DINAMIC (Développement de l’information notariale et de l’analyse du marché immobilier et de la conjoncture), créée conjointement par le Conseil supérieur du notariat, la Chambre des notaires de Paris et la Caisse des dépôts et consignations, a étudié une première fois en septembre 2013 l’impact de l’étiquette DPE sur la valeur des logements. Elle présente, en avril 2015, une deuxième étude enrichie qui propose une nouvelle estimation de la « valeur verte » des logements.

Définition de la valeur verte

Pour rappel, la valeur verte peut être définie de manière généraliste comme « la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale » (ADEME, 2011). Cette valeur nette additionnelle est généralement calculée par comparaison. L’association de notaires DINAMIC, propose une définition plus précise : « La valeur verte correspond à l’augmentation de valeur engendrée par la meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre bien immobilier toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs »(DINAMIC, Septembre 2013). Concrètement, la plupart des études statistiques sur le sujet rapportent la valeur verte à la seule performance énergétique d’un bien, plus facilement mesurable et pour laquelle les données sont plus abondantes.

Une première étude sur les maisons individuelles

La première étude de l’association DINAMIC sur la valeur verte des logements, publiée en septembre 2013, avait permis de donner un ordre de grandeur de la valeur verte pour les maisons individuelles, l’analyse pour les appartements n’ayant pas permis d’établir de conclusions statistiquement significatives.

Cette étude basée sur les bases de données notariales BIEN et PERVAL utilisait une méthode statistique permettant de chiffrer l’impact de l’étiquette énergie sur le prix de vente des maisons, selon une approche « toute chose égale par ailleurs » (considération des paramètres du bien tels que la situation géographique, le type de commune, l’état du bien…) pour les maisons considérées « en bon état » (l’analyse pour les maisons en état « mauvais/vétuste » et « inconnu » n’ayant pas permis d’établir de conclusions statistiquement significatives).

Les résultats de cette étude ont montré l’impact de l’étiquette énergie en pourcentage du prix équivalent au prix du bien de référence classé D (par rapport au prix des biens classés A, B, C d’une part, E, F ou G d’autre part), sur la base des ventes de maisons individuelles sur la période 2010-2011.

Les résultats, présentés sous forme d’une carte, sont les suivant :

Impact de l’étiquette énergie en pourcentage du prix équivalent au prix du bien de référence classé D selon la zone climatique (période 2010-2011, bases des ventes) (Étude Dinamic, Septembre 2013)

• Pour les maisons avec une étiquette énergie A ou B, le prix de vente est de 14 à 27% supérieur au prix de vente d’une maison équivalente comportant l’étiquette énergie D selon les régions ;
• Pour les maisons comportant l’étiquette C, cette différence est de +10 à +15% selon les régions ;
• Pour les maisons comportant l’étiquette E, elle est de - 7 à - 16% selon les régions
• Pour les maisons comportant l’étiquette F, elle est de - 10 à - 22% selon les régions ;
• Pour les maisons comportant l’étiquette G, elle est de - 13 à - 28% selon les régions.

Ces pourcentages varient selon la zone climatique (8 zones différentes ont été définies pour la France), et ne sont valables que pour les zones pour lesquelles des données exploitables existent (voir carte).

Une étude enrichie

La deuxième étude de l’association DINAMIC utilise toujours les bases de données notariales BIEN et PERVAL et portent sur les mutations des logements anciens (au sens fiscal) à titre onéreux des années 2012 et 2013. La nette amélioration du taux de renseignements des étiquettes de performance énergétique (DPE) permet de présenter pour la première fois des résultats pour l’Ile-de-France et pour les appartements. 
Ont été analysés les étiquettes de 310 000 maisons et 210 000 appartements en province (base de données PERVAL) et 60 000 maisons et 110 000 appartements en Ile-de-France (base de données BIEN). Les résultats significatifs sont moins nombreux sur les appartements que sur les maisons en raison de la plus petite taille de l’échantillon étudié et de la moindre ampleur des effets.

Cette deuxième étude constate un écart de valeur de 5% en moyenne par lettre du DPE énergie en province, mais il est plus atténué en Ile-de-France. Les différences de tension du marché d’une part, le fait que l’économie potentielle résultant d’une meilleure performance énergétique varie peu avec la localisation d’autre part, expliquent que l’impact du DPE exprimé en proportion du prix du bien soit plus faible quand les prix sont élevés.

Lecture : En zone climatique H3, une maison dont l’étiquette est C se vend en moyenne 4% plus cher qu’une maison dont l’étiquette est D, toutes choses égales par ailleurs (dans la limite de l’information disponible dans les bases notariales).

Lecture : En Grande Couronne, un appartement dont l’étiquette est A ou B se vend 4% plus cher qu’un bien dont l’étiquette est D, toutes choses égales par ailleurs (dans la limite de l’information disponible dans les bases notariales).

Conclusion de l’étude

Les auteurs de l’étude se gardent de comparer les résultats de ces deux études car d’une part le marché du logement a évolué dans le sens d’une moindre tension, et les conditions d’exercice de la profession de diagnostiqueur et de réalisation des diagnostics ont aussi évolué et d’autre part en raison des changements de méthode de modélisation. De plus, l’évolution de taille de l’échantillon et celle de la méthode limitent la comparabilité.

Néanmoins, cette étude vient confirmer que le marché de l’immobilier accorde bien une valeur supérieure aux biens énergétiquement performants.  L’existence de la « valeur verte » n’est plus une supposition, mais un fait confirmé.

Le Plan Bâtiment Durable a déjà livré son point de vue sur la valeur verte des biens immobiliers dans un article et un dossier publiés en 2013.

EN SAVOIR PLUS : 
L’étude DINAMIC Mars 2015

Article publié sur Plan Bâtiment Durable
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