Le monde immobilier du bâti ancien en pleine révolution

Les marchés de la construction et de l’immobilier connaissent une profonde transformation. Les changements sociétaux, doublés des enjeux du réchauffement climatique d’une part, la pandémie de Coronavirus d’autre part, font naître des évolutions très variées qui interfèrent partiellement entre elles.


Quand le réchauffement climatique a un impact sur les rénovations Le changement climatique est une réalité. Ses conséquences gravissimes font aujourd’hui l’objet d’un consensus politique. En proclamant l’objectif de neutralité climatique d’ici 2050, l’Union européenne a posé les principales conditions avec lesquelles elle compte freiner l’évolution actuelle. Deux piliers de cette politique climatique s’adressent tout particulièrement aux domaines de la construction et de l’immobilier. Il s’agit d’ une part de la réduction des émissions en CO2 qui s’adresse aussi à la majorité des secteurs économiques et
d’autre part, de la mise en place des critères environnementaux, sociaux, et de gouvernance (ESG) lequels ont une influence considérable sur les investissements. 


Le marché immobilier de l’existant en Allemagne et en Europe en est un bel exemple. De plus en plus souvent, les choix portant sur des biens immobiliers anciens rénovés s’avèrent plus rentables. Le monde politique l’a bien compris : il existe des programmes de fonds européens destinés à la lutte contre le réchauffement climatique dédiés au monde de l’immobilier. Ainsi, grâce à l’addition de multiples incitations financières, le nombre des rénovations devrait être amené à doubler d’ici quelques années. En Europe, le secteur du bâtiment est responsable de plus d’un tiers de la consommation en énergie et des émissions en CO2. Au contraire, des actifs rénovés et améliorés contribuent au contraire à réduire ces mêmes émissions et à un système énergétique plus vertueux pour l’Union européenne. Dans cette perspective, le soutien à la réhabilitation des bâtiments publics et privés est une mesure essentielle. Le Green Deal européen constitue une des mesures phares ayant pour but d’augmenter l’efficacité énergétique dans les domaines de la construction et de l’immobilier.
 

Dès lors que les objectifs ESG sont fixés, les autorités de régulation, les investisseurs, les pouvoirs publics et l’ensemble des parties prenantes y sont tenus. Désormais, seuls les biens immobiliers anciens conformes aux exigences ESG disposeront d’une fongibilité attractive et seront susceptibles de se prêter à d’autres usages. Aussi bien du point de vue du propriétaire que de l’usager, il existe un intérêt commun à répondre aux exigences ESG en termes de matériaux, d’émissions CO2 et de consommation d’énergie. Quand le coronavirus change la donne Il est indéniable que, depuis son apparition, la pandémie de Coronavirus a conduit à de profondes transformations au sein de nos sociétés. Les besoins nouveaux en termes de logement, de consommation, de voyages et d’environnement de travail influent considérablement sur la demande et sur les attentes vis-à-vis des biens immobiliers existants. 


En ce qui concerne le monde du travail en particulier, la crise a initié une course à la transformation numérique sans précé-dent. Elle a également révélé d’importants potentiels de rendements dans le domaine des services. L’obligation temporaire de travailler sur son lieu de vie a redéfini les attentes vis-à-vis du logement privé et des immeubles de bureaux. Les grandes entreprises allemandes telles que BMW, Siemens et Allianz proposent désormais une organisation du travail plus souple à leurs collaborateurs. D’une part, cette « nouvelle définition du travail » réduit la demande en surface de bureaux. D’autre part, les exigences quant aux surfaces conservées évoluent considérablement. L’exigence de modes de travail plus collaboratifs, combinée à l’accroissement des concepts de partage de bureaux conduit les sociétés à revoir complètement l’organisation de leurs bureaux. 


Qui plus est, la pandémie a conduit à l’apparition de nouveaux modes de consommation et de mobilité. Les commerces de détail de même que les hôteliers sont les premiers à le ressentir, aussi bien d’un point de vue quantitatif que qualitatif. Dans le secteur hôtelier, il faudra compter sur un mouvement important de consolidation. Après une décennie synonyme de boom hôtelier, le changement de comportement des usagers associé à la redéfinition du travail ralentissent durablement cette tendance. Il est à prévoir que les déplacements professionnels vont à terme diminuer. Pour un exploitant hôtelier de même que pour le propriétaire d’un bien hôtelier, il est par conséquent essentiel de répondre aux attentes des usagers grâce à des concepts uniques, notamment en termes de construction. C’est la seule manière qu’ils auront de tirer leur épingle du jeu dans un contexte hautement concurrentiel.

