De la programmation à l’exploitation : la donnée au cœur du pilotage de stratégie patrimoniale digitale

L’atteinte des objectifs environnementaux et énergétiques nécessite une connaissance fine de son patrimoine afin de mener les actions adaptées pour garantir la performance énergétique, de la planification de travaux à l’exploitation. Un des enjeux est alors de disposer des moyens de pilotage suffisants pour assurer une planification des travaux adaptée aux objectifs mais également pour faciliter l’exploitation. Les données ont alors un rôle central à jouer.  

Les données au cœur du sujet 

Le pilotage d’un parc de bâtiments nécessite d’en avoir une connaissance précise pour prendre les bonnes décisions concernant son entretien, sa rénovation, ses évolutions. Cette connaissance touche à différents sujets interdépendants : 

• Environnement immédiat : quartier, réseaux, connexions, flux ; 

• Structure / bâti : plans et modifications, réseaux de fluides, évolution de matériaux, caractéristiques thermiques, équipements, travaux, sinistres ; 

• Occupation : consommation d’énergies, coûts (foncier, loyer / remboursement de prêt, entretien, rentabilité pour les bailleurs), renouvellement des occupants, précarité énergétique des occupants dans certains cas. 

Cette connaissance du (des) bâtiment(s) au sens large passe par la maîtrise des données qui s’y rapportent. 

Si cet enjeu a toujours existé, l’évolution des moyens de captation et d’analyse des données via les outils numériques le rend aujourd’hui accessible pour accompagner l’optimisation des opérations. 

Quelles données ? 

Plusieurs types de données peuvent être distingués :  

• Les données « froides » comme l’emprise foncière, la zone climatique, l’exposition au soleil ou au vent, l’ensemble des caractéristiques du bâti, dont la valeur est quasi permanente ; 

• Les données « chaudes », comme les consommations continues d’énergies, l’hygrométrie, les caractéristiques d’occupation, les altérations multiples de la structure ou des équipements, la valeur marchande relative à l’environnement immédiat ; 

• Les données intermédiaires, faites de l’accumulation des données « chaudes » qui permettent un suivi de leur évolution. 

Certaines données sont déjà disponibles, auprès de l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), du Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB), de l’Agence de la Transition écologique (ADEME) ou d’autres structures gérant historiquement celles-ci..

Certaines données sont « théoriquement » disponibles, mais difficiles à capter et centraliser, comme les données de consommation de gaz ou d’électricité, ou plus simplement les plans et autres représentations du bâtiment (plans d’origine, modifications, audits de tous types) ou des dynamiques de l’environnement immédiat, qui existent sous des formats différents et dans des stockages différents. 

D’autres données enfin nécessitent de mettre en place des moyens de captation spécifiques afin d’être exploitées, comme les données d’hygrométrie ou de consommation instantanée d’énergies. 

Organiser les données 

Certaines données existent donc, mais sont très hétérogènes par leurs formats et disséminées sur différents sites ou serveurs, or pour être exploitées de manière pertinente, les données doivent être rassemblées et rendues homogènes. 

Le traitement de celles-ci doit donc faire l’objet d’une réflexion à part entière, que l’on se place à l’échelle d’un logement, d’un parc de logements ou d’une collectivité publique. 

Il s’agit : 

• D’organiser des systèmes de centralisation et d’homogénéisation des données (et de captation spécifique le cas échéant), voire de définir et d’imposer des standards de formats numériques permettant le partage ; 

• De construire des algorithmes capables de « faire parler les données » ; 

• De faire évoluer les pratiques de gestion et de décision pour intégrer cette nouvelle dimension à la gestion des bâtiments. 

Étude de cas : Stratégie de rénovation d’un parc locatif privé 

Le parc locatif privé est un parc qui était jusque-là peu rénové sur le plan énergétique et par conséquent surreprésenté dans les classes de logements les moins performantes du diagnostic de performance énergétique (DPE E, F et G).  

Les nouvelles contraintes réglementaires qui s’appliquent progressivement à partir du 25 août 2022 rendent l’acte de rénovation énergétique désormais indispensable pour éviter l’interdiction de location, mais également limiter la perte de valeur immobilière du parc.  

Mais quels sont précisément les besoins en rénovation au regard des risques à ne pas rénover ? Quels bâtiments, quels logements sont concernés ? Quand rénover ? Quels travaux réaliser ?  

