L’adaptation : un sujet majeur, sous-estimé, à renforcer

DOSSIER21 - Dans le cadre de sa stratégie RSE, Icade a placé l’adaptation au changement climatique au même niveau que le bas-carbone en tant qu’enjeu environnemental prioritaire.

Icade a lancé la première cartographie des risques climatiques physiques sur son patrimoine tertiaire en exploitation dès 2016. Cette dernière a été complétée et précisée annuellement, d’abord via des études menées avec Carbone 4, puis en utilisant l’outil d’analyse du risque physique de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID), Bat-ADAPT. Cette analyse est désormais actualisée plusieurs fois par an, au gré des modifications du patrimoine, des opérations et des évolutions de l’outil. Elle permet à Icade d’identifier les localisations les plus exposées, de comprendre les sources de vulnérabilité des bâtiments et de hiérarchiser les sites en fonction du niveau de risque à chaque aléa climatique.

Icade a d’ores et déjà fait évoluer certaines pratiques pour prendre en compte l‘évolution du climat. Des outils internes ont été créés et sont régulièrement mis à jour et diffusés aux collaborateurs (décryptage des enjeux, catalogue de solutions opérationnelles). Les cahiers des charges pour le développement des espaces verts incluent la favorisation d’espèces endémiques, diversifiées et nécessitant peu d’eau, afin qu’ils soient plus résilients à la sécheresse et aux maladies. Les équipes opérationnelles travaillent également sur l’inertie du bâtiment, la couleur des revêtements, l’amélioration de la ventilation et le brassage de l’air, le mix énergétique, les procédures de gestion, ou encore la mixité des usages.  En effet, de nombreux enjeux bâtimentaires traités par ailleurs, tels que la biodiversité, la santé des sols, la gestion de l’eau, l’efficacité énergétique ou le lien social, contribuent à augmenter la résilience de nos bâtiments face au dérèglement climatique. Il s’agit ainsi de mutualiser au maximum les solutions, pour une approche multirisques efficace. 

Limites des stratégies d’adaptation actuelles et pistes de réflexion
En dépit des nombreuses études sur l’adaptation, le foisonnement récent des outils et le temps consacré à la veille, le constat est que l’adaptation demeure un sujet complexe, difficile à appréhender, et que les acteurs du secteur immobilier les plus matures n’en sont encore qu’au démarrage. Les demandes de reporting croissantes (TCFD, Taxonomie européenne, CSRD) nécessitent une compréhension fine des enjeux, de l’impact des analyses et des conditions indispensables à une adaptation efficace, permettant de répondre aux besoins des propriétaires, des occupants et des citoyens. 

Pourtant, les évolutions concrètes et partagées dans le secteur sont relativement lentes et il manque des bonnes pratiques de fond communes. Cela peut s’expliquer par une pression encore faible de la part des investisseurs au sujet de l’adaptation en comparaison à celle de la réduction des émissions de gaz à effet de serre (il n’existe pas d’équivalent aux initiatives de type SBTi – Science Based Targets, ou NZAO – Net Zéro Asset Owner Alliance) et que l’enjeu de l’adaptation avait longtemps été perçu comme un aveu d’échec de l’atténuation. Cela reste un sujet de long terme et incertain, dépendant de scénarios qui évoluent annuellement et de multiples hypothèses sur lesquels il n’existe aucun consensus. Pour faire avancer le sujet de l’adaptation dans l’immobilier, il est indispensable de mobiliser toutes les parties prenantes et leurs expertises, telles que : 

• L’État : définir un cadre réglementaire clair et des objectifs communs, dans la suite des initiatives TRACC (trajectoire de réchauffement de référence pour l’adaptation au changement climatique) et CAP 2030. Il demeure encore de nombreux points d’incertitude, notamment sur l’ambition du scénario retenu, sur les contraintes et incitations financières, ainsi que la déclinaison concrète dans les politiques locales ; 
• Les investisseurs et assureurs : formuler des demandes claires, pousser le sujet auprès des directions dans leur stratégie de dialogue et d’engagement, et proposer par exemple des primes d’assurances différenciées en fonction du degré d’adaptation ;
• Les exploitants techniques et locataires : améliorer la gestion technique et organisationnelle pour assurer le confort, la sécurité et la continuité des activités, et travailler la pédagogie sur l’acceptabilité et le changement de pratiques (horaires de travail, habitudes vestimentaires, etc.). 

L’objectif est également de monter en compétence : 

• Accélérer collectivement sur la mise en place d’outils, reconnus et soutenus par la puissance publique,
• Former plus amplement les équipes opérationnelles sur ce qu’est un risque d’adaptation, les aléas et leurs impacts, les liens avec d’autres enjeux, la priorisation des actions, etc., 
• Trouver l’équilibre entre les différents enjeux environnementaux pour une approche multirisque efficace. En effet, certaines actions d’adaptation peuvent être contradictoires avec le plan de sobriété énergétique (ex : confort versus réduction de la climatisation) ou des objectifs bas carbone (ex : toiture végétalisée plus lourde). 
• Coordonner les acteurs de place : harmoniser les méthodologies en toute transparence, sur la définition de risque (par exemple, doit-on le définir en relatif ou en absolu ?), les seuils de déclenchement d’un plan d’action, les scénarios et horizons de temps, les hypothèses d’analyse, etc. Cela permettra de faire des comparaisons cohérentes et de mutualiser des expertises, pour faire progresser l’ensemble des acteurs.

Afin de suivre les évolutions rapides des méthodologies, outils, politiques nationales, etc., Icade participe depuis 2017 à plusieurs groupes de travail et comités dédiés au sujet de la résilience et l’adaptation, notamment :
- Cerqual : élaboratin du nouveau module résilience du référentiel NF Habitat (v.3),
- OID : bonnes pratiques d’adaptation et usage de l’outil Bat-ADAPT, 
- Bat-ADAPT Acceleration Program (BAP) : gouvernance et développement de l’outil Bat-ADAPT
- HQE-GBC : élaboration du Cadre de définition de la Résilience et de l’Adaptation (janvier 2022)
- APC : développement de la plateforme AdaptaVille

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