[Entretien] Résidence services seniors à Saint-Etienne : un démonstrateur en faveur de la Silver économie

Le groupe La Poste affirme son engagement en faveur de la silver économie en lançant un large programme de Residences Services Seniors mené par sa filiale La Poste Immobilier. Ce projet immobilier remet l’enjeu sociétal du vieillissement au cœur du plan stratégique du groupe La Poste. Créateur de valeur dans les territoires, ce projet de reconversion ambitieux du patrimoine immobilier postal permettra avant tout, d’encourager le lien social et de contribuer à réduire l’isolement.

L’occasion aussi de redonner une vie à des bâtiments postaux en centre-ville, souvent avec une architecture remarquable, tout en améliorant leurs performances environnementales et énergétiques. Entretien avec Véronique Baty, Cheffe de projets chez La Poste Immobilier. Elle présente le projet de résidence service senior de Saint-Etienne, qui sera livré en 2024.

Pourquoi La Poste Immobilier se lance dans les résidences seniors ?

Véronique Baty : Cette proposition de service du groupe La Poste doit permettre de répondre à la fois aux enjeux démographiques du territoire français et à ceux de préservation de bâtiments patrimoniaux. En effet, le pays fait face au vieillissement de sa population. La demande de logements pour personnes âgées est en pleine croissance, les besoins sont importants. Nous souhaitons pouvoir associer les services du groupe La Poste à des projets immobiliers. De plus, les bâtiments ciblés ont pour la plupart une belle architecture patrimoniale, leur redonner une fonction permet de préserver cet héritage. Ce sont d’ailleurs souvent des bâtiments bien connus et identifiés par les personnes âgées, surtout si elles ont vécu aux alentours.

Nous sommes actuellement dans la première phase de déploiement des résidences. Une dizaine de bâtiments sont concernés pour l’instant, dont celui de Saint-Etienne. Il y en aura un peu plus lors de la deuxième phase.

Saint-Étienne fait partie des 11 premières villes françaises concernées par ce projet immobilier, mené en partenariat avec Les Jardins d'Arcadie, acteur de référence sur le marché immobilier seniors et filiale du Groupe Acapace et de Bouygues Immobilier.

Quels services proposerez-vous aux personnes âgées dans ces résidences ?

Véronique Baty : Ces résidences comprennent des logements entièrement équipés et meublés, avec un mobilier adapté aux personnes âgées. Nous avons réalisé des études ergonomiques pour nous en assurer. Les résidents pourront bénéficier de services propres au gestionnaire tels que des animations, de la restauration collective, du gardiennage, etc. Nous leur proposerons également des services liés au groupe La Poste : visites de facteurs, portage de repas à domicile, réservations de services à proximité de la résidence, un système de tablettes spécialement conçues pour être utilisées par des personnes avec une mauvaise vue et faible dextérité, etc. Dans le cas de Saint-Etienne, le bâtiment est situé en centre-ville, les résidents pourront donc bénéficier d’une grande offre de transport en commun et de commerces à proximité.

Pouvez-vous nous présenter le projet de Saint-Etienne ?

Véronique Baty : Le bâtiment concerné a une très grande qualité architecturale. Il a été construit en deux temps : l’architecte a commencé à travailler dessus à la fin du 19ème siècle, mais le projet a été mis en pause un temps avant d’être repris dans les années 1920. Il a été achevé en 1929. Une extension a été réalisée dans les années 1960 sur la partie sud du bâtiment, dont le rez-de-chaussée sera transformé en accueil de la résidence.

Aujourd’hui, ce bâtiment de 7 000m² est vacant au ¾. Il ne reste plus qu’un bureau de poste au rez-de-chaussée d’environ 1 000m², qui demeurera en activité. Les autres services avaient été déplacés sur des sites différents. Il y avait donc une vraie problématique d’usage, d’où le choix d’en faire une résidence seniors. Nous avons ainsi entamé des discussions avec la ville de Saint-Etienne sur le sujet, qui voyait d’un très bon œil notre projet.

La résidence comprendra 86 logements, dont 50% de T2, 25% de T1 et 25% de T3. Cela permettra aux habitants de venir en couple, d'accueillir leurs familles sur place, etc. Les parties individuelles représenteront 4 600 m², le reste sera dédié à des espaces communs. Nous espérons atteindre au moins 120 résidents. Les travaux de curage et de désamiantage ont déjà été réalisés, les autres travaux débuteront en septembre 2022.

Quelles sont les problématiques principales de cette réhabilitation ?

