Tertiaire et réemploi : pour une mise en place systématique. L’exemple du projet Kalifornia à Malakoff

  • par Jean Guidet
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  • 2022-11-18 09:00:00
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  • France
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Tertiaire et réemploi : pour une mise en place systématique. L’exemple du projet Kalifornia à Malakoff


Peut-être plus que d’autres secteurs, le marché de l’immobilier tertiaire, notamment en région parisienne, se renouvelle très vite. Cela induit la démolition / destruction de bâtiments, générant ainsi une quantité démesurée de déchets. Loin de l’effet de mode, la question du réemploi dans ce secteur est une véritable opportunité pour engager le secteur dans la transition écologique. 

À travers son retour d’expérience du projet Kalifornia développé avec Bouygues Immobilier à Malakoff, Ateliers 2/3/4/ défend une mise en place systématique du réemploi dans l’immobilier tertiaire.

Kalifornia, l’opportunité du réemploi 

Le projet Kalifornia est un ensemble immobilier de 23 500 m2 de bureaux entre le tissu pavillonnaire et les grands boulevards du quartier Gabriel Péri de Malakoff. En 2019, Bouygues Immobilier a confié à Ateliers 2/3/4/ ce projet avec plusieurs ambitions qualitatives : une insertion urbaine adaptée à l’échelle du quartier, l’emploi de matériaux pérennes, la valorisation de la biodiversité par la mise en valeur des aménagements paysager, et la réalisation  d’îlots de fraicheur. Le bâtiment allie qualité architecturale, performance technique mais aussi environnementale, notamment à travers de nombreux labels visés : BBCA, HQE BREAM, E+C-, Effinergie et Biodivercity. Cependant, à cette phase d’étude, le réemploi n’était pas la préoccupation principale, et se limitait aux dalles de faux-plancher. 

Le point de bascule a eu lieu en 2021, avant le démarrage de la consultation des entreprises, lorsque Bouygues Immobilier - membre du Booster du Réemploi - a souhaité explorer davantage la question du réemploi par une stratégie d’économie circulaire spécifique au projet Kalifornia. Cette nouvelle dynamique a croisé nos réflexions à l’agence. Jusqu’alors, pour les maîtrises d’ouvrage avec lesquelles nous travaillions, réemploi était synonyme de surcoût et de complexité. Nous avons donc saisi cette opportunité d’intégration du réemploi pour un projet de grande échelle, en lien avec l’émergence d’une véritable filière.

Se lancer sans crainte

Nous partions avec un apriori positif sur le réemploi. D’une part, nous imaginions qu’un matériau de réemploi apporterait des qualités non recherchées initialement et enrichirait le projet. Et d’autre part, nous pensions qu’un aménagement intérieur issu du réemploi rencontrerait un plébiscite des utilisateurs, conscients des enjeux environnementaux.

Forts de ces idées, nous voilà confrontés à la question essentielle : comment aborder le réemploi dans la conception d’un immeuble tertiaire ? Dans notre cas, les études étaient finalisées et nous avions la contrainte du respect de la conformité au permis de construire : le bouleversement du projet ne pouvait qu’être limité. Notre posture a été de rechercher de manière la plus ouverte possible tous les éléments qui pourraient être issus de filières de réemploi, encore peu structurées. 

Nous pensons que la réussite de cette démarche a résidée dans ce cercle vertueux de dynamique partagée entre Bouygues Immobilier et Ateliers 2/3/4/. Cette nouvelle ambition forte n’a jamais été freinée. 

Concevoir avec l’inconnu 

Nous avions, dans un premier temps, établi une liste lot par lot - des produits ou matériaux -, de ce qui nous semblait envisageable en réemploi compte tenu des contraintes techniques et architecturales du projet.  Nous avions identifié des scenarios différents pour s’adapter à la disponibilité présumée de la ressource. 

Prenons l’exemple de la moquette, le projet en nécessitait 18 000 m², il nous semblait peu probable de trouver une telle quantité du même design, nous avons donc proposé de rechercher des gisements qui correspondent à minima à la taille d’un sous-lot locatif, et donc d’accepter d’avoir des teintes et des motifs de moquette différents dans l’ensemble du bâtiment. L’exemple de la moquette est intéressant car c’est un matériau très facile à retirer et que le preneur à loisir de choisir ou de changer – ce qui en fait un des premiers déchets d’un immeuble tertiaire. 

Nous pensons que certains matériaux issus de réemploi ne se distinguent que très peu de matériaux neufs. C’est le cas des matériaux de construction (notamment ceux des cloisons) mais aussi de certains produits finis.  Nous avions, par exemple, proposé que l’ensemble des vidoirs ou des lave-mains soient issus du réemploi, totalement invisible pour les usagers.

Auparavant, nous avions poussé la réflexion plus avant avec un usage du réemploi dans tous les lots (structure, châssis, parement, etc.) sur une partie indépendante du projet : le Pavillon. Finalement, cela n’a pas été retenu car trop complexe à intégrer à ce stade des études, seuls les sanitaires du Pavillon mais aussi ceux du hall haut et du hall bas où les équipements de plomberies, cuvettes et lavabos seront équipés par des éléments de réemploi.

Une nouvelle méthode de prescription

Pour donner suite à ces fortes intentions et après quelques arbitrages, Bouygues Immobilier a fait appel au bureau d’étude Elan spécialisé dans l’économie circulaire. Cela a permis de concrétiser la démarche. Nous étions dès lors accompagnés par des spécialistes qui ont eu un regard constructif sur nos propositions en réalisant un premier pré-sourcing. Ils ont élargi notre première réflexion sur le réemploi en considérant également le recyclage, la réutilisation et les fins de séries. Finalement, il a été identifié un potentiel d’approvisionnement pour 28 produits issus de l’économie circulaire, dont 7 flux à sourcer en réemploi, 7 flux à sourcer en réutilisation, 13 flux à sourcer issus du recyclage et 1 flux à sourcer en fin de stock (voir liste en annexe). 

L’intégration de ce bureau