La surélévation des copropriétés et l'efficacité énergétique obtenue par celle-ci

La surélévation d’un immeuble en copropriété va créer de nouvelles surfaces foncières dont le prix de vente peut financer le ravalement dont l’effet sera une meilleure protection thermique de l’immeuble.

La copropriété pourra obtenir un label vert et fera considérablement baisser ses charges d’énergie!

 Il s’agit donc de créer des niveaux en surélévation dont le prix de vente encaissé par le Syndicat des Copropriétaires  servira à payer le coût de réalisation de la « coque de l’immeuble » dont la consistance permettra de substantielles économies d’énergies.

La copropriété deviendra ainsi « eco-copropriété » sans rien débourser et en obtenant même un bonus financier qu’elle répartira entre les copropriétaires!

 Les règles d’urbanisme:

 C’est  le PLU (ou le POS) qui précise les règles de distance ou d’orientation des constructions par rapport à l’alignement ainsi que l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ou encore l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété.

 Naturellement le recours au géomètre expert est indispensable afin de connaître l’assiette foncière exacte du bâtiment au sol de façon à savoir si le nouvel ouvrage c’est-à-dire la « coque constitutive du ravalement » peut être posé à même le sol.

  il est possible d’utiliser le nouvel article R 112-2 du Code de l’Urbanisme modifié depuis le 18 octobre 2008 ainsi libellé :

 « Les surfaces de plancher supplémentaires nécessaires à l’aménagement d’une construction existante en vue d’améliorer son isolation thermique ou acoustique ne sont pas incluses dans la surface de plancher développée hors œuvre brut de cette construction ».

 Cette nouvelle disposition modifie donc les règles de l’autorisation administrative nécessaire du fait de la modification des façades des immeubles en cas d’isolation par l’extérieur.

Nul doute que cette nouvelle réglementation va donc beaucoup favoriser la possibilité d’augmenter le gabarit de l’immeuble par la pose d’isolants extérieurs.

En résumé pour ce qui concerne la question du gabarit de l’immeuble :

 Il faut demander à l’Administration le bénéfice de l’article R 112-2 du Code de l’Urbanisme qui ne permet pas à l’Administration de considérer que la surface autorisée à la construction a déjà été utilisée puisque le projet tend à une isolation thermique.

 Il faut bien s’assurer de la délimitation du périmètre de l’immeuble. En tant que de besoin le recours à un bornage est possible.

 Le bonus de COS « environnemental»

 La Loi du 13 juillet 2005 stipule que :

 « les communes pourront désormais autoriser le dépassement du coefficient d’occupation des sols (COS) dans la limite de 20% et dans le respect des autres règles du plan local d’urbanisme (PLU), pour les constructions remplissant des critères de performances énergétiques ou comportant des équipements de production d’énergies renouvelables ».

 Ce système est appelé « bonus de COS environnemental ».

 Les communes peuvent aboutir ainsi à une augmentation de la densité de construction dont peuvent profiter les promoteurs de la surélévation.

 Si le ravalement envisagé respecte les critères de performance énergétique définis par le label Haute Performance Energétique mentionné à l’article R 111-20 du Code de la Construction et de l’Habitation,

 la commune pourra autoriser le dépassement du COS.

 Encore faut-il voir dans quelle zone exacte de la Commune ce dépassement est autorisé par l’Autorité Communale.

 La demande de surélévation sera instruite dans le cadre classique du permis de construire nécessaire à l’autorisation de dépassement du COS et à la surélévation en elle-même.

 Rappelons que l’Arrêté du 3 mai 2007 pris pour l’application de l’article R 111-20 du Code de la Construction et de l’Habitation est relatif aux conditions à remplir pour bénéficier du dépassement de COS en cas de respect des exigences de performances énergétiques du projet de construction (ou de surélévation).

 Pour bénéficier de ce dispositif il faut donc que le projet de surélévation soit en adéquation avec les stipulations techniques de l’Arrêté du 3 mai 2007.

