Transformation de bureaux en 288 logements

  • Type de bâtiment : Logement collectif > 50m
  • Année de construction : 2015
  • Année de livraison : 2019
  • Adresse : 58 rue de Mouzaïa 75019 PARIS, France
  • Zone climatique : [Cfb] Océanique hiver tempéré, été chaud, pas de saison sèche

  • Surface nette : 7 600 m2
  • Coût de construction : 14 000 000 €
  • Coût/m² : 1842.11 €/m2

Proposé par :

Label / Certifications :

  • Consommation d’énergie primaire :
    75.55 kWhep/m2.an
    (Méthode de calcul : RT 2012 )
Consommation énergétique
Bâtiment économeBâtiment
< 50A
A
51 à 90B
B
91 à 150C
C
151 à 230D
D
231 à 330E
E
331 à 450F
F
> 450G
G
Bâtiment énergivore

Ce bâtiment a reçu une mention Grand Prix Rénovation Durable aux Green Solutions Awards France 2020-21.

Le projet concerne la réhabilitation de deux immeubles de bureaux en logement, au 58 et 66 rue de Mouzaïa, Paris 19ème, racheté par la RIVP à la ville de Paris en 2015. D’abord usine à coudre, puis locaux de la DRASS et enfin squat d’artistes et centre d’hébergement d’urgence, le site a déjà connu de profondes mutations dans les usages, alors même qu’il n’était pas conçu pour ce but. De plus, les bâtiments ont dû être entièrement refaits pour être en accord avec la règlementation actuelle. Ce projet est source de nombreux enseignements pour la rénovation, mais aussi pour favoriser des constructions neuves facilement réversibles.

Le bâtiment concerné par cette étude de cas est celui de la première phase de travaux, le 58, dont la restauration a été achevée en mars 2019. Cet ensemble de bureaux de 6000 m² est emblématique du patrimoine béton du XXème siècle. Construit en 1974 (1924 pour le 66), il est un exemple d’architecture dite « brutaliste », qui fait la part belle au béton, à la fois pour son esthétisme et sa valeur symbolique. Sa façade est classée.

Au total, les travaux du 58 ont coûté 14M€ soit 1750€/m². Les coûts sont donc raisonnables et le projet facilement réplicable. D’autant plus que de nouvelles aides à la rénovation ont été créées depuis que la RIVP a racheté les bâtiments. Les objectifs environnementaux de l'opération respectent le Plan Climat de la ville de Paris. Elle est certifiée Cerqual PH&E avec option performance et labelisée BBC Effinergie Rénovation.

 

Les contraintes d’un chantier en réhabilitation

Le chantier a affronté les difficultés administratives inhérentes à ce genre d’opération :

  • un permis de construire modificatif, qui nécessite une étude de faisabilité avec dépôt d’un dossier précis
  • l’intervention d’un grand panel d’acteurs pour estimer le futur coût du projet, ce qui ralentit le processus.

Respecter l’architecture existante engendre également des contraintes de chantier. Pour ce projet, les façades ont été conservées et les structures mises à nues. Il a fallu notamment réparer et nettoyer les bétons, ce qui demande une bonne connaissance des éléments existants à conserver. Or, dans le cas du bâtiment 58, il n’existait pas de documentation indiquant de quoi les murs étaient constitués. Il a donc fallu réaliser des sondages, qui ont révélé, entre autres, qu’il n’y avait pas d’isolant dans l’existant.

Enfin, l’objectif de conservation des façades a conditionné la technique d’isolation utilisée (l’isolation par l’intérieur), ainsi que le cloisonnement intérieur des logements.

 

Un changement d’usage facilité

L’ossature existante était propice à la réversibilité des locaux, grâce à ses dimensions. Ainsi, les façades et les circulations ont pu être conservées. Les éléments de service, comme les ascenseurs, étaient également bien placés. La profondeur limitée du bâtiment était parfaite pour obtenir un bon confort lumineux. Le projet n’a donc pas été aussi coûteux que certains autres projets de réhabilitation. En revanche, il a fallu repenser des équipements comme l’ECS et les évacuations des eaux usées.

Le maître d’ouvrage a souhaité, à travers l’aménagement de logements pour les jeunes travailleurs et les étudiants, compléter ce changement d’usage par une recherche de mixité sociale dans le quartier.

 

Assurer un bon confort

Acoustique

La réglementation sur l’acoustique est moins forte en rénovation qu’en neuf. Cependant, le maitre d’ouvrage a tenu à travailler sur l’acoustique des logements. Il a fallu changer le principe de distribution d’électricité et d’eau de l’existant, qui ceinturait le bâtiment et posait le problème de ponts acoustiques. Il a été décidé de recentraliser la distribution et de créer des colonnes de distribution montantes, avec une ouverture seulement côté couloir pour faire passer les réseaux.