Les biens commerciaux jouent quant à eux un rôle capital dans la revitalisation des centres-villes. La pandémie a accéléré la domination du e-commerce. Les centres-villes perdent de plus en plus leur attractivité. Les propriétaires et les exploitants de surfaces commerciales sont désormais livrés à une forte concurrence autour des clients restants. Ceux qui auront les meilleures chances de s’en sortir sont ceux qui renonceront à une pensée monolithique au profit de concepts mixtes. Proposer des habitations au-dessus d’un supermarché, d’un cabinet médical ou d’un restaurant ? Pourquoi pas… On attend de la ville qu’elle favorise également les trajets de courte distance. Même si les contraintes en matière de construction sont plus conséquentes pour les biens immobiliers à usage mixte, ils constituent cependant, notamment pour le commerce de détail, la seule manière d’accéder plus aisément à des surfaces. Quant aux centres commerciaux, ils seront bien inspirés de se distancier des modèles qui prévalaient jusqu’ici et de remettre l’expérience en centre-ville au cœur de leur démarche. Cette évolution avait d’ailleurs déjà démarré avant la pandémie.


Plus que jamais avec le contexte de crise sanitaire, l’habitat privé se trouve au cœur des préoccupations de bon nombre d’entre nous. La « nouvelle définition du travail » modifie aussi les besoins en surface pour cette catégorie d’actifs. Par exemple, les plans doivent désormais prendre en compte les exigences du télétravail : dans un appartement ou bien dans un espace de coworking au sein d’un quartier donné. En tenant compte à la fois du fonds de construction et de résilience de 2,5 milliards d’euros pour la rénovation des logements anciens et aussi du programme d’urgence climatique de 5,5 milliards destiné au segment du bâtiment en Allemagne, le residentiel va devenir le secteur ayant le plus de potentiel en ce qui concerne les rénovations à fort rendement énergétique et la diminution des émissions en CO2.


Prenons enfin le cas de la révolution digitale : la crise du coronavirus a permis des progrès qui, sans elle, auraient sans doute mis une décennie à s’imposer. Un des aspects fondamentaux de cette transition touche la nécessité de rendre les biens de toutes les catégories d’actifs digitalement prêts : « digital ready ». Qui plus est, les Datacenter vont progressivement glisser au cœur de toutes les attentions. Pourquoi ? Les centres de données sont devenus en quelques années les plus grands consommateurs en énergie au monde. Les investisseurs mais également les locataires de ces surfaces de stockage des données exigent de plus en plus d’actions pour atteindre les critères ESG. En Allemagne, plus de 150 des opérateurs de centres de données doivent complètement repenser, d’un point de vue énergétique et stratégique, leur parc immobilier constitué à 95 % de bâtiments existants. Pour cela, ils doivent faire appel à des concepts d’énergie et de développement durable aisément transposables afin de rendre ces centres de données modernes, fongibles et rentables.
 

Comment rendre durable le changement Les projets de rénovation complets sont longs et coûteux. Il s’agit en tout cas d’une des principales appréhensions des propriétaires. Ce n’est pourtant pas une fatalité. La construction modulaire permet d’obtenir une plus grande flexibilité et de réaliser des projets, même complexes, tout en atteignant un objectif de rentabilité, notamment pour les immeubles des années 60. Une analyse préalable permet d’identifier les éventuelles économies qui pourraient être réalisées. La construction modulaire n’est pas seulement indiquée pour les projets de rénovation globale, mais elle peut également s’appliquer à des éléments partiels, tels que la rénovation d’une façade ou l’installation d’un nouveau module technique. Un véritable avantage, en particulier pour les projets de réhabilitation de logements, car les délais sont ainsi réduits au minimum.


En résumé : développer et construire un projet dans l’existant pose un certain nombre de défis techniques et de conception, mais cela constitue avant tout une chance. Miser sur l’ancien, c’est préserver les ressources en cherchant l’optimisation de l’énergie et la réduction des émissions en CO2. Si l’on décide en plus de miser sur des matériaux en circuit fermé et sur la transition digitale afin de permettre une utilisation souple des bâtiments anciens, on mise sur la valeur de son portefeuille. Il est temps de considérer le sujet inévitable de la rénovation sous un angle nouveau : digital, durable, rentable et innovant !

 

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  • Carola Jacobs

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