Colloque LME " Comment réussir un projet de surélévation? "

Opération exemplaire pour une copropriété en rénovation énergétique

Un sujet largement méconnu

La surélévation a toujours été présente dans l’histoire de la construction. La technique est connue et de nombreux bâtiments de tous âges en témoignent.

En 1965 le législateur a déjà prévu cette opportunité et bon nombre de règlements de copropriété la mentionnent aussi. Cependant le législateur a conditionné, à cette époque, ces réalisations à l’unanimité des votes des résidents du dernier niveau. Autant dire qu’avec un droit de véto accordé aux copropriétaires du dernier étage, le sujet était quasiment impossible à voter.

Des charges courantes aux indispensables travaux d’entretien…

Les années sont passées sur des bâtiments qui se sont dégradés. Les équipements flambants neufs d’origine sont devenus inadaptés, hors normes, voire dangereux. Avec leur vétusté, la prise de conscience s’est faite de la nécessité d’entretenir les bâtiments. Les copropriétaires connaissaient le coût des charges courantes et d’entretien, ils découvrent le coût des travaux de rénovation et de requalification surtout en matière de rénovation énergétique vers le BBC rénovation.

De nouvelles exigences sont apparues aussi quant aux niveaux des consommations énergétiques. Les copropriétés sont parfois qualifiées de passoires énergétiques. Le temps de la surconsommation et des gaspillages est révolu, vient celui de l’exigence de nouvelles performances.

Les copropriétaires doivent désormais faire face à des coûts de requalification et de rénovation sans précédent, s’ils ne veulent pas voir progressivement se poursuivre la dégradation de leur patrimoine.

La Loi ROYAL sur la transition énergétique et la croissance verte exige désormais des travaux spécifiques vertueux sur les ravalements et les toitures.

D’immenses potentialités  sur les toits

Construire des surfaces supplémentaires sur le toit et les revendre : La surélévation est  identifiée depuis plusieurs années comme un outil de financement des travaux de rénovation et de requalification en copropriété. Le processus est simple : la copropriété reçoit en paiement le produit de  la vente des logements créés, ou le produit de la cession par les copropriétaires de leur « droit à bâtir ».

La vente de nouveaux lots, déduction faite des coûts de construction, sert à financer des travaux de réhabilitation globale. Selon la localisation et les cas, le produit de cette opération peut se révéler être un véritable trésor caché pour la copropriété

Tous les atouts de la surélévation…

La copropriété qui aura mené à bien son opération  de  surélévation verra aussi ses charges courantes diminuer. A la fois par l’augmentation du nombre de lots qui augmente l’assiette de répartition des charges mais aussi par la diminution directe des charges liées aux consommations énergétiques.

La copropriété aura aussi amélioré la qualité de son cadre de vie et son confort, réaménagé ses locaux collectifs et embelli ses parties communes dans l’objectif d’un développement durable de l’immeuble.. Et pourquoi pas conserver des locaux en parties communes dont les revenus viendront alléger voire équilibrer le montant des charges courantes.

N’oublions pas le plaisir de vivre dans un immeuble rénové. Les nouveaux lots créés auront le confort et les performances BBC du neuf. Autant de facteurs qui concourent à  augmenter la valeur patrimoniale des biens.

Et tout cela sans coût pour les copropriétaires !

Un processus long, à démarrer tout de suite !

La vie d’une copropriété est rythmée par son Assemblée Générale annuelle. Les décisions sont difficiles à prendre faute d’information et de communication, faute de temps, et sûrement aussi à cause des statuts différents des copropriétaires. Certains viennent de s’endetter pour acheter, d’autres ont de faibles revenus. Les charges sont déjà lourdes, on remet à plus tard, le plus longtemps possible des décisions importantes.

La surélévation est un projet séduisant mais délicat, qui nécessite de bien comprendre les enjeux pour partager et porter ensuite un projet de longue haleine. La prise de conscience  par les copropriétaires de la réalité financière  de la copropriété face à une vague de travaux lourds nécessite  une longue période de maturation. Vient ensuite  le temps de l’acceptation  de la solution que représente la surélévation. Ces caps passés, le  rythme peut s’accélérer.

Malheureusement, toutes les copropriétés ne sont pas aptes à être surélevées. Le premier temps consiste à s’assurer de la faisabilité du projet. 

Avec Planète Surélévation

Planète Surélévation est une association qui regroupe des représentants de l’ensemble des professions impliquées dans un projet de surélévation et accompagne les copropriétés dans leur projet.

Son but est d’œuvrer pour faire lever les obstacles aux opérations de surélévation / extension et plus généralement de valorisation du foncier disponible en copropriété et dans l’intérêt des copropriétés, grâce au BIS.

Le Bilan Initial de Surélévation© (BIS) est une méthodologie élaborée et mise en œuvre par l’Association Planète Surélévation afin de répondre aux besoins exprimés par les copropriétés et les propriétaires qui se posent des questions sur les possibilités de valorisation du foncier disponible : surélévation,  extension des bâtiments.

Le BIS consiste à évaluer en première approche la faisabilité du projet de surélévation / extension. Ce qui nécessite l’intervention d’une équipe pluridisciplinaire dont les expertises complémentaires permettent de répondre à la complexité de ces projets : Avocats, Juristes, Gestionnaires,  Architectes, Financiers, Notaires, Géomètre-experts, …etc.

L’objectif du BIS est de fournir de la visibilité sur la faisabilité de l’opération de surélévation envisagée par la copropriété, en regard des contraintes administratives, techniques, économiques et juridiques ainsi que d’accompagner la copropriété dans la restitution de l’étude pour faire comprendre le projet et ses enjeux à l’ensemble des copropriétaires.

Après ce bilan, la copropriété est apte à choisir la solution qui lui convient le mieux.

Colloque « Comment réussir un projet de surélévation ? », le 16 mars 2017.

Ce colloque organisé avec l’INES et le CEA est une troisième édition. La première a eu lieu en juillet 2015 pour aborder le sujet. En octobre 2016, c’est cette fois la Ville de Paris qui mettait au vert les différents feux politiques, cette troisième édition du 16 mars 2017 à la Halle Pajol aborde maintenant tous les aspects pratiques avec plus d’une vingtaine d’experts et de professionnels :

http://www.ines-solaire.org/fr/evenements/ 

Rédaction: PLANETE SURELEVATION (Dominique SEVRAY, Président et Me Olivier BRANE, Administrateur)