Véronique Baty : Il nous a fallu revoir l’aménagement intérieur global des étages (à l’exception d’escaliers monumentaux, que nous allons garder en l’état). Nous avons dû enlever les cloisons pour réaliser des plateaux. Heureusement, il s’agissait surtout de cloisons modulaires, faciles à enlever. De plus, nous avons cassé tous les sols afin de traiter les ponts thermiques et le confort acoustique.

Le bâtiment présentait une forte problématique de différence de niveaux. Cela s’explique d’une part par sa conception initiale, qui comprend des niveaux distincts dans la partie nord du bâtiment et dans les deux ailes, et d’autre part par sa construction en deux temps. Or, ces écarts de niveaux sont handicapants pour des personnes âgées, avec des difficultés motrices. Nous allons donc placer des ascenseurs aux quatre jonctions entre les bâtiments de la résidence pour faciliter les déplacements entre les niveaux.

La préservation du patrimoine était également un point important de la réhabilitation. Le bâtiment comprend notamment de très grandes hauteurs sous plafond, avec des fenêtres de 5m de haut. Cela nous a demandé un grand travail sur les faux plafonds. Nous avons choisi de mettre des caissons autour des fenêtres pour conserver les surfaces et la lumière naturelle tout en évitant d’avoir à chauffer de trop grands volumes. De plus, nous avons travaillé de concert avec l’architecte des Bâtiments de France sur l’harmonie des façades, notamment sur l’intégration de protections solaires.

Du côté des équipements de chauffage, il n’y a pas de travaux particuliers à effectuer : le bâtiment est rattaché à un réseau de chauffage urbain et nous allons conserver ce système. Nous n’avons donc pas besoin de refaire tous les réseaux. Nous avons également gardé quelques cheminées déjà présentes.

Nous avons réussi à obtenir le label Effinergie patrimoine en phase conception sur cette opération. C’est un label expérimental, nous sommes le 2ème projet à en bénéficier en France. Il permet de prendre en compte les caractéristiques patrimoniales d’un bâtiment, ce que ne font pas les autres labels et certifications. Dans le cas de Saint-Etienne, cela concerne surtout la grande taille des fenêtres, qui peut porter préjudice sur les performances énergétiques du bâti. En plus de ce label, nous visons la certification NF HQE.

Vous avez travaillé sur les performances environnementales du bâtiment. Pouvez-vous nous en dire plus ?

Véronique Baty : Nous avons utilisé plusieurs leviers pour garantir les performances environnementales de la résidence :

  • L’économie circulaire. Le principe même de cette réhabilitation est de réutiliser l’existant afin de ne pas créer de surfaces nouvelles. La seule construction neuve concerne deux logements sur terrasse. De plus, nous avons fait appel à des matériaux issus du réemploi. Par exemple, nous avons réutilisé sur site des planchers bois en chêne déjà présents ainsi que les chemins de câble existants. Nous avons également vendu certains matériaux de la déconstruction, comme une verrière.
  • Les matériaux biosourcés. Nous allons utiliser des isolants biosourcés pour la toiture. Pour l’instant, nous penchons pour de la laine de bois, mais nous réfléchissons à faire appel à une filière locale qui fait de l’isolation en coton recyclé.
  • La végétalisation. Nous avons été limités dans nos possibilités par la présence de sous-sols construits, qui empêchent de planter directement dans la terre. Notre choix s’est porté sur un système de jardin en bac et sur la création d’espaces verts jusqu’en limite de façade intérieure. Nous allons tout de même pouvoir planter deux arbres en pleine terre.
  • La climatisation bas carbone. La résidence sera climatisée. Afin de réduire l’impact carbone des équipements, nous avons opté pour un système de batterie d’eau glacée avec distribution dans le bâtiment, beaucoup plus vertueux que d’autres solutions.

Vous comptez ouvrir 10 autres résidences seniors. Quels sont les enseignements du projet de Saint-Etienne ?

Véronique Baty : Le premier enseignement est que les projets de réhabilitation sont extrêmement complexes. Il faut composer avec l’existant, comme c’est le cas avec les niveaux et les fenêtres pour Saint-Etienne. De plus, les chantiers réservent souvent des surprises : il est possible de se rendre compte de certaines caractéristiques du bâtiment en cours de travaux (agencement des réseaux, particularités de la structure, etc.). Il n’y a pas eu de soucis de ce type à Saint-Etienne, mais il faut garder à l’esprit que cela peut arriver.

Le projet de Saint-Etienne montre également qu’il est possible de répondre à des exigences élevées sur le plan énergétique, environnemental et sur le confort et la santé des occupants. Cependant, de telles opérations coûtent cher, il est donc important de bien penser le montage économique afin de garantir leur bon déroulement, comme ça a été le cas ici.

Propos recueillis par Construction21 - La Rédaction

Crédits photo principale : Cabinet Vurpas Architectes et l'agence ASYLUM

 

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