Le promoteur immobilier, acteur clé de la santé en ville

La construction d’un urbanisme plus favorable à la santé implique plusieurs acteurs et opérateurs urbains ainsi que des acteurs de la santé. Parmi eux, les promoteurs immobiliers jouent un rôle encore peu défini. Pourtant au centre de la fabrique urbaine, ils peuvent constituer un levier supplémentaire pour une plus grande intégration des enjeux de santé et de bien-être dans l’espace urbain. 

Depuis les années 2010, la ville durable a progressivement fait de la thématique de la santé et du bien-être l’un de ses piliers. En effet, l’urbanisme est de plus en plus identifié à la fois comme un déterminant de la santé et un moyen d’agir en faveur d’un meilleur environnement, de plus d’activité physique ou encore d’une alimentation plus saine. La méthodologie de l’Urbanisme favorable à la santé (UFS) réponde à ces enjeux en favorisant le dialogue entre les acteurs de la fabrique urbaine et des experts en santé. Faire vivre cette interdisciplinarité avec des professionnels qui n’ont pas l’habitude de travailler ensemble, qui n’ont pas les mêmes méthodes, ni même des objectifs similaires, est donc primordial.

La place du promoteur immobilier dans la construction d’un territoire est centrale. Il se situe entre la décision publique urbaine, portée par la collectivité territoriale et l’aménageur en amont, et les usagers, investisseurs et utilisateurs des biens construits, en aval. Il participe pleinement à l’évolution des territoires en appliquant des décisions prises par la puissance publique mais, en tant qu’acteur privé, il peut être aussi porteur et moteur d’innovations. Il anticipe le changement de pratique du territoire, pour s’adapter aux mieux à l’attente du consommateur et ainsi se distinguer sur le marché aussi bien auprès des investisseurs/acquéreurs du bien qu’auprès de la collectivité territoriale pour remporter un marché. 

Du point de vue des promoteurs immobiliers, aborder les enjeux de santé en ville dans leurs programmes peut ainsi être perçu comme une façon de se démarquer et d’attirer de futurs acquéreurs en proposant de nouvelles visions de l’habiter de demain dans un secteur très concurrentiel.    

Les questions de santé en ville confortées par la crise sanitaire

Les réflexions proposées par les promoteurs immobiliers pour impulser un urbanisme plus favorable à la santé ont ainsi émergé, à l’instar des différents guides proposés par l’Ecole des Hautes Etudes en Santé Publique, dont le guide ISadOrA en 2020 , qui ont permis de proposer des outils méthodologiques à l’échelle de l’opération d’aménagement intégrés par certains promoteurs immobiliers. 

Aussi, en 2018, un rapport de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS, organisation professionnelle internationale en immobilier), faisait état de premières pistes à destination des professionnels de l’immobilier. Il met en avant l’intérêt économique et les bénéfices à la fois pour la société et pour l’investisseur de constructions plus favorables à la santé. En effet, ces dernières permettent de valoriser un bien ; cela peut donc représenter un investissement intéressant à long terme. Le rapport souligne aussi que les coûts globaux engagés dans ce sens sont souvent partagés avec la collectivité.  

Des initiatives et des projets ont donc fleuri en France, témoignant d’un début de développement que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 est venue conforter. Avec cette crise, plusieurs promoteurs se sont saisis plus spécifiquement des enjeux de santé en les mettant en avant dans leurs programmes immobiliers, en s’engageant à mettre en place différentes mesures en faveur de la santé et en portant ce sujet auprès de la population générale.

L’intérêt des promoteurs immobiliers pour la santé

Plusieurs grands groupes immobiliers ont communiqué au sujet de l’intégration de la santé dans leurs démarches, à l’image de Bouygues Construction et le cahier de tendance « Des territoires favorables au bien-être et à la santé », ou Cogedim et ses dix engagements pour « Des biens qui font du bien ».  Arcade VYV, acteur du logement social,  a lancé quant à lui le label « Mon logement santé » en mars 2022, regroupant 40 engagements dont dix obligatoires portant sur la qualité de l’air intérieur et du bâti, l’activité physique, l’information en santé, le téléconseil, l’accessibilité aux Personnes à Mobilité Réduite (PMR), l’aménagement du télétravail, la cohésion sociale, la sécurité, le confort thermique et la végétalisation des logements. D’autres initiatives sont proposées par les collectivités territoriales en direction des promoteurs immobiliers. C’est le cas de la Charte de l’habitat et de la construction favorable à la santé de la Ville de Grenoble déclinée en 14 principes et à destination des maîtres d’ouvrage et des maîtres d’œuvre pour promouvoir un urbanisme et une architecture favorables à la santé. 