Lumière naturelle

La diffusion de la lumière naturelle a fait l’objet d’un travail spécifique jusqu’aux niveaux des sous-sols : agrandissement du patio, création de puits de lumières et de verrières, etc. Un travail a également été mené sur la façade. Les cassettes métalliques existantes, situées entre chaque fenêtre, ont été remplacées par des panneaux d’aluminium strié, qui prennent davantage la lumière et assurent une partie de l’isolation thermique.

Confort général

En complément d’un bâti renforcé, la chaudière collective gaz garantit la performance énergétique et le confort des occupants pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire. Ce type d’équipement s’avère adapté en termes de puissance délivrée, d’implantation et d’exploitation pour le projet.

Confort d’été

Un point d’attention a été porté sur le confort d’été, sujet particulièrement important pour un immeuble situé en milieu urbain dense. Le bâtiment mise sur une approche passive : installation d’un manteau thermique performant, toiture végétalisée ou encore pose de persiennes et de stores extérieurs pour garantir le confort thermique.

 

Pour en savoir plus sur le sujet, n'hésitez pas à consulter l'interview de l'architecte Patrick Rubin "Transformation et réversibilité : zéro béton ?" qui aborde notamment son travail sur le bâtiment n°58 rue de Mouzaia.

 

Plus de détails sur ce projet

 http://mouzaia.rivp.fr/
 https://canal-architecture.com/publications/construire-reversible-555

Fiabilité des données

Expert

Crédits photo

RIVP Paris

Maître d'ouvrage

    RIVP (Régie immobilière de la ville de Paris)

    01 77 75 11 00

Maître d'œuvre

    CANAL Architecture

    patrick.rubin[a]canal-architecture.com

Intervenants

    Bureau d'études autre

    Espace-Temps


    Autres

Mode contractuel

Partenariat Public Privé

Démarche développement durable du maître d'ouvrage

Les architectes engagés dans le projet sont réputés sur les enjeux de changement d’usage et de rénovation. Rénover un tel bâtiment est en soi un parti pris durable. Cela permet d’éviter une démolition-reconstruction, coûteuse en énergie et en ressource. C’est également un parti pris historique, qui permet de préserver le patrimoine béton.

De plus, le projet revêt une forte dimension sociale : il favorise la mixité dans la capitale, en abritant une variété de programmes à destination des artistes, étudiants, et autoentrepreneurs qui pourront se croiser au gré de leurs activités. 

 

Description architecturale

La rénovation a été facilitée par les dimensions du bâtiment, qui se prête bien au changement d’usage. La qualité du plan d’origine a permis de transformer aisément les plateaux de bureaux en micrologements, sans modifications majeures de l’ossature : conservation des façades, des circulations verticales, du principe d’éclairement des circulations par les failles de façades, création des réseaux fluides et gravitaires, cloisonnements acoustiques spécifiques à l’habitat.

Le projet rend hommage à l’architecture existante. La façade étant classée, il a fallu préserver son aspect général tout en apportant de l’efficacité énergétique. Cela permet de valoriser visuellement le patrimoine béton. A l’intérieur même du bâtiment, les porteurs du projet ont conservé ce qui faisait sa spécificité : les caractéristiques issues de sa construction, mais aussi les graf’, souvenir de sa période squattée qui fait partie intégrante de son histoire.

Consommation énergétique

  • 75,55 kWhep/m2.an
  • 174,00 kWhep/m2.an
  • RT 2012

    L'étude de cas concerne le bâtiment n°58 quartier de Mouzaïa, achevé à la date de rédaction de l'étude de cas. Répartition de la consommation pour ce bâtiment après rénovation : Chauffage 34,63 kWhep/m².an - Climatisation 0 - Eclairage et auxiliaires 12,65 kWhep/m².an - ECS 26,27 kWhep/m².an

    En adéquation avec la protection patrimoniale des façades, la performance thermique est obtenue par la création d'un manteau thermique intérieur : remplacement et déport des menuiseries, isolation intérieure des façades, toiture végétalisée. Des stores extérieurs améliorent le confort thermique d’été comme d’hiver. Dans un souci de frugalité, les performances énergétiques sont obtenues par une approche passive et le recours à des équipements simples mais adaptés: enveloppe thermique performante, chaudière gaz à condensation. Dans le bâtiment n°66, il y aussi un système de récupération de chaleur sur les eaux usées constituée d’une pompe à chaleur permettant de préchauffer l’eau chaude sanitaire. Il est à noter qu'une solution hybride gaz/PAC géothermique et le raccordement à un réseau de chaleur ont été écartés pour des raisons de coûts d'investissement initial.

