#8 - Kerfréhour, une restructuration engagée
C’est tout un quartier de logements sociaux que BSH (Bretagne Sud Habitat) doit restructurer à Kerfréhour. Confronté à un cocktail explosif de contraintes techniques et réglementaires, le bailleur social s’est en plus attaché à faire de cette opération un projet pilote d’économie circulaire.
Au menu de cette opération : une démarche participative avec les occupants, une amélioration de l’accessibilité, une ambition forte de sobriété énergétique, du réemploi de produits de démolition et des matériaux biosourcés.
Tout cela en milieu occupé, avec un peu d’amiante à enlever pour corser le tout !
Contexte de l’opération
BSH compte environ 2 000 logements à Lanester (56), dont 75 % sont des logements collectifs construits dans les années 60-70. La résidence Kerfréhour fait partie des trois opérations NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) retenues sur le territoire de Lorient Agglomération dans les démarches d’amélioration des quartiers prioritaires de la Politique de la Ville.
BSH a donc engagé, en lien avec la commune de Lanester, l’agglomération de Lorient, la DDTM (représentant de l’ANRU) et Espacil Habitat, une grande opération de renouvellement urbain sur les quartiers voisins de Kerfréhour et la Châtaigneraie. Ce projet global, de l’ordre de 35 M€, intègre notamment :
- La rénovation et la requalification de logements
- La démolition de barres de logements pour la production de logements neufs
- La création d’un EHPAD
- La démolition d’un pôle commercial
- La création d’un pôle unique
Le groupe NEPSEN a accompagné, en tant qu’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage, l’équipe de BSH sur la programmation de la rénovation de 140 logements et sur la démarche de réemploi corrélée à la démolition de 40 logements.
Le groupement de Conception-Réalisation retenu sur ce projet de rénovation est composé d’EIFFAGE (mandataire), BOTREL (entreprise électricité, plomberie, chauffage et ventilation), NOMADE (architecte), GUEGUEN PERENNOU (bureau d’étude fluides) et AD INGE (bureau d’étude amiante). Le chantier durera 13 mois.
L’ensemble immobilier respectera une exigence de performances énergétiques BBC rénovation (soit un objectif CEP < 88 kWhep/m².an, certifié par Cerqual Qualité Certification), qui permet également à BSH de bénéficier de certaines subventions sur le projet (ANRU, Département, Lorient Agglomération).
Une démarche globale et responsable
Le renouvellement de logements neufs chez BSH est inévitable afin de répondre à l’évolution des réglementations (thermique, acoustique, accessibilité, ...) et de conserver l’attractivité du parc de location.
Sur le site de Kerfréhour, BSH a toutefois fait le choix de conserver l’existant pour en faire du quasi-neuf, en effectuant une rénovation lourde de 140 logements, répartis sur 7 plots de 20 logements, avec une moyenne de 60 000€HT de coûts de travaux par logement.
Ce choix n’est pas innocent : même si la RE 2020 ne s’applique pas à l’existant, la tendance dans le bâtiment est à l’analyse en coût carbone global. Une rénovation permet une forte réduction de l’empreinte carbone par rapport aux constructions neuves, en économisant les lots gros œuvre dont l’impact carbone est considérable.
La priorité a été donnée à un renforcement important de l’isolation, combiné à l’agrandissement des volumes habitables par la mise en place de balcons.
Afin de permettre l’implantation de l’EHPAD sur le site, et de réorganiser les circulations du quartier, il était nécessaire de démolir deux barres d’immeuble de 40 logements chacune (démolitions en cours), ainsi qu’un plot de 20 logements (démolition terminée). Cette contrainte a donné l’opportunité à BSH de se lancer dans sa première opération pilote de réemploi, accompagnée par ARMOEN.
Une exigence de Performance thermique
Il a été exigé d’axer, en priorité, les travaux sur l’amélioration de l’isolation du bâti, par la rénovation complète de l’enveloppe (ITE, menuiseries extérieures, plancher bas, toiture). L’isolation par l’extérieur retenue est réalisée en laine de roche sous bardage dans les étages et en laine de bois sous enduit en rez-de-chaussée. Mettant de côté les solutions d’isolant synthétique (polystyrène, polyuréthane, ...), les risques incendie sont ainsi très réduits et le bilan carbone amélioré.
Une ventilation collective mécanique de type basse pression a été créée, en s’adaptant à la ventilation naturelle existante sur conduit shunt, afin d’améliorer la qualité de l’air intérieur et la maîtrise des débits de renouvellement d’air hygiénique, sans engendrer de déperditions incontrôlées.
Le bardage zinc retenu, s’ajoutant à la création de surface, a redonné un cachet certain aux logements.
