La maintenance : investir aujourd’hui pour économiser demain

Dépenses imprévues, défaillances non anticipées, indisponibilité d’équipements… la maintenance des bâtiments peut être un cauchemar. Mais peut-on faire mieux ? Gain, rapidité, bon fonctionnement, performance… comment parvenir à cela ? Et comment faire de la maintenance un outil indispensable pour gérer de manière durable notre patrimoine immobilier ?

 

Il s’agit d’en faire un modèle dynamique au plus près de leur cycle de vie et de leur métabolisme… Les bénéfices pour l’utilisateur et l’environnement sont énormes !

Le métabolisme d’un actif physique

Un bâtiment, ou nommé également actif physique, est soumis à un métabolisme interne bien complexe qui nous donne du fil à retordre et a demandé quelques années d’études. Il nous reste encore de nombreux éléments à découvrir et approfondir. Au départ (à l’année 0) notre actif a une valeur d’usage égale à 100% de la valeur actuelle de remplacement (VAR). Cette valeur actuelle de remplacement correspond à un coût d’opération moyen de construction et d’aménagement des bâtiments, des terrains et des infrastructures, pour un patrimoine ayant les mêmes typologies, et selon des types de conception et les méthodes de construction actuelles.

Dans une première partie de sa vie, l’actif recevra des opérations courantes de maintenance que l’on nomme aussi OPEX (operational expenditure), pouvant aller jusqu’à un point d’aliénation, soit 60% de sa valeur d’usage. Avant d’atteindre ce point d’aliénation, l’actif physique peut subir des actions de type rénovation ou CAPEX (capital expenditure), qui consistent le plus souvent en un changement de vocation ou une lourde rénovation. Le schéma de Merminod ci-dessous explique cette évolution de détérioration du bâtiment.

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