Performance énergétique de l'enveloppe

    La protection patrimoniale des façades a conditionné le choix d’isolation thermique par l’intérieur : remplacement des menuiseries par des fenêtres bois munies de double vitrage et stores filtres solaires, doublage thermique intérieur. La densité et l’emplacement des baies de façades existantes a conditionné le cloisonnement intérieur des logements. En façade, nous avons remplacé les cassettes métalliques, situées entre chaque fenêtre, par des panneaux d’aluminium strié. C’est un choix graphique : ces panneaux prennent davantage la lumière et assurent une partie de l’isolation thermique. Cette réinterprétation de la fenêtre est la « politesse du passeur » à l’adresse de Claude Parent ; quant à l’assemblage chêne-béton, c’est un grand classique, on le retrouve par exemple chez Jean Dubuisson ou André Wogenscky.

Systèmes

    • Chaufferie gaz à condensation
    • Chaufferie gaz à condensation
    • Aucun système de climatisation
    • Double flux avec échangeur thermique
    • Aucun système de production d'énergies renouvelables

    Les objectifs environnementaux de l'opération respectent le Plan Climat de la ville de Paris, la certification Cerqual PH&E avec option performance et l'obtention du label BBC Effinergie Rénovation. Par des mesures conservatoires simples, les 2 bâtiments, ayant déjà vécu plusieurs occupations, sont parés à accueillir de nouvelles fonctions et, à l'avenir, peut-être opérer une nouvelle mue : deux bâtiments, plusieurs vies.

Emissions de GES

  • 15,00 KgCO2/m2/an

Santé & Confort

    Les éléments d’enveloppe, les aménagements intérieurs et les équipements techniques ont été remplacés pour mise en conformité avec des composants standards aux normes contemporaines. Confort thermique, acoustique, accessibilité pour tous, choix environnementaux. 

    Les interventions ciblées (agrandissement du patio, création de puits de lumières et de verrières) favorisent la diffusion de la lumière naturelle jusqu’aux niveaux de sous-sols. 

     

Solution

    Chaudière à condensation Atlantic Guillot - Varmax

    Atlantic Solutions Chaufferie

    avvsolutionschaufferie[a]groupe-atlantic.com

    Génie climatique, électricité / Chauffage, eau chaude

    Mise en place des chaudières à condensation (500KW) assurant le chauffage et l'eau chaude sanitaire (ECS). Création de nouvelles distributions hydrauliques pour le confort acoustique et pour répondre aux nouveaux besoins du bâtiment via des colonnes montantes, et distributions horizontales alimentant en ECS les studios et les émetteurs basses températures en allège.

Coûts de construction & exploitation

    Coûts des travaux de transformation : 14M€ soit 1750€/m².
    Coûts de travaux concernant la production de chaleur : 180k€ (soit <1,5% du prix global). Les 2 immeubles ont été la propriété de l'Etat jusqu'en 2015, puis ont été cédés à la RIVP, un des bailleurs sociaux de la Ville, pour la somme de 6,7 M€. Une décote de 76 % obtenue dans le cadre de la loi Duflot. Contrepartie exigée : y réaliser 280 logements sociaux dans les cinq ans.

Environnement urbain

Le projet vise à réaffirmer la place du bâtiment en tant qu’espace avec une identité propre, qui se démarque de son environnement. De l’usine aux logements, en passant par le squat, ce lieu a une histoire particulière autour de ses usages. La volonté des porteurs de projet de créer de la mixité sociale à l’échelle du bâtiment contribue à renforcer cette position, tout en intégrant mieux le bâtiment dans le quartier.

Surface du terrain

10 500,00 m2

Qualité environnementale du bâti

  • Adaptabilité du bâtiment
  • acoustique
  • confort (olfactif, thermique, visuel)
  • efficacité énergétique, gestion de l'énergie

Souvent oublié, le confort acoustique est extrêmement important dans un bâtiment résidentiel. Sur ce projet, le changement d'usage apportait donc des contraintes nouvelles qui n'avaient pas raison d'être à la conception du bâtiment. Seule une prise en compte très en amont de celles-ci a permis d'arriver à un bon résultat. Les choix fait pour limiter les ponts acoustiques ont en effet influencé directement le trajet des différentes gaines techniques et canalisations.

Malgré un poids carbone significatif, les planchers ont également dû être traité avec une épaisseur supplémentaire de béton afin d'éviter les nuisances sonores entre les étages.

Pour le reste, ce projet démontre l'importance des caractéristiques du bâtiment initial pour assurer une bonne réversibilité. Il a ainsi pu être transformé avec des techniques simples, permettant d'atteindre aisément un bon niveau de confort. La structure existante du bâtiment, qui présentait déjà de grandes surfaces vitrées, a pu être optimisée pour gagner en apport lumineux et confort thermique. Un travail poussé a également été mené sur la ventilation pour que le bâtiment dispose d'une QAI équivalente à du neuf.

Catégories du concours

Santé & Confort

Santé & Confort

Green Solutions Awards 2020-2021 / France

 rénovation
 logement
 bâtiment
 bas carbone

Auteur de la page

  • Ludovic GUTIERREZ

    Responsable Grands comptes

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