 Il faut noter que comme dit ci-dessus le PLU peut faire l’objet d’une modification simplifiée depuis la Loi du 17 février 2009 et le Décret du 17 juin 2009 s’il s’agit pour la Commune d’instituer ce nouveau COS « environnemental ».

En résumé :

il sera possible d’augmenter substantiellement le COS dans les communes bénéficiant du COS environnemental ou de faire modifier celui-ci dans le cadre de la modification simplifiée du PLU afin de réaliser l’opération de surélévation-ravalement.

 

 Et les voisins ?

  Au titre de la délimitation des surfaces respectives, le bornage amiable ou judiciaire se révèle une méthode tout à fait éprouvée et encadrée fermement par le Code Civil.

 Le bornage peut donc être amiable et il faut proposer aux voisins que celui-ci soit réalisé par un géomètre-expert choisi d’un commun accord.

 A défaut le bornage sera judiciaire c’est-à-dire que le Juge pourra, même dans une procédure accélérée de Référé, désigner un expert judiciaire pour établir contradictoirement ce bornage qui pourra être ultérieurement entériné par le Tribunal.

 Les règles de la mitoyenneté peuvent aussi recevoir application.

 En effet, l’ouvrage exécuté en surélévation ou le ravalement en lui-même peut être posé sur un mur mitoyen.

 

 La Législation sur la mitoyenneté est bien encadrée par les articles 653 à 665 du Code Civil.

 On se souvient que d’après l’article 653 du Code Civil le mur qui sépare deux copropriétés contigües est présumé mitoyen mais seulement jusqu’au sommet du bâtiment le plus bas et au-delà il est privatif.

 Il faudra donc sans doute obtenir l’accord du copropriétaire voisin ou du Syndicat des Copropriétaires voisin si l’immeuble contigu est organisé suivant le statut de la copropriété.

 Il sera alors obligatoire de détenir une autorisation de l’Assemblée Générale de la copropriété voisine, la délibération pouvant être prise à la majorité simple de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965 (majorité des présents ou représentés à l’Assemblée).

 Les Tribunaux et Cours ont dégagé le principe qu’en milieu urbain tout propriétaire d’immeuble  doit s’attendre à une construction voisine qui va  altérer son ensoleillement et sa vue.

 Les tribunaux judiciaires examinent avec l’aide de leurs experts qu’ils peuvent toujours désigner les pièces d’urbanisme notamment le permis de construire au titre de la construction voisine afin de savoir si celui-ci est définitif et si l’Autorité administrative a pu, au regard des règles d’urbanisme, déjà apprécier si la construction voisine entrait bien dans les règles de l’urbanisme en ce qui concerne les servitudes de vue et les prospects.

 Cependant l’on sait que le permis de construire est toujours délivré « sous réserves du droit des tiers ».

 Le voisin peut  faire la preuve d’une faute caractérisée ou d’un abus de droit dans la réalisation de la construction qui le gêne à condition qu’il fasse la démonstration qu’il s’agit d’une gêne excessive.

 En conclusion:

 il est possible de dégager les principes suivants :

 La détermination d’assiette foncière du bâtiment surélevé et augmenté dans son gabarit doit être examinée au besoin contradictoirement avec le voisin dans le cadre d’un bornage amiable ou judiciaire.

 Les règles de la mitoyenneté doivent être strictement appliquées et au besoin il est conseillé la réalisation d’un Référé judiciaire « préventif » pour éviter toute surprise désagréable avec le voisin pendant le chantier telle des arrêts de travaux ou des demandes de démolition.

 La réalisation ne devra pas causer de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

 Le syndicat est le maître d’ouvrage de la surélévation

 Selon l’article  35 de la Loi du 10 juillet 1965 :

 « La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l’unanimité de ses membres. »

 Cette unanimité doit donc être obtenue par un vote régulier de l’Assemblée Générale.

