Recyclage des friches : Quels enseignements des centaines de projets soutenus par le fonds Friches ?

En 2021, le gouvernement a lancé l’appel à projets du fonds friches pour appuyer les démarches complexes de réhabilitation des friches. Le Cerema a étudié les lauréats des premières éditions et analysé 12 projets plus en profondeur afin d’en tirer des enseignements utiles à tous les porteurs de projets.

L’enveloppe dédiée à ce fonds s’élevait initialement à 300 Millions d’euros et a été abondée une première fois de 350 millions d’euros en mai 2021, puis de 100 millions d’euros supplémentaires en janvier 2022 compte tenu du très grand succès des deux premières éditions et des besoins exprimés par les territoires.
Le dispositif est aujourd’hui pérennisé dans le cadre du Fonds vert.  

Près de 3000 projets ont candidaté au Fonds friches sur les 3 éditions et 1382 projets ont été soutenus par le fonds pour un total de 750 millions d’euros. Ces projets devraient permettre le recyclage de 3375 ha de friches et la production de près de 6 700 000 m² de surfaces de logements (dont plus d’un tiers de logements sociaux), plus de 5 millions de m² de surfaces économiques (bureaux, commerces, industrie…) et plus de 4 millions de m² d'équipements publics.

Une étude des lauréats du fonds friches

Les projets de recyclage des friches sont complexes et doivent faire face à des difficultés en termes de financement, de maîtrise foncière et d’ingénierie. Le Cerema accompagne déjà les porteurs de projets au travers notamment d’Urbanvitaliz ou d’autres programmes comme Petites Villes de Demain. Le Cerema est intervenu pour le compte des services de l’Etat en expertise sur les appels à projet du Fonds de recyclage des friches et a pu réaliser une analyse des projets candidats et des modèles économiques des lauréats 2021-2022, sous le pilotage de la sous-direction de l’aménagement durable de la DGALN. 

La question du modèle économique des projets de recyclage est récurrente pour les porteurs de projets et les collectivités. Le Fonds Friches offre une opportunité de réaliser un panorama des projets de recyclage, même si ce panorama n’est pas du tout exhaustif. Les projets déposés ne permettent pas de disposer d’une vision complète des projets de recyclage des friches en France mais permettent d’avoir une photographie pour l’année 2022 de projets assez matures tout en ayant un déficit financier avéré.

En effet, s’il reste toujours coûteux de reconstruire la "ville sur la ville", notamment en comparaison avec des opérations d’aménagement en étalement urbain, il existe de nombreuses opérations de requalification de friches antérieures au Fonds Friches. De plus, certaines opérations de requalification de friches dégagent des recettes suffisantes pour couvrir les coûts du renouvellement urbain, c’est le cas notamment de la requalification des zones d’activités en logements ou commerces, ou la démolition-reconstruction de logements dégradés pour un quartier de standing (sans pollution du bâti ni des sols). C’est le cas aussi de la reconversion de friches non polluées en logements dans des secteurs attractifs, ou enfin les constructions sur des nappes de parking (sans amiante dans les revêtements de sols).

Les principaux enseignements issus des projets lauréats du fonds friches

L’examen des dossiers des candidats et des lauréats fait apparaître plusieurs éléments :

• Les friches sont hétérogènes : elles sont diverses dans leur superficie, leurs anciens usages et leur durée de vacance. Elles recouvrent des bâtiments dégradés ou des terrains, dont les sols et/ou bâtis peuvent être pollués ou non (80% des friches lauréates sont polluées).
• Les friches sont présentes partout en France, y compris en Outre-mer.
• On constate une majorité de projets immobiliers (55%), un tiers de projets d’aménagement (31%), 12% de proto-aménagements.
• Les lauréats 2021-2022 sont situés majoritairement en zones détendues du marché locatif (B2 et C) et concernent des projets immobiliers.
• C’est en zone B1 que l’euro investi serait le plus "efficace" : 58 700 m² de surface de plancher pour 1 million d’euros de subvention et 5,5Ha de friches recyclées.
• Les porteurs de projets sont principalement des collectivités locales (47% au niveau national et jusqu’à 68% en Bretagne), ainsi que des bailleurs sociaux, des entreprises, des établissements publics fonciers locaux, des syndicats d’économie mixte, des établissements publics d’aménagement. Au final, 90% des projets sont portés par des acteurs publics.
• On observe que les EPA et SEM sont particulièrement "efficaces" pour produire des m² et recycler les friches. Ils sont en charge des plus grosses opérations. Lire la suite

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