Réhabilitation de 555 logements sociaux à Port-Saint-Louis (13)

par sylvie soustelle
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2023-01-26 00:00:00
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France
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629 / EN

Renovation

Type de bâtiment : Logement collectif > 50m
Année de construction : 1972
Année de livraison : 2022
Adresse : Résidence Ambroise Croizat 13230 PORT-SAINT-LOUIS-DU-RHôNE, France
Zone climatique : [Csa] Continental Méditerranéen - Tempéré, été sec et très chaud.

Surface nette : 51 258 m² SHON
Coût de construction ou de rénovation : 16 400 000 €
Coût/m² : 319.95 €/m²

Proposé par :

Label / Certifications :

Consommation d’énergie primaire :
60 kWhep/m².an
(Méthode de calcul : RT 2020 )

Consommation énergétique

Bâtiment économeBâtiment

< 50A

51 à 90B

91 à 150C

151 à 230D

231 à 330E

331 à 450F

> 450G

Bâtiment énergivore

Dans le cadre de ce projet, les 26 bâtiments des résidences de l'Entreprise Sociale pour l'Habitat LOGIREM (Marcel Baudin, Ambroise Croizat et Jules Jolivet) à Port-Saint-Louis (13) ont été rénovés thermiquement et architecturalement. Au total, 555 logements sociaux sont concernés par les travaux. Le chantier a démarré en juin 2020 sur la résidence Ambroise Croizat, puis les deux autres résidences ont suivi au printemps 2021 pour une livraison finale fin 2022.

L'opération se distingue du fait de l'étendue des travaux mis en oeuvre : de l'isolation des façades à la rénovation de l'intérieur des logements, en passant par une mise aux normes de sécurité et la réhabilitation de la chaufferie. Ces travaux ont permis de réduire la consommation énergétique de 60% et d'atteindre le niveau BBC Rénovation, améliorant ainsi le confort des habitants tout en minimisant l'empreinte environnementale des bâtiments. Des panneaux solaires thermiques en toiture permettent de produire une partie de l'énergie nécessaire à l'eau chaude sanitaire. Enfin, grâce au marché de performance conception-réalisation-exploitation-maintenance, les intervenants ont pu prendre en compte les désirs et besoins des habitants à chaque étape de ces travaux en site occupé.

Ce projet s'insère dans la stratégie du bailleur social LOGIREM qui, au delà de l'impact environnemental, considère la rénovation énergétique comme un moyen d'améliorer le service offert à ses locataires tout en maintenant l'attractivité de son parc. Plus de 170 réhabilitations ont été initiées en 2020 et bien d'autres verront le jour ces prochaines années.

Des bâtiments vieillissants et énergivores

Les 26 bâtiments reflétaient une architecture typique des constructions des années 1970 : en plans rectangulaires réguliers, marqués par la prévalence des éléments bétons et aux façades monotones et délabrées. Bâtiments "plots" et "barres" s'alternent dans le quartier sur une composition en plan masse. Tous les immeubles sont construits selon le même module : les façades en mur gouttereau présentent des éléments préfabriqués constitués de paravents sur les loggias (formant les larges travées), les travées plus étroites sont formées de baies rectangulaires et revêtues de dalles de gravillons lavés. Le toit en terrasse, le revêtement en dalles de gravillons lavés, le plan au sol longitudinal, la volumétrie simple donnent à ces édifices un caractère moderne. Enfin, tous les bâtiments et espaces n'étaient pas accessibles aux personnes à la mobilité réduite (PMR), alors que le taux d'occupation par des séniors ne faisait qu'augmenter.

Sur le plan énergétique, des premiers travaux ont été menés en 2012 pour isoler les toitures et les pignons des bâtiments de type "barre". Néanmoins, la situation sur le long terme est restée inchangée, avec une consommation d'énergie primaire de 160 kWh/m²/an et des déperditions importantes, notamment au niveau des murs et des menuiseries. Les locataires ont témoigné de leur inconfort en hiver dû à la distribution de chauffage déséquilibrée ainsi qu'à l'inefficacité des émetteurs. Les propriétés du bâti ne permettaient également pas d'offrir un confort d'été correct dans une région prône aux étés secs et chauds.

Un marché de performance CREM

Ces nombreux enjeux ont poussé la maîtrise d'ouvrage LOGIREM à opter pour un marché de performance dit "CREM" (conception, réalisation, exploitation et maintenance). A la différence d'un conception-réalisation classique, le groupement sélectionné devra justifier d'objectifs de consommation énergétique réelle et de perméabilité à l'air pour les quatre années suivant la livraison des travaux. Un suivi des consommations sera réalisé et les entreprises seront pénalisées en cas de dépassement. Un des intérêts phares de ce type de contrat est que les intervenants sont incités à sensibiliser et conseiller les occupants à utiliser et entretenir leurs logements de manière à réduire leurs consommations d'énergie et d'eau. Nombre de rénovations performantes, malgré la mise en oeuvre d'isolations et d'équipements efficaces, débouchent sur un gain énergétique réel bien loin du gain théorique. Anticipant cet écueil, le marché CREM reflète une volonté de réduire l'impact énergétique du bâtiment sur le long terme.