La santé : élément central des programmes immobiliers ou conséquence positive des objectifs de durabilité ? 

Bien que la santé prenne de l’importance, elle fait toutefois encore rarement l’objet d’un affichage fort. Il existe donc deux situations. D’un côté, l’urbanisme durable de façon générale, l’environnement et la nature   sont encore largement les arguments les plus forts pour vendre un programme immobilier. La santé va alors être plus souvent présentée comme une conséquence positive d’un verdissement de la ville, de changements de pratiques de mobilités (piétons, vélo), de la protection de la biodiversité ou encore de l’amélioration de la qualité de l’air. D’un autre côté, la santé va représenter un enjeu de marque pour certains promoteurs immobiliers, qui vont mettre en place des démarches de santé plus visiblement, mais cela reste encore ponctuel et propre à quelques programmes. 

Du fait de la coexistence de ces deux situations, il n’est pas toujours aisé de comprendre les limites et imbrications entre durabilité et santé. Les deux étant intimement liés, l’affichage sera propre aux contextes urbains et de constructions. Finalement, la question de savoir si la santé ou la durabilité doivent prendre le devant renvoie à des décisions stratégiques, politiques voire marketing. 

Une construction de l’Urbanisme favorable à la santé (UFS) variable selon les projets

Selon le type de projet, le déploiement d’un urbanisme plus favorable à la santé ne se fait de la même manière. S’il s’agit d’une Zone d’Aménagement Concertée, avec un cahier des charges défini par un aménageur et qui veut favoriser l’UFS, alors les actions peuvent porter à plus grande échelle, celle du quartier, avec plus de liberté et la possibilité d’intervenir dans différents domaines de l’aménagement. S’il s’agit d’un petit foncier, visant par exemple à combler une dent creuse, alors les interventions pour la mise en place d’un UFS seront plus ponctuelles et concerneront par exemple des outils ou innovations pour gérer la qualité de l’air, la luminosité, le confort thermique et acoustique ou encore la végétalisation pour lutter contre les effets d’îlots de chaleur urbains.

La gestion de l’investissement n’est pas la même pour le promoteur immobilier : dans le premier cas, les coûts sont partagés avec la collectivité dans le cadre d’un aménagement global, alors que dans le second cas, les apports ponctuels sont moins faciles à absorber économiquement. La multiplicité de façons de construire l’UFS témoigne d’une nécessité de définir plus précisément le cadre de cette méthodologie à une échelle plus fine et à travers des outils à destination des professionnels de l’immobilier.  

Les programmes immobiliers, des leviers pour un urbanisme plus favorable à la santé ?

Le déploiement à grande échelle de démarches de construction d’un urbanisme plus favorable à la santé doit être porté à la fois par des acteurs publics, les collectivités territoriales notamment, et des acteurs privés qui participent à la construction des territoires. L’échelle du programme immobilier peut constituer un levier supplémentaire pour mettre en pratique un urbanisme favorable à la santé et participer à l’attractivité d’un territoire.

Entre équilibre économique et rentabilité, exigences règlementaires et environnementales, et marketing de leurs programmes, la marge de manœuvre reste toutefois limitée pour les promoteurs immobiliers mais nécessaire pour encourager la prise en compte de la santé dans l’espace urbain. Par ailleurs, tout usager souhaite objectivement vivre dans un milieu sûr et sain. Dans un contexte de marché immobilier tendu, quelles sont les réelles attentes de la population en termes d’urbanisme favorable à la santé ? Les acquéreurs sont-ils prêts à investir davantage ? Est-ce que l’UFS participe à une augmentation des prix ? Voire à une ségrégation spatiale ? Ces questions sont centrales et impliquent que l’ensemble des acteurs de la production urbaine trouvent à la santé une place équilibrée dans les démarches urbaines et leur réalisation opérationnelle.

Un article signé Jeffrey Blain, Enseignant-chercheur en urbanisme, Laboratoire ESPI2R, Groupe ESPI

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