Le point sur la réglementation dans l’immobilier par Me DI STEFANO – NeoMag 43

Rédigé par

Maxime CUCHE

Marketing Officer

1255 Luxembourg - Dernière modification le 15/12/2021 - 11:13
 Le point sur la réglementation dans l’immobilier par Me DI STEFANO – NeoMag 43

Les règlementations qui vont entrer en vigueur et qui impacteront les entreprises du secteur immobilier

Parmi les projets de loi les plus importants touchant au secteur immobilier qui pourraient être adoptés au courant des prochains mois, et probablement avant la fin de la législature en cours, on peut citer les suivants :

  • Projet de loi n°7642 portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, qui devrait notamment abolir la catégorie des « logements de luxe »;
  • Projet de loi n°7139 pour modifier la loi du 19 juillet 2004 concernant l'aménagement communal et le développement urbain visant à une accélération de la viabilisation des terrains constructibles par un contrat d'aménagement dit "Baulandvertrag", mais qui connut en 2020 des modifications importantes par l’introduction de servitudes de viabilisation et de construction à charge des propriétaires de terrains, avec des conséquences drastiques en cas de non-respect. Il prévoit également l’introduction d’une procédure de remembrement ministériel pour permettre la mise en œuvre de plans d’aménagement particulier en présence de propriétaires récalcitrants. Ce projet est cependant complexe et il restera à voir s’il pourra aboutir à une loi dans un futur proche.

Il faudra également s’attendre à de nouvelles mesures fiscales, en partie déjà annoncées.

Ainsi, le gouvernement entend réformer la fiscalité foncière. Il faudra donc compter à terme sur une augmentation de l’impôt foncier, avec notamment l’application d’un impôt progressif sur des terrains susceptibles d’accueillir des logements, mais non construits. Pour l’instant, il n’existe pas encore de projet de loi, mais il pourrait être déposé dans les prochains mois.

Les règlementations déjà actées, mais qui occupent les entreprises du secteur

Quatre règlements grand-ducaux du 10 février 2021 ont rendu obligatoires les plans directeurs sectoriels logement, paysages, transports et zones d’activités économiques. Ces plans directeurs impactent de façon substantielle sur les options de planification de nombre de zones du territoire national, et doivent être pris en compte dans l’évaluation de tout projet immobilier dans une des zones couvertes par un plan directeur sectoriel.

La Loi du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement avec les communes en vue d’augmenter l’offre de logements abordables et durables (« Pacte Logement 2 »), qui s’étend sur une période allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2032. Cette loi prévoit des obligations de cession de terrain appelé à recevoir des logements abordables soit aux communes, soit à l’Etat afin de soutenir une acquisition plus significative de logements par le secteur public. En effet, le budget de l’État pour 2022 prévoit de doubler la dotation réservée aux acquisitions par l’État. En même temps, la loi prévoit une obligation de réserver, dans les projets immobiliers, une partie plus importante de la surface construite à des logements à coûts modérés, pouvant aller jusqu’à 30 %.

La Loi du 25 mars 2020 a étendu aux promoteurs immobiliers les obligations découlant de la loi du 12 novembre 2004 relative à la lutte contre le blanchiment et contre les financements du terrorisme, incombant déjà auparavant à d’autres professions réglementées dont les agents immobiliers. Il est dans ce contexte recommandé aux promoteurs, mais aussi aux agents, de revoir et le cas échéant de mettre à jour leurs procédures AML.

À noter aussi que l’année 2021 a vu l’adoption d’un certain nombre de règlements grand-ducaux portant création de zones de protection autour de sites de captages d’eaux souterraines, limitant l’exploitation et la constructibilité des parcelles situées dans ces zones.

Compétitivité du marché immobilier luxembourgeois et réglementation

Il nous semble que le marché immobilier luxembourgeois reste compétitif. En même temps, on peut constater que de nombreux projets immobiliers pourraient être réalisés plus rapidement si les procédures administratives le permettaient. Notamment, une meilleure intégration des procédures d’autorisation devrait permettre de se rapprocher de l’un des principaux objectifs politiques dans le secteur immobilier, c’est-à-dire la construction de davantage de logements.


Par Me Mario DI STEFANO, Managing Partner – Avocat à la Cour, DSM Avocats à la Cour.

Article issu de la rubrique Droit & Conseil Juridique – NEOMAG 43.

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