Réhabiliter le logement social parisien : nécessités et modes d'emploi par l'exemple
Découverte de trois ensembles de logements HBM (Habitations à Bon Marché) au cœur de la capitale, dont la rénovation a été commanditée par Paris Habitat.
Servir les locataires en leur offrant la possibilité de « résider durablement dans des logements de qualité. » Telle est la mission que s'est fixée le bailleur social Paris Habitat, qui investit pas moins de 350 millions d'euros chaque année dans la réhabilitation de biens sociaux de la capitale. Au total, près de 13 000 logements ont déjà été livrés dans le cadre du Plan climat, et 21 000 autres devraient l'être d'ici à 2028, nécessitant environ 2 milliards d'euros d'investissements — à raison d'un coût allant de 50 000 à 80 000 euros par bâti rénové.
De l'urgence de réhabiliter
Pour Jacques Baudrier, adjoint à la maire de Paris en charge du logement et de la transition écologique du bâti, la rénovation du parc social représente le chantier majeur de la ville de Paris à ce jour. Le hic ? L'élu déplore le manque de fonds alloués par l'État à cette cause, ces derniers étant quasi nuls à ce jour selon lui, quand la ville de Paris fournit la presque totalité des efforts. En résulterait une inéquité criante entre le parc privé et le parc social dans la capitale, et même plus largement, un risque d'arrêt pur et simple des initiatives de rénovations dans certaines régions de France.
Le nouveau visage de trois ensembles parisiens
Pour illustrer son engagement dans la réhabilitation du parc social francilien, Paris Habitat nous a conviés à découvrir trois sites intra-muros, bien distincts, mais tous profondément transformés.
Le premier se situe dans le 20ᵉ arrondissement. La résidence Frédérick Lemaître Rigoles date des années 1970 et se compose de 736 logements, fraîchement réhabilités et livrés en octobre 2023. L'ensemble a bénéficié d'une rénovation thermique et d'une amélioration visible des espaces extérieurs, au départ cloisonnés et très minéraux, pour aujourd'hui être ouverts sur la rue et aux prémices d'une majeure verdoyante. Des travaux lourds qui ont été menés en milieu occupé, ce qui a augmenté la difficulté de l'opération. Cette dernière n'en a pas moins été couronnée de succès, puisqu'elle a permis à la résidence de passer d'une classe D à B au DPE. Le projet a été récompensé au dernier congrès de l'USH par le « prix d'architecture du projet citoyen », dans la catégorie réhabilitation.
Direction ensuite le 12ᵉ arrondissement avec la résidence Montera Gabon, datant elle de la fin des années 1950. Ici, une réflexion poussée a été menée sur le confort des habitants, matérialisée par un agrandissement des appartements — 3 à 7 m² supplémentaires en moyenne au niveau des salons et des chambres — et l'ajout de balcons sur la base d'anciennes loggias inutilisées sur certains. C'est aussi une transformation esthétique globale qui a été pensée par François Brugel, Équerre d'argent 2023, symbole de l'excellence architecturale qui peut caractériser aujourd'hui la réhabilitation d'un parc social (quand ce type d'opération était auparavant souvent boudé par la profession). Pour ce qui est de l'amélioration thermique, l'un des locataires rencontrés le jour de la visite affirme avoir plus chaud l'hiver (il faut compter environ 20 % de charges en moins sur le chauffage post-rénovation) et ne plus utiliser de climatisation l'été.
Enfin, cap sur la résidence Sthrau dans le 13ᵉ arrondissement. Ce site historique de logement social à Paris est aussi le plus ancien de la visite organisée par Paris Habitat, puisqu'il a été construit en 1921. Il s'agit d'un ensemble de 111 logements actuellement en cours de rénovation, avec toujours un fort enjeu d'amélioration thermique et d'ancrage territorial de l'ensemble dans son quartier.
La participation des habitants au cœur de la réussite des projets
Pour toutes les opérations de réhabilitation dont il a été question ci-dessus (et les autres), Paris Habitat parle d'une co-construction avant, pendant et après les travaux. Comme l'indique un adjoint à la maire du 12ᵉ arrondissement de Paris lors de la visite des sites, ce type de projet « nécessite une expertise technique, mais aussi une expertise humaine ». Une dimension sociale également appuyée par Xavier Brunnquell, architecte sur la réhabilitation de la résidence Sthrau, pour qui l'essentiel du travail réside dans le dialogue et la concertation avec les habitants du site : les plans de chaque futur appartement rénové sont montrés au préalable aux résidents, et construits sur la base d'une photographie de leur conception et aménagement d'origine pour ne pas les déraciner trop violemment de leurs habitudes.
La potentialité des lieux est immense quand les gens se l'approprient.
Et cela fonctionne ! Des dires de Jacques Baudrier, la qualité de la concertation des acteurs de la rénovation avec les habitants concernés ne cesse de s'améliorer. Lors de la journée de visites organisée par Paris Habitat, plusieurs témoignages attestent, certes, de la difficulté de voir l'occupation de leur lieu de vie bouleversée, mais aussi des efforts menés par le bailleur social pour minimiser les surprises et désagréments liés — pour une acceptation finale favorisée.