Réenchanter les entrées de ville
Disgracieuses, vieillissantes et désuètes, les entrées de ville ? La question se pose, et la refonte s’organise. FREY, CDC Habitat et la Banque des Territoires se sont associés pour lancer le premier démonstrateur de « Repenser la Ville », afin de transformer les zones commerciales en zones de vie, où l’habitat a toute sa place.
Le constat est partagé par tous : il est temps de redonner un petit coup de jeune aux zones d’activité périurbaines, territoires à fort potentiel économique qui se posent parfois en vitrine peu reluisante des villes qu’ils annoncent. Raison pour laquelle Frey, CDC Habitat et Banque des territoires se sont associés en janvier 2023 via la SAS Repenser la Ville. L’objectif est de réaliser des projets de reconversion de ces zones commerciales périurbaines passant par : l’acquisition de fonciers, la gestion des actifs commerciaux pendant la phase de conception du projet urbain, la démolition, la dépollution, le remembrement, l’aménagement et la revente de fonciers réaménagés.
« Nous devons faire en sorte que le commerce s’urbanise en y apportant des fonctions, dont celle d’habiter, de travailler. Mais également œuvrer selon le concept de la ville du quart d’heure. Tout ceci suppose de changer le regard, la manière de pratiquer et de vivre de ces lieux », indique Thierry Laget, directeur général adjoint du groupe CDC Habitat, en charge du développement et du réseau CDC Habitat Partenaires. Un bel avenir s’offre à eux puisque le potentiel est grand : « Sur 21 des plus grandes aires urbaines, nous avons identifié 243 zones commerciales de périphérie. L'équivalent de 55 000 hectares de foncier dont 4 000 hectares mobilisables rapidement, soit un million de logements », poursuit-il.
Une histoire de synergie et de complémentarité
Initiée pour une durée de 20 ans, cette société de portage combine ainsi le savoir-faire de trois acteurs : Frey, spécialisé dans le renouvellement urbain et commercial des entrées de ville, CDC Habitat, opérateur global de l’habitat d’intérêt public et Banque des Territoire Caisse des Dépôts, partenaire majeur des collectivités et investisseur de long terme pour l’intérêt général – chacun respectivement à hauteur de 30 %, 30 % et 40 %. L’intérêt de cette alliance est de pouvoir gérer un projet de A à Z, de le délivrer et d’impulser la transformation de ces zones périurbaines. Il n’est cependant pas question de fermer les commerces. « Les valeurs immobilière et commerciale de ces entrées de ville ont un prix. Ces restructurations impliquent souvent la question de transfert d’activités des commerces. Cela suggère de repenser finement la restructuration du foncier et l’ingénierie opérationnelle afin d’éviter les indemnisations », explique Antoine Troesch, directeur de l’investissement Banque des Territoires.
« Un nouveau morceau de ville »
Dès aujourd’hui et sur 20 ans, quelque 200 millions d’euros seront alloués aux premiers projets. Le premier démonstrateur se situe sur une zone d’activité économique de Montigny-lès-Cormeilles, dans le Val d’Oise (95). Étendue sur 1,5 km de linéaire de Sannois à Pierrelaye, soit 205 000 m2 de surface de vente et 750 millions d’euros de CA, elle faisait, depuis douze ans*, l’objet d’une réflexion autour de sa reconversion. Un premier partenariat a été conclu par la ville dès 2018 avec l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France. Et ce secteur a été ciblé par la SAS Repenser la Ville pour y implanter une première opération mixte.
L’objectif global de ce projet communal est de créer un centre-ville avec une voie piétonne, une mixité urbaine composée de logements, crèches, écoles, locaux associatifs, enseignes ou encore commerces locaux. Près de 900 logements de R+2 à R +5 sont prévus à l’horizon 2030, avec un centre urbain végétalisé doté de nombreux espaces publics, une promenade à ciel ouvert d’environ 750 mètres linéaires, connectée aux espaces publics environnants voire, à terme, l’arrivée d’un transport en commun en site propre. Quant à l’approche environnementale, elle fait partie intégrante du projet, priorisant la désartificialisation des sols, la construction bois, une performance énergétique des bâtiments élevée et la végétalisation. Pour CDC Habitat, « le projet consiste à créer une vraie destination, à concevoir un nouveau morceau de ville comme un vecteur d’animation du territoire qui dépasse la simple dimension commerciale en l’inscrivant dans une dynamique urbaine de la ville. »
Si le coût final du projet n’est pas encore connu, la participation de la Ville reste donc importante, « mais des solutions sont encore à trouver via des subventions, par exemple, ou des accords avec la Banque des Territoires et la Caisse des Dépôts », précise Jean-Noël Carpentier, maire de Montigny-Lès-Cormeilles. Un investissement bien placé puisque la valorisation foncière est estimée à 45 millions d’euros, voire 60 millions à terme.
Une opportunité de développement des territoires
Si le modèle de la ville francilienne, qui commencera à sortir de terre en septembre 2025, n’est pas réplicable en l’état – chaque ville ayant ses propres problématiques –, ce portage peut toutefois être transposé de façon simple à condition d'une volonté politique forte, comme c’est le cas du maire de Montigny-Lès-Cormeilles, une nécessité de transformation et une réalité économique avec une capacité de commercialisation. « Cette première opération de reconversion de la SAS, qui s’installera sur une portion du projet porté par la Ville, démontre concrètement les objectifs de ce dispositif innovant : proposer des solutions aux collectivités pour la transformation des zones commerciales situées en entrée de ville en quartiers sobres, durables et attractifs », résume Thierry Laget. En qualité d’opérateur global de l’habitat d’intérêt public, il s’agit de favoriser la production de logements répondant aux nouveaux modes de vie, ce en participant à la transformation écologique des territoires. » Pour l’heure, six à sept villes sont actuellement à l’étude…, une dynamique aussi nécessaire qu’attendue en faveur du résidentiel périurbain et des enjeux globaux des territoires.
Les périphéries commerciales au cœur d'un appel à projets
Dans le cadre de l'appel à projets Repenser les périphéries commerciales (AAP RPC), lancé en 2017 par la Direction de l’habitat, de l’urbanisme, et des paysages (DHUP) pour le compte du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, le Cerema a accompagné six territoires lauréats pour leur projet de requalification d’entrée de ville et de périphéries commerciales :
- La Communauté de Communes Thiers Dore Montagne sur un projet pour la ville de Thiers (63)
- Limoges Métropole sur un projet pour les communes de Limoges et Feytiat (87)
- La commune de Saint-Pierre (974, Réunion)
- L’agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines (78)
- La commune de Montigny-lès-Cormeilles (95)
- Aix Marseille Provence Métropole (13)