Rénovation énergétique et surélévation : colloque européen de Barcelone

A BARCELONE, congrès sur les financements de la rénovation énergétique:  surélévation, extension pour financer la rénovation énergétique 

Les 4 et 5 octobre 2017 à BARCELONE : PLANETE SURELEVATION a participé au colloque international sur le  renforcement des capacités des immeubles et  le financement de l'efficacité énergétique par le biais de «  modules complémentaires ».

ABRACADABRA (qui a donc invité PLANETE SURELEVATION a faire part des ses expériences et réalisations en France) est un programme de la Commission européenne sur les financements de la rénovation énergétique en utilisant les extensions de volume de batiments et les énergies renouvelables.

ABRACADABRA est l'acronyme d'un titre résumant la stratégie du projet:  « Adjonction de bâtiments adjoints pour rénover, adopter, soigner et développer les bâtiments réels jusqu'à l'énergie zero, en activant un marché pour une rénovation en profondeur ». En fait, ABRACADABRA repose sur l'hypothèse préalable que les avantages non liés à l'énergie jouent un rôle clé dans la rénovation en profondeur des bâtiments existants.  En particulier, les actions d'ABRA se concentrent sur la création d'une augmentation substantielle de la valeur immobilière des bâtiments existants à travers une transformation énergétique et architecturale significative. Les objectifs centraux de la proposition consistent en une réduction importante du temps de remboursement des interventions, un renforcement de la confiance des investisseurs clés, une amélioration de la qualité et de l'attractivité du parc immobilier existant et, enfin, une accélération concrète du marché vers la cible des bâtiments à énergie quasi nulle.  L'écart d'investissement réel dans le secteur de la rénovation en profondeur est dû au fait que des investissements élevés sont nécessaires dès le départ et qu'ils se caractérisent généralement par un niveau de risque excessivement élevé et de longs délais de récupération.  Il est donc nécessaire de développer des actions harmonisées, concertées et innovantes pour débloquer les fonds publics et privés nécessaires, combler le déficit d'investissement dans l'efficacité énergétique et contribuer à terme à relancer le marché de la construction et créer de nouveaux emplois). 

PLANETE SURELEVATION est venue expliquer qu’en France, l’extension d’un bâtiment ou la réalisation de nouveaux lots sur le toit permettant de créer de nouveaux lots constituaient un autofinancement des travaux de rénovation énergétique par le produit de la vente des droits à  construire. Les copropriétés sont les premières concernées car elles cherchent à financer (avec du mal) d’importants travaux de rénovation énergétique. Quoi de mieux, quand cela est possible, que la vente de nouveaux lots ainsi créés pour payer les travaux : Un vrai trésor caché de l’immeuble ! La construction en verticalité  est en développement inexorable dans le monde car les urbanistes et les pouvoirs publics ont fini par comprendre l’intérêt de celle-ci pour le développement durable : Fini le stress et les émissions de GES dues au transport, terminé l’étalement urbain néfaste. 

Depuis le milieu des années 1950 la population des villes européennes a augmenté de 33 % tandis que leur surface s’accroissait de 78% ! l’étalement urbain est un facteur de dépendance à l’automobile et de multi-équipements : le taux de motorisation est d’autant plus élevé qu’on s’éloigne du centre ville. L’extension et la surélévation s’imposent mais de manière encadrée sur les plans de l’urbanisme et de l’architecture urbaine. 

EN FRANCE :

La législation française favorise la surélévation de plusieurs manières ce qui a particulièrement interessé l’auditoire européen qui connaissait mal cette pratique :

• Le droit de la copropriété a supprimé le droit de véto des copropriétaires du dernier niveau en le remplaçant par un droit de priorité pour surélever.
• Les conditions de majorité ont été abaissées : 51% dans les grandes villes dans lesquelles le droit de préemption de la commune a été institué et 2/3 des voix dans les autres.
• Possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réaliser lui-même l’opération ou de vendre le droit à construire à un promoteur.