 La copropriété peut également décider « d’aliéner » le droit de surélever le bâtiment et dans ce cas l’unanimité des membres du syndicat n’est pas exigée.

 La Loi édicte en effet des règles plus souples puisque cette décision peut être prise par la copropriété en Assemblée Générale à la double majorité de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 (2/3 des voix et majorité des copropriétaires présents ou non.

Cependant il faut toujours se référer  au règlement de copropriété qui peut stipuler une majorité  différente plus importante.

 Il faut noter que selon l’article 35 2ème alinéa de la Loi du 10 juillet 1965 :

 « La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l’article 26, l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever, et si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une Assemblée Spéciale des Copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.Si le règlement de copropriété stipule une majorité supérieure pour prendre la décision prévue à l’alinéa précédent, cette clause ne peut être modifiée qu’à cette majorité. »

 Les règles posées par cette disposition légale imposent donc d’obtenir l’accord du propriétaire de l’étage supérieur.

 Et s’il s’agit d’une copropriété à plusieurs bâtiments, il faut faire réunir une Assemblée Spéciale des copropriétaires du bâtiment à surélever autrement dit il faut deux Assemblées, l’Assemblée Générale de l’ensemble de la copropriété et l’Assemblée Spéciale du bâtiment.

 Il faut encore rappeler que selon l’article 36 de la Loi :

« Les copropriétaires qui subissent par suite de l’exécution des travaux de surélévation prévus à l’article 35 un préjudice répondant aux conditions fixées à l’article 9 ont droit à une indemnité. Celle-ci qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes. »

Si l’on considère que les travaux de surélévation et de ravalement risquent de créer des désordres dans les parties privatives il est conseillé d’engager une procédure de Référé préventif tendant à la désignation d’un expert qui suivra le chantier et examinera en concours avec le maître d’œuvre de l’opération les dispositions qu’il faut prendre pour éviter les préjudices ou les réparer.

 Cette solution pratique permettra très souvent d’éviter des demandes intempestives d’arrêt de travaux ou même de démolition des ouvrages.

 

 L’assouplissement des règles de majorité  pour le droit de surélévation :

Selon l’article 8 de la Loi MLLE dite « Loi BOUTIN » du 25 mars 2009 :

 « Pour les immeubles situés sur le territoire de collectivité qui, dans le cadre d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU) ont  établi un périmètre au sein duquel le droit de préemption urbain (DPU) peut être exercé, la décision d’aliénation à un tiers des droits de surélévation d’un bâtiment est désormais décidé à la majorité des  voix de tous les copropriétaires de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965. »

 Le Législateur a donc assoupli les conditions de majorité relatives à la surélévation de l’immeuble si celui-ci se situe dans un périmètre de droit de préemption urbain mais l’accord unanime des copropriétaires du dernier étage demeure nécessaire.

 Cet assouplissement constitue une avancée majeure en Droit de la Copropriété pour la possibilité de surélever l’immeuble si le soin en est confié à un tiers car les pouvoirs publics se sont aperçus de tout l’intérêt qu’il fallait porter à ces questions de surélévation qui peuvent être l’un des moyens de résoudre les problèmes de l’étalement urbain…

 En conclusion:

 lorsque l’immeuble se situe en copropriété, il convient soigneusement de préparer en concours avec la maîtrise d’œuvre et au besoin un expert judiciaire financier des conditions techniques et financières de cette opération particulière.

 L’opération ne peut en outre se réaliser qu’avec le concours étroit du syndic de copropriété et des membres du Conseil Syndical de l’immeuble.

Olivier BRANE, avocat honoraire

Toutes précisions sur ces techniques juridiques techniques ou financières peuvent être données en utilisant le formulaire de contact du site www.ecocopro.com 

et auprès de l'Association PLANETE SURELEVATION VALORISATION DE PATRIMOINE.

Source : ecopro.com