Le groupement composé de GCC Provence, BA Architecture, Sartorius Fréderic Architecte, PLB Energie Conseil, Chorus, EDEN BAT et Véolia a remporté le marché. Dans ce cadre, des livrets d'utilisation ont été fournis aux locataires, détaillant les gestes à adopter pour bien utiliser et entretenir le matériel et pour réduire les consommations d'énergie et d'eau. Trois réunions annuelles seront organisées pour sensibiliser les locataires, les responsables du site et gardiens. Ces derniers seront également formés chaque année à la gestion technique simple des équipements.

Une rénovation globale et pragmatique

Un programme de travaux ambitieux a été développé sur les résidences, de manière à rendre le site plus agréable et confortable. Un entretien avec chaque locataire a tout d'abord été mené afin de dresser un état des lieux des logements et de respecter les aménagements réalisés. Une étude basée sur des notions bioclimatiques a permis d'identifier les leviers les plus efficaces et économiques pour améliorer le confort thermique.

Les façades ont été ravalées et les ITE déposées et remplacées par de nouvelles en laine de roche. L'étanchéité des toitures a été reprise, puis des panneaux solaires thermiques ont été installés. Les réseaux enterrés ont été remplacés. Les garde-corps des balcons ont été démolis et des solutions architecturales attractives ont été mises en place. Enfin, les façades ont été modernisées avec l'applique de teintes blanches et jaunes, apportant légèreté et luminosité aux bâtiments.

Les parties communes ont également fait l'objet d'importants travaux de rénovation et d'embellissement. Les halls d'entrée ont fait peau neuve avec la pose d'un nouveau carrelage et revêtement mural, un rafraîchissement du plafond, l'installation d'un éclairage d'ambiance LED à détection de mouvement et de nouvelles menuiseries et boîtes aux lettres. De plus, certains bâtiments abritant une part importante de séniors étaient ciblés pour une amélioration de l'accessibilité. Les locaux vélos ont été refaits et remeublés afin de répondre à la demande des locataires.

Pour chaque logement, les travaux ont concerné la rénovation des salles de bains, la mise en sécurité électrique, le remplacement des menuiseries extérieures et des portes palières et la création de protections solaires.

Enfin, une réflexion concernant la requalification des abords et du traitement paysager de l’ensemble du site a été menée. Un travail paysagé des espaces extérieurs a permis de les rendre plus agréables, notamment les placettes bétonnées peu ombragées qui ont été plantées de davantage d'arbres couvrants.

Les travaux se sont déroulés en site occupé, et en période de COVID19 pour la résidence Ambroise Croizat. Un protocole renforcé a été instauré afin de ne faire courir aucun risque aux habitants et aux équipes intervenant sur le chantier, et de réduire les nuisances.

Couplage solaire thermique et gaz pour de meilleures performances

Ce projet avait pour objectif d'atteindre la niveau BBC rénovation avec une consommation d'énergie primaire inférieure à 64 kwh/m² /an. Au-delà d'une isolation performante, les systèmes énergétiques ont été remis à niveau, notamment par le biais de nouvelles chaudières gaz à condensation économes. Celles-ci sont couplées à une installation en toiture de 364m² de panneaux solaires thermiques, qui fournit 60% de la chaleur nécessaire pour l'eau chaude sanitaire. Cela permet de réduire la part de gaz utilisée tout en soulageant les chaufferies qui resteront en bon état plus longtemps. Les bâtiments des résidences surplombant le quartier, l'ensoleillement est excellent et poussait donc à mettre en place cette solution.

Opinion des occupants

"Malgré l’importance des travaux, j’ai eu des ouvriers qui m’ont tout laissé dans un super état quand ils sont repartis. J’ai été satisfaite des travaux réalisés", indique Sylvie qui a fait visiter son appartement lors de l’inauguration pour montrer les réalisations du chantier de réhabilitation.

