Le bail emphytéotique, droit réel ou trompe-l’œil ? Par Me Mario DI STEFANO – Rubrique Droit & Conseil Juridique – NEOMAG 36
La Loi du 22 octobre 2008 dite « Pacte Logement » définit le bail emphytéotique comme « un droit réel qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, moyennant paiement d’une redevance à convenir entre le propriétaire et l’emphytéote ».
« L’emphytéote exerce tous les droits attachés à la propriété de l’immeuble sans pouvoir en aucun cas en diminuer la valeur ». Notamment, « l’emphytéote a la faculté d’aliéner son droit, de l’hypothéquer et de grever l’immeuble de servitudes pendant la durée de l’emphytéose ».
Dans la pratique luxembourgeoise les emphytéoses comprennent régulièrement des limitations de ces droits, notamment l’obligation d’occuper soi-même le bien.
Validité des clauses limitatives ?
La Cour d’appel luxembourgeoise a validé une clause prévoyant que l’acquéreur en emphytéose doit occuper le bien pendant 12 ans, sans pouvoir le céder ou le louer sans l’accord du vendeur, et résolu le contrat aux torts exclusifs de l’acquéreur, qui n’avait pas respecté cette durée d’occupation. Le vendeur devait restituer le prix payé en 2005, sans ajustement ou remboursement des investissements pour l’aménagement. L’acquéreur avait invoqué en vain une violation de son droit fondamental de développer une vie privée et familiale pour laquelle le bien n’était plus adapté. En résumé, la Cour a estimé qu’il avait eu le libre choix de ne pas signer ce contrat.
Mais est-ce que de telles clauses sont compatibles avec l’esprit même du bail emphytéotique ?
La Cour de cassation française a décidé qu’un bail ne saurait être qualifié d’emphytéotique s’il limite l’usage des lieux par l’emphytéote, ou comportait une clause de résolution de plein droit en cas de non-paiement du loyer, ce qui pour la Cour de cassation était « une précarité incompatible avec la constitution d’un droit réel ».
La Cour d’appel de Luxembourg a retenu qu’un bail ne peut constituer une emphytéose s’il n’est pas caractérisé par un droit de disposition presque absolu, ce qui est incompatible avec l’interdiction au preneur de sous-louer sans autorisation du bailleur.
Conclusion
Des dispositions contractuelles limitant les droits du preneur d’un contrat désigné comme bail emphytéotique ne sont pas nulles ou réputées non écrites, et n’entraînent pas la nullité du contrat, mais peuvent remettre en cause la qualification du contrat, qui serait alors à considérer non pas comme bail emphytéotique, mais comme un bail simple, ne conférant pas de droit réel au preneur.
Par Me Mario DI STEFANO, Managing Partner.
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