Enjeux et pièges du schéma directeur immobilier…ou comment réussir son schéma directeur !

« Comment optimiser l’occupation d’un site universitaire de 130 000 m² de surface de plancher répartis sur 25 bâtiments ? » ; « Est-il possible de restructurer entièrement ce centre hospitalier de 45 000 m² SDP en site occupé ? » ; « Comment phaser les opérations dans le temps ? » ; « Quels investissements seront nécessaires à moyen et long terme ? »

Pour la gestion d’un site ou d’un bâtiment de surface importante, la meilleure réponse à ces questions tient en trois mots : schéma directeur immobilier.

Mais quels sont les enjeux du schéma directeur ? Et quels sont les pièges à déjouer pour réussir ce défi ?

 

Le schéma directeur immobilier synthétise la stratégie immobilière d’occupation d’un site à moyen ou long terme, et les opérations nécessaires pour parvenir à l’état final souhaité, échelonnées dans le temps : c’est à la fois un document d’orientations stratégiques et un plan d’actions.

La réalisation d’un schéma directeur implique ainsi de mener une réflexion prospective sur l’organisation future du site, en accord avec la stratégie de développement de l’activité sur ce site. Les aménagements proposés doivent s’inscrire dans cette stratégie globale et répondre aux besoins à court, moyen et long terme, en général sur 3 à 15 ans.

À mi-chemin entre l’échelle urbaine et l’échelle du bâtiment, la réalisation d’un schéma directeur suppose donc une vision globale tant en termes de surfaces que de temporalité et d’investissements financiers.

Par cette vision sur le long terme, l’objectif est d’anticiper, d’organiser les actions et de pérenniser les interventions à l’échelle du site. Pour le maître d’ouvrage, l’enjeu est de détenir un document guide, exploitable pendant plusieurs années.

 

Confondre schéma directeur et programme : le piège de l’amalgame

Un des premiers pièges serait de confondre schéma directeur et programme. Si les deux documents sont élaborés à partir de démarches similaires comme nous l’expliquions dans cet article, ils ne répondent pas à la même échelle de réflexion et n’appellent pas le même niveau de détail.

Concrètement, le schéma directeur est un document de synthèse à l’échelle globale, comprenant généralement plusieurs volets : la présentation du site, les besoins d’objectifs, les actions validées permettant de couvrir ces besoins, ainsi que le planning et les investissements financiers correspondant.

Le programme correspond quant à lui à la déclinaison opérationnelle du schéma directeur, pour une opération. Il précise les besoins, décrit le contexte local, et indique des objectifs de performances technique et environnementale, par l’intermédiaire d’un programme technique et de fiches espaces.

Chacune des opérations du schéma directeur nécessite un programme à part entière fixant les objectifs de performances pour cette opération spécifique.

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