Le droit de l’urbanisme a été lui aussi réformé en permettant de nombreuses et importantes dérogations aux règles de construction classique. L’architecte chargé du permis de construire doit produire aux services instructeurs une notice technique spécifique pour lui permettre d’obtenir ces dérogations en fonction de la configuration du bâtiment. Il est recommandé d’introduire dans le projet la végétalisation et les énergies renouvelables ce qui facilitera l’octroi du permis de surélever.

Reste la question de l’aspect architectural de la surélévation qui doit faire l’objet d’une discussion avec la Mairie surtout à proximité des monuments historiques.On peut s’attendre à des restrictions ou au contraire à de l’imagination laissant la place à la « signature architecturale »… Des augmentations de gabarit de l’immeuble peuvent même être obtenues si la surélévation répond à des critères d’efficacité énergétique et de développement durable. Au plan fiscal des avantages peuvent être accordés sur les plus values réalisées en cas de cession du toit.

Pourquoi cette évolution ? Les pouvoirs publics sont désormais favorables à la verticalité maitrisée, à l’augmentation des copropriétés verticales qui sont bonnes pour le développement durable.

LE MODELE DE PLANETE SURELEVATION :

Planète surélévation s’est constituée en Association fermée composée de spécialistes de l’extension et la surélévation : Architectes, syndic de copropriété, Avocat, ingénieur financier de copropriété, bureaux d’étude, en partenariat avec un Notaire et un Géomètre-expert. Planète surélévation établit un BIS (Bilan Initial de Surélévation©) qui est un pré-audit sur les plan architectural, juridique, financier sans oublier la technique de communication auprès des copropriétaires, phase essentielle !

Soit la copropriété réalise elle-même la surélévation et vend les lots à construire pour en encaisser le prix, soit elle vend le droit à construire sur le toit à un promoteur. Les conditions financières ne sont pas évidemment les mêmes car la marge classique du promoteur sera supprimée si la copropriété fait elle-même mais alors elle devra se doter d’un AMO (Assitant à Maitrise d’Ouvrage) pour l’épauler et trouver les assurances nécessaires.

Planète surélévation constituera prochainement, dans une  nouvelle structure commerciale, une équipe d’AMO pour accompagner les copropriétés mais elle continuera de vendre les BIS et d’effectuer du lobbiyng auprès des pouvoirs publics ce qu’elle a fait avec succès car elle a initié la modification de la Loi sur la copropriété en 2014.

ABRACADABRA, L’EUROPE et PLANETE SURELEVATION

La première journée du colloque a été consacrée à l’exposé des solutions pour financer les rénovations, trouver les boites à outils communes en Europe et à la visite d’une surélévation par pose de modules sur le toit sur un immeuble de Barcelone. 

 3 ateliers ont été constitués par ABRACADABRA le lendemain du colloque : 

Atelier juridique :

Est-il possible de transposer en droit européen et/ou dans les pays européens les dispositions législatives et règlementaires françaises qui favorisent la surélévation.

Atelier technique :

A partir de l’immeuble LE MERLI à Boulogne Billancourt, copropriété en voie de se suréléver dont les données techniques et architecturales ont été transmises à ABRACADABRA, peut-on en tirer un modèle informatique reproductible ailleurs.

Atelier financier :

Comment modéliser tous les aspects financiers d’une surélévation : cout de construction, prix de vente, du droit à construire, prix de vente des nouveaux lots en introduisant dans la matrice en voie de création les particularités de chaque pays européen.

Et, ce qui est essentiel à PLANETE SURELEVATION car c’est un des combats qu’elle mène : Comment mieux financer la surélévation par la constitution aux coté des banques traditionnelles d’un organisme de caution pour la délivrance des prêts et la garantie de bonne fin des travaux : Comment résoudre le problème crucial des « starting funds » dès lors que l’auditpréalable, c’est à dire le BILAN INITIAL DE SURELEVATION (BIS©) suggère la surélévation qui est possible.

Les travaux ne font que commencer et seront suivis en 2018 après transmission des informations aux participants …

Dominique SEVRAY, Président PLANETE SURELEVATION
Olivier BRANE, Avocat honoraire, Secrétaire général,Administrateur PLANETE SURELEVATION
http://www.planete-surelevation.com
Novembre 2017