Crédits photo

OLIVIER MONGE / MYOP

Maître d'ouvrage

Nom : LOGIREM

Contact : Farid REZKALLAH - farid.rezkallah[a]logirem.fr

https://www.logirem-accession.com/decouvrir-logirem-accession/groupe-logirem/

Maître d'œuvre

Nom : GCC PROVENCE

Contact : M. FABRI - jean-francois.fabri[a]gcc.fr

https://www.gcc-groupe.com/region/provence-alpes-cotes-dazur/

Intervenants

Fonction : Assistance à Maîtrise d'ouvrage

GESCEM

M. MAMBRUCCHI - vincent.mambrucchi[a]gescem.com

http://gescem.com/

Fonction : Architecte

BA Architecture

M. CERCACI - architecture[a]ba-a.net

Fonction : Architecte

Sartorius Fréderic Architecte

M. SARTORIUS - frederic.sartorius[a]gmail.com

Fonction : Bureau d'étude thermique

PLB Energie Conseil

M. MORTIER / a.mortier[a]plbenergieconseil.fr

https://plbenergieconseil.com/

Fonction : Bureau d'études autre

CHORUS

Mme BALDOMAR - societe.chorus[a]free.fr

Fonction : Bureau d'études autre

EDEN BAT

M. LHOTE - jm.lhoye[a]edenbat.com

Fonction : Bureau d'études autre

VEOLIA

M. CALIGARIS - laurent.caligaris[a]veolia.com

https://www.veolia.com/fr

Fonction : Autre intervenant

ALPES CONTROLE

Mme LE MAROIS - marseille[a]alpes-controles.fr

https://www.alpes-controles.fr/

Bureau de contrôle

Fonction : Autre intervenant

TECNIC INGENIERIE

M. ROUBAUD - t.roubaud[a]carrebleu.net

Coordinateur SPS

Fonction : Fabricant

ROCKWOOL

https://www.rockwool.com/fr/

Fournisseur laine de roche

Fonction : Bureau d'études autre

Le B.E.

Nicolas FOUBERT - +33 (0)4 93 97 20 36

http://le-be.fr/

Type de marché public

Marché global de performance

Consommation énergétique

Consommation d’énergie primaire : 60,00 kWhep/m².an

Méthode de calcul : RT 2020

Consommation avant travaux : 160,00 kWhep/m².an

Plus d'information sur la consommation réelle et les performances

Avant travaux : 5 500 000 kWh -> Après travaux : 2 300 000 kWh

Systèmes

Chauffage :

Chaufferie gaz à condensation

ECS :

Chaufferie gaz à condensation
Solaire thermique

Rafraîchissement :

Aucun système de climatisation

Ventilation :

VMC hygroréglable (hygro A)

Energies renouvelables :

Solaire thermique

Environnement urbain

Port-Saint-Louis est une cité maritime de 8 500 habitants avec un large port annexe de Marseille. La ville est entourée de marécages, plans cultivés et marais salants, en bordure du Parc Naturel Régional de Camargue.

Les trois résidences sont situées en frange d'une Zone d'Aménagement Concerte : la Z.A.C. de Malerbage, entre 220 et 950 mètres de la mer.

Les espaces entre les bâtiments sont essentiellement dédiés au stationnement des véhicules et agrémentés de végétation. Des espaces verts et une aire de jeux pour enfants complémentent le site.

Solution

Système d’ITE ARMATERM

Zoplan

https://www.zolpan.fr/chantiers-de-reference/rehabilitation-de-557-logements-a-port-saint-louis-par-la-societe-gcc

Catégorie de la solution :

Organique ou minéral, l'enduit mince est appliqué directement sur des panneaux isolants (PSE, laine minérale ou fibres de bois) collés ou fixés mécaniquement sur le mur support. Des accessoires de pose garantissent la tenue du système (rail de départ, renfort d'angles, etc.). La finition de l'isolation extérieure est assurée par un revêtement organique, minéral, ou parement de différents aspects ou coloris.

Le système d’ITE ARMATERM est le résultat d’une association de matériaux et de composants répondant à un comportement mécanique, à une tenue dans le temps et à une résistance au feu optimale.

Le fabricant met également en place des actions autour du tri des déchets (Circular, Rockcycle).

Ces systèmes sont couverts par Agrément ou Avis Technique délivrés par le CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment). De plus, les systèmes ARMATERM Zolpan sont compatibles avec MaPrimeRénov'.

Contrat Conception-Réalisation-Exploitation-Maintenance

Le marché de performance CREM permet à la maîtrise d'ouvrage de confier la gestion de la totalité des travaux à un groupement d'entreprises pluridisciplinaire, avec un objectif de consommations énergétiques réelles à atteindre pendant plusieurs années à l'issue des travaux. Cette responsabilité pousse le groupement à penser au-delà des travaux aux actions qui permettront de conseiller les locataires sur les gestes à adopter pour réduire leur consommation d'énergie. En cas de non atteinte de cet objectif, les entreprises sont lourdement pénalisées.

Coûts de construction & exploitation

Coût total : 16 400 000 €

Emissions de GES

Emissions de GES en phase d'usage : 17,00 KgCO₂/m²/an

Raisons de la candidature au(x) concours

Une rénovation BBC globale et pragmatique qui a permis un gain énergétique de 60% ;
Réduction des consommations réelles assurées sur 4 ans grâce à un contrat CREM ;
Installation solaire thermique en toiture couplée à des chaudières gaz à condensation pour l'eau chaude sanitaire ;
Requalification architecturale et modernisation de 26 bâtiments vieillissants et peu adaptés ;
Forte attention portée au bien-être des locataires.