Labels, certifications… Une solution face à la résiliation accrue des baux dans le tertiaire ?

Le marché de l’immobilier de bureaux en France connaît une forte baisse d’activité depuis le début de la crise sanitaire. Dans ce contexte inédit, la mise en place de labels ou certifications environnementales peut être une solution pour booster l’attractivité des bâtiments tertiaires. Parmi eux, BREEAM-In-use, HQE Exploitation ou LEED Ebom notamment mesurent les impacts d’un bâtiment sur l’environnement et les moyens mis en œuvre pour les diminuer.

Un deuxième trimestre 2020 historiquement faible pour les baux immobiliers de bureaux

Une baisse de 46% par rapport à l'année dernière en régions, seulement 1,5M de m² loués en Île de France (contre 2,3M habituellement), un taux de vacance à Paris en augmentation de 26% vs l’année précédente : le marché locatif de bureaux connaît sa pire période depuis 20 ans. La Covid-19 a bouleversé notre façon de vivre, et de travailler. La crise liée au virus a ralenti la demande, stoppé net les projets d'agrandissement, et certaines entreprises n'hésitent plus à rendre leurs locaux pour réaliser des économies. Face à l'essor du télétravail, les immeubles de bureaux ont vu leur cote de popularité chuter de manière vertigineuse. D’ordinaire méfiantes vis à vis de cette pratique (seulement 23 % des entreprises y étaient favorables*), la situation d’urgence sanitaire a contraint les entreprises françaises à mettre en place le travail à distance. Et force est de constater qu’après plusieurs mois de fonctionnement, l’expérience est plutôt concluante. Moins de temps passé dans les transports et une organisation de travail plus flexible permettent aux salariés de travailler efficacement sans baisse de productivité. Côté employeur, outre la réduction des coûts liés aux locaux, on constate une diminution de l’absentéisme et un marché du recrutement revigoré. Des éléments qui encouragent bon nombre d’entreprises à résilier leurs baux pour alléger les coûts et s’adapter au contexte. Une tendance qui tend le secteur et rend les bâtiments très concurrentiels.
 

Les certifications environnementales, des leviers de valorisation à impact positif

S’intéresser à l’efficacité énergétique d’un bâtiment est donc devenu indispensable, non seulement pour se démarquer et attirer les locataires, mais aussi pour éviter une décote trop importante à la cession (de l'ordre de 15% entre un bâtiment de classe énergétique F vs classe C). Et pour les plus performants, les plus-values sont au rendez-vous. Un élément facilement mesurable, qui mérite de se pencher sur les certifications qui permettent de rendre un bâtiment plus performant au niveau environnemental. Le label BREEAM In-Use par exemple. Lancée en 2009, cette certification internationale créée par la BRE (Building Research Establishment) au Royaume-Uni  se concentre sur deux parties : l’estimation des performances du bâtiment et la qualité de sa gestion. Ce label est une méthode flexible, où chacune des 2 parties (performance ou qualité de gestion) peut être certifiée indépendamment, et qui ne requiert pas une qualité intrinsèque minimale du bâtiment. Il est donc un outil de cotation, mais s‘avère aussi très utile dans une logique d’optimisation des coûts de fonctionnement d’un bâtiment ou d’engagement de la société en matière de RSE.  Le label HQE (Haute Qualité Environnementale) s’inscrit également dans la préservation de l’énergie des bâtiments. Cette certification a été la première à voir le jour et est devenue, au fil des années, une référence dans le secteur. HQE vise à réduire les impacts des bâtiments sur l’environnement, en les invitant à mettre en place une gestion optimisée des consommations d’énergie et de réduction des déchets. Enfin, le label LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), créé par le US Green Building Council, vise à apprécier la performance environnementale des constructions. Parmi les critères d’évaluation : l’efficacité énergétique, la gestion de l’eau ou encore la gestion du chauffage pour les bâtiments.
 

Maîtriser sa consommation d’énergie et s'inscrire dans une démarche environnementale durable

Ces labels permettent d'identifier les points faibles d’un bâtiment et ainsi d’établir un plan d’actions pour améliorer la performance environnementale de l’actif. Il s’agit d’impliquer les propriétaires, gestionnaires, et occupants dans une démarche de maîtrise des consommations : équipement (thermostat, ampoules à basse consommation), organisation (proximité avec de la lumière naturelle pour les postes de travail), comportements (éteindre les machines la nuit, gérer son impact environnemental via une utilisation d’internet plus responsable)... L’objectif est commun et nécessaire pour des raisons économiques, mais surtout environnementales.

Le positionnement d’une entreprise sur les questions environnementales est aujourd’hui un aspect primordial de sa gestion, aussi bien sur le plan juridique qu’au niveau de l’attractivité et de la réputation. Les Français sont exigeants en matière de respect de l’environnement, qu’ils soient dans la peau d’un consommateur, ou d’un collaborateur. La crise sanitaire a favorisé l'émergence d’un fonctionnement hybride, alternant travail à la maison et présence au bureau, et qui pourrait s’imposer comme la norme en France. Dans ce contexte, l’avenir du secteur locatif de bureaux est étroitement lié à sa capacité d’adaptation aux nouvelles attentes des entreprises locataires et de leurs salariés.

* Sources : Jill.fr, OpinionWay, Enquête Xerox - 2020, Zevillage et Neo-Nomade

Par Julien Bruneau, Co-fondateur et CEO d'iQspot.