Un engagement pour les Matériaux biosourcés
Il a été demandé au groupement, dans le programme de travaux, de prévoir autant que possible des matériaux et principes de mise en œuvre respectueux de l’environnement, à faible impact carbone et sur la santé.
Le projet a donc intégré ces attentes et le choix d’une l’isolation par l’extérieur en laine de bois a été retenue sur les RDC, représentant 20% des surfaces d’ITE. Le choix d’une solution d’isolation biosourcée sous enduit a notamment été fait afin de simplifier les mises en œuvre vis-à-vis des exigences des règles de protection incendie présentées dans l’IT 249.
Une Démarche participative pour une implication collective
Le projet de rénovation du quartier a été établi en amont en concertation étroite avec les habitants du quartier, quelques commerçants et avec la Ville de Lanester.
L’équipe de programmation du projet avait, en effet, bien identifié que le chantier pouvait impacter fortement les habitudes et la cohésion entre les occupants et associations locales existantes. La résidence bénéficie aujourd’hui d’une forte dynamique de voisinage et associative (échanges entre habitants, jardin partagé, …).
Le projet de réhabilitation de la résidence a donc été (et sera) associé aux occupants du quartier et aux différents acteurs qui y sont impliqués.
Des mesures ont été prises par le groupement pour engager les habitants sur ces différents axes :
- Présentation du projet et de son déroulement en réunions publiques ;
- Dynamique de chantier à trouver avec les occupants (zones de travaux, zones de stockages, base vie, circulations, cycles travaux dans les logements, …) ;
- Écoute active des habitants, suivi des requêtes et des échanges, suivi des validations et des choix de l’équipe de conception-réalisation et de la Maîtrise d’Ouvrage (de la phase de conception à la fin des travaux) ;
- Sensibilisation et communication axées sur des sujets liés au chantier tels que : informations générales, affichages clairs et pédagogiques, nuisances, sécurité, amiante, autres informations bénéfiques aux habitants ;
- Accompagnements individualisés.
Le groupement est ainsi accompagné par un pilote social qui l’assiste dans la conception et l’animation du dispositif de gestion de la relation locataires (outils de suivi et de reporting, ateliers participatifs/marchés aux idées et aux questions, programmation de la Maison du Projet, ...) et qui réalisera une enquête de satisfaction en fin de projet.
Une chargée de relation locataire faisant partie des équipes EIFFAGE sera présente en temps plein sur le chantier, et sera l’interlocutrice privilégiée des locataires en phase travaux. Son principal rôle sera de gérer l’interface nécessaire entre les locataires et les équipes travaux.
Enfin, le groupement a missionné un auteur, metteur en scène et scénographe, Jean-François LE GARREC de la compagnie PIRATE, qui réalisera un livre illustré avec la participation des différents intervenants (locataires, maître d’ouvrage, groupement...), à destination des résidents en fin de chantier.
Le Réemploi des materiaux in-situ
« L’économie circulaire concrétise l’objectif de passer d’un modèle de réduction d’impact à un modèle de création de valeur positive sur un plan social, économique et environnemental » (Institut de l’économie circulaire).
BSH a fait le choix de travailler avec le bureau d’étude ARMOËN et l’équipe BELLASTOCK sur l’intégration de ce projet dans une démarche de réemploi, approche très présente dans les notions d’économie circulaire dans le bâtiment. Cette opération pilote a été menée dans le cadre du programme de recherche européen Interreg FCRBE.
C’est ainsi qu’a été réalisé un diagnostic ressources du bâtiment I (40 logements, construction de 1973) avant démolition.
Pour valoriser les matériaux et équipements récupérables dans le projet de démolition, la priorité a été donnée au réemploi (conservation de l’usage) et à la réutilisation (détournement d’usage avec une faible transformation).
Ainsi, sur l’opération de Kerfréhour seront récupérés et réutilisés l’ensemble des porches métalliques extérieurs et des hublots plafonniers, 75% des chaudières, 30% des portes intérieures et 20% des lavabos.
Un projet exemplaire à suivre
Ne nous y trompons pas : l’exigence environnementale aujourd’hui portée par la RE 2020 se propagera demain à la réglementation dans l’existant. S’y préparer dès maintenant est une bonne pratique.
L’approvisionnement en matériaux biosourcés et l’application des préceptes de l’économie circulaire sont deux pistes prometteuses.
Mais au-delà de la contrainte réglementaire, la réussite d’une opération aussi ambitieuse ne peut se faire que dans une concertation globale. Sur ce point, nous avons deux bonnes pistes à suggérer : associer les parties prenantes et passer par un marché conception-réalisation.
4 caractéristiques atypiques pour cette opération, qui mérite d’être suivie de près et espère bien susciter des vocations !
Un article signé Romain LE GOUIS, Ingénieur Conseil, NEPSEN (https://nepsen.fr/)
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