Projet de Loi ELAN : Les points à retenir

Construction plus, mieux et moins cher 

Le premier chapitre du projet de loi introduit deux nouveaux mécanismes :

• Les contrats de projet partenarial d’aménagement (PPA)
• Les grandes opérations d’urbanisme (GOU)

Ils visent à donner aux acteurs locaux les moyens d’atteindre des objectifs ambitieux de production de logements tout en travaillant sur le développement de leurs territoires. Dans un PPA, l’État et une intercommunalité s’engagent réciproquement en faveur de la réalisation d’opérations d’aménagement complexes ou d’une certaine ampleur. Une GOU n’est rendue possible que par délibération de l’organe délibérant de l’EPCI, après avis des communes incluses en tout ou partie dans le périmètre de l’opération et accord du préfet de département.

Dans cette première partie du projet de loi, le dispositif d’opérations d’intérêt national (OIN) a été amélioré. Ainsi les projets stratégiques et opérationnels des établissements publics d’aménagement (EPA) ont été supprimés. A été ajouté, la possibilité, pour l’autorité administrative de l’État de définir par arrêté ministériel des secteurs dans lesquels la compétence est rendue au maire (délivrer le permis de construire, aménager, démolir). Les opérateurs des OIN et des GOU sont associés dans l’élaboration des schémas de cohérence territoriale (Scot) et des plans locaux d’urbanisme (PLU). Les dispositions relatives à la loi MOP, maîtrise d’ouvrage publique, ne sont pas applicables aux ouvrages d’infrastructure situés dans le périmètre d’une GOU ou d’une OIN.

Aussi, les procédures d’aménagement ont vocation à être allégées, les procédures d’urbanisme à être améliorées, les demandes de permis dématérialisées et l’acte de construire simplifié. Ainsi les logements collectifs ne font plus partie de la liste des bâtiments devant être entièrement accessibles aux personnes à mobilité réduite.

Les organismes HLM pourront recourir aux marchés de conception réalisation jusqu’au 31 décembre 2021. Les bâtiments tertiaires sont exclus de l’obligation d’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs d’habitation ou mixte.

Évolution du secteur du logement social 

Le projet de loi prévoit les modalités de regroupements entre organismes HLM. Ainsi, les bailleurs sociaux comptant moins de 15 000 logements devront faire partie d’un groupe d’organismes de logement social d’ici trois ans. Cependant, les organismes pourront choisir de s’associer dans des groupes dits « classiques » chapeautés par une maison mère ou dans des sociétés de coordination qui pourront être coopératives. Cependant, les organismes HLM gérant moins de 15 000 logements sociaux, mais qui ont construit ou acquis plus de 600 logements depuis 6 ans ne seraient pas concernés par l’obligation. Le texte prévoit une dérogation à l’obligation de recourir au concours d’architecture prévu par la loi Liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (LCAP).

Les compétences des organismes de logement social pourraient évoluer et ainsi, ils seraient en mesure de :

• Créer des filiales pour répondre à des besoins précis (ingénierie urbaine, services de gestion …)
• Souscrire ou acquérir la totalité des parts d’une société civile immobilière (SCI)

Le texte prévoit également d’assouplir le dispositif de vente de logements sociaux. Ainsi, plus besoin d’autorisation préfectorale pour chaque vente HLM. Le bailleur social sera donc libre de déterminer le prix de vente à un autre organisme et le droit de préemption aux mains des communes serait supprimé. Selon une étude, 800 000 logements sont susceptibles d’être mis en vente, ce qui pourrait rapporter aux bailleurs de quoi produire 2,4 millions de logements.

Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale 

Le gouvernement avait parlé d’un « bail mobilité », celui-ci sera conclu pour une durée allant d’un à dix mois et uniquement pour les personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en stage, en contrat d’apprentissage ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle.

Les compétences des commissions d’attribution de logement social (CAL) devraient être élargies. Ainsi, elles deviendraient des commissions d’attribution et d’examen de l’occupation des logements, pouvant examiner les cas de sur-occupation ou sous-occupation des logements, mais aussi en cas de situation de handicap ou de dépassement des plafonds de ressource. La situation des locataires ne serait examinée que tous les six ans et seulement dans les logements situés en zones tendues.

Concernant l’encadrement des loyers, le texte supprime le dispositif actuel présent dans la loi Alur, pour le remplacer par une expérimentation. Cette dernière sera menée dans des secteurs en zones tendues.

Améliorer le cadre de vie 

La revitalisation des centres villes se fera par le biais d’opérations de revitalisation du territoire (ORT), un contrat intégrateur unique. Il pourrait répondre à des enjeux de développement locaux (mobilité, services, habitat, développement économique …) en réduisant les démarches contractuelles parallèles des collectivités territoriales par une ouverture large de la liste des signataires. Via ce dispositif, les collectivités seraient en mesure de mobiliser l’ingénierie de l’État et de ses opérateurs ainsi que les expertises déjà à leur disposition (agences d’urbanisme, CAUE, Parcs naturels régionaux, établissements publics fonciers, d’État ou locaux et Sem). Cela permettrait au préfet d’utiliser la suspension provisoire de l’examen des demandes d’autorisation commerciale pour les surfaces de plus de 1 000 m² en périphérie.

Pour le parc tertiaire, le projet de loi adapte l’obligation de travaux d’économie d’énergie issue de la loi Grenelle II et de la loi de transition énergétique pour la croissance verte en fixant unobjectif de réduction de 40% d’économie d’énergie pour la première échéance à l’horizon 2030.

De plus, le dispositif de l’astreinte administrative en matière de lutte contre l’habitat indigne créée par la loi Alur devrait être élargi à toutes les procédures de police spéciale de lutte contre l’habitat indigne, ainsi qu’à la lutte contre le saturnisme. Des ordonnances doivent être prises pour favoriser le regroupement des compétences et procédures entre les mains d’un acteur unique.

Enfin, deux ordonnances sont prévues dans le cadre du droit à la copropriété, elles ont pour objectif :

• D’améliorer la codification du droit de propriété
• D’améliorer la gestion des immeubles et prévenir les contentieux

Publié par ALTERA 
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