Tout l’enjeu de la programmation des travaux de rénovation sera d’apporter des réponses à ces questions, à l’échelle du logement, du bâtiment et de l’ensemble du parc locatif cible.  

Illustration : Évaluation du risque à ne pas rénover pour un gestionnaire de parc locatif 

Le DPE, point de départ de la programmation de rénovation 

La première brique de la programmation est de connaître précisément quels sont les logements devant être rénovés au sein du parc, c’est-à-dire quels sont les logements classés E, F et G du nouveau DPE. Pour un ou quelques logements, la collecte d’information est aisée, qu’il s’agisse de récupérer les DPE réalisés ou d’en faire réaliser par des diagnostiqueurs immobiliers. À l’échelle de plusieurs milliers ou dizaines de milliers de logements, il est impensable de le faire sans traitement de données et l’on comprend alors le rôle central que va jouer la data dans la conception de la stratégie de rénovation à l’échelle de l’ensemble du parc. 

Pour déterminer les DPE nouvelle génération des logements d’un parc, on s’appuie sur les données réelles mises à disposition par l’ADEME (l’ancienne et bientôt la nouvelle base de données DPE), mais cette vision parcellaire (DPE non réalisé, vierge, sur facture, donc potentiellement incohérent avec les nouvelles étiquettes) doit être complétée par des données modélisées pour avoir une vision exhaustive des enjeux à l’échelle du parc. On utilise alors les modèles ELEMENT Cadastre bâtiment et ENERTER Résidentiel d’Énergies Demain qui modélisent les bâtiments et les classes DPE selon la dernière méthode de calcul 3CL 2021.  

Élaboration de la stratégie de rénovation 

Une fois l’état des lieux réalisé et les enjeux évalués, il convient de construire une stratégie de rénovation cohérente avec les contraintes liées à un parc locatif comme la libération de l’appartement par le locataire pour réaliser les travaux à l’intérieur du logement. Ou encore, pour des appartements, la mise en cohérence de la stratégie de rénovation du logement avec celle de l’immeuble.  

On s’appuie pour cela sur des algorithmes établis à partir du travail réalisé par POUGET Consultants dans le cadre du projet Stratégies Rénovation du programme PROFEEL porté par l’AQC.  

Illustration : scénario de rénovation d’un parc locatif en fonction de la vacance 

La stratégie de rénovation à l’échelle du parc doit alors établir la programmation des rénovations, mais également évaluer les bénéfices escomptés en matière de réduction des consommations, émissions de gaz à effet de serre et diminution des factures pour les occupants, en plaçant cette stratégie dans une dynamique de long terme en accord avec la stratégie nationale de neutralité carbone à horizon 2050.  

Pilotage des rénovations et des indicateurs environnementaux pour un rebouclage itératif de la stratégie de rénovation 

La rénovation d’un parc locatif est programmée sur plusieurs années voire dizaines d’années, et un même logement peut être rénové en plusieurs étapes séparées de plusieurs années, selon les contraintes et la stratégie choisie au regard des différents enjeux (économiques, réglementaires, environnementaux et sociétaux).  

Il est alors indispensable de piloter les rénovations et le suivi des indicateurs environnementaux (consommation d’énergie, émissions de gaz à effet de serre, production d’énergie renouvelable) pour mettre à jour la stratégie de rénovation au fil de l’eau et permettre d’anticiper au mieux les contraintes en limitant les risques. Ainsi, chaque occasion d’avoir une vision affinée de l’état du parc, c’est-à-dire chaque occasion de remonter des données réelles sur les logements, doit être saisie : diagnostic de performance énergétique, audit énergétique, dossier de demande d’aides, etc. Tout l’enjeu du pilotage réside alors dans la capacité à consolider et valoriser ces données pour qu’elles puissent guider la stratégie de rénovation.  

Pour ce faire, le carnet numérique d’information du logement est un outil clé. En conservant les données du logement de façon standardisée, mises à jour après chaque évènement de la vie du logement, que ce soit des données sur les caractéristiques techniques et physiques du logement ou le suivi des consommations d’énergie, le carnet du logement permet de mettre en place un pilotage en temps réel des rénovations et des logements. Il est dès lors essentiel que chaque rénovation soit accompagnée de la mise en place du carnet numérique d’information du logement. 

Un article signé par Philippe Nepomiastchy et Charlotte Vincent-Genod de Casbâ et par Julien Parc de POUGET Consultants. 

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