Le bail vert : quels enjeux pour les exploitants de bâtiments ?

Le 1er janvier 2012, l’article L125-9, annexe de la loi Grenelle II, a été voté. Cette dernière oblige les propriétaires et locataires de locaux commerciaux et de bureaux de plus de 2000m2 à produire une annexe environnementale, autrement appelée bail vert. Ce bail vert s’inscrit dans l’objectif qui visait à réduire de 38% les consommations énergétiques des bâtiments d’ici 2020. C’est une des mesures phares de la loi Grenelle ll.

L’objectif du bail vert est de définir un cadre pour le propriétaire et le locataire d’un bâtiment afin de réaliser des économies d’énergie. L’article L125-9 du code de l’environnement oblige le locataire et le bailleur à communiquer “mutuellement toutes les informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués”.

Depuis le 14 juillet 2013, date à laquelle la loi est entrée en application, tous les baux nouvellement conclus et baux en cours se doivent de comprendre une annexe environnementale. Les parties prenantes doivent établir entre-elles une relation basée sur un engagement mutuel visant à communiquer à propos des caractéristiques et de l’état des systèmes de leurs bâtiments ainsi que sur les consommations énergétiques. L’objectif est ainsi de dresser de façon commune un bilan de performance énergétique du bâtiment en question, puis de définir un plan d’actions pour l’améliorer.

Quels sont les éléments à prendre en compte dans le bail vert ?

Le propriétaire et le locataire ont une obligation mutuelle d’information sur :
• La description des équipements
• Le relevé des consommations
• Les informations sur les déchets
• La répartition des coûts
• Les actions à mettre en place pour réaliser des économies d’énergie

Bien que des obligations de résultats peuvent être imposées par le locataire, il n’y a encore à ce jour aucune sanction prévue par la loi en cas d’absence de résultats. Il n’y a pas non plus de sanction prévue pour les propriétaires et locataires qui n’établiraient pas de bail vert.

Lors de la signature du bail vert, une série d’éléments précis doit être fournie de manière obligatoire par les parties prenantes :

Tout d’abord, il convient de lister les différentes installations techniques et d’en établir des descriptifs complets reprenant les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment ou mise en place dans les locaux : Ces éléments doivent porter sur le traitement des déchets, le chauffage, le refroidissement, la ventilation, l’éclairage et tout autre système venant impacter les consommations énergétiques du bâtiment.

Les signataires se doivent également d’inclure dans le bail vert les consommations énergétiques annuellesréelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux. Cette information doit être communiquée à périodicité constante. C’est à l’exploitant que revient la charge de fournir ses propres consommations à chaque périodicité. 

La consommation annuelle d’eau doit également être intégrée aux documents à fournir lors de la signature du bail vert. L’exploitant a ensuite à sa charge l’obligation d’information périodique.

Enfin, la dernière information que doit contenir le bail vert concerne la quantité annuelle de déchets généréepar le bâtiment, le traitement réservé à ces déchets ainsi que la quantité collectée en vue d’un traitement spécifique.

Ainsi, l’annexe environnementale est un document évolutif. A périodicité constante, le propriétaire et le locataire doivent établir un bilan de l’évolution de la performance énergétique du bâtiment exploité. Pour répondre aux objectifs fixés par les parties prenantes lors de la signature du bail vert, le propriétaire a le droit d’accéder au bâtiment loué pour effectuer des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Au même titre, il est possible de définir des clauses visant à imposer au locataire des actions pour limiter la consommation énergétique du bâtiment.

Quel est l’intérêt du bail vert ?

L’objectif du bail vert est de définir un cadre propice aux économies d’énergie tant pour le bailleur que pour son locataire.

En ce sens, une telle démarche vise à valoriser les actions positives en faveur de l’environnement et ainsi alimenter une prise de conscience générale. Effectivement, bien qu’il n’y ait pas de sanction prévue si les objectifs d’économies d’énergie fixés ne sont pas atteints, les parties prenantes se retrouvent contractuellement liées. Elles deviennent ainsi davantage enclines à mettre en place les actions destinées à permettre des économies d’énergie.

L’annexe environnementale a aussi pour intérêt d’accroître considérablement la valeur d’un bâtiment, par rapport à d’autres locaux potentiellement moins vertueux d’un point de vue respect environnemental. Le bailleur peut profiter d’une augmentation de la valeur verte de son bien et ainsi espérer une meilleure rentabilité à la revente. Le locataire, s’il respecte les conditions définies par le bail vert, pourra quant à lui payer moins de charges liées aux consommations d’eau, d’électricité et de gaz. Suivant son activité, il pourra également communiquer sur les économies d’énergie réalisées. Le bail vert peut également apparaître comme un outil marketing, tant pour l’exploitant que pour le propriétaire du bâtiment.

Il faut savoir que le bail vert n’a pas forcément pour vocation d’imposer de gros travaux aux parties prenantes. Dans certains bâtiments, il est possible de réaliser jusqu’à 25% d’économies d’énergie sans nécessiter d’investissements lourds.

Assurément, il existe des solutions d’intelligence énergétique (à destination notamment des secteurs tertiaire et retail), basées sur les technologies de l’IoT : des objets connectés télérelèvent les données de consommations énergétiques à périodicités constantes. Les données transitent via le réseau LoRa directement sur une application : le locataire et le propriétaire sont avertis en temps réel en cas de dépassement de seuils, définis par des algorithmes Big Data. Ces derniers peuvent agir en conséquence et ainsi limiter le risque de surconsommations énergétiques en période d’occupation (fuite d’eau par exemple), comme en période d’inoccupation (lumière restées allumées la nuit par exemple).

De plus, propriétaires et locataires peuvent choisir d’être accompagnés par des energy managers expérimentés, certifiés CMVP et ISO 50001. Ces derniers auditent le bâtiment et définissent un plan d’actions d’amélioration visant à accroître la performance énergétique des locaux. Ces actions ont pour finalité de réaliser jusqu’à 25% d’économies d’énergie sans nécessiter de gros travaux pour les parties prenantes du bail vert. Ces derniers peuvent ainsi accroître la performance énergétique de leur bâtiment, limiter leur impact sur l’environnement et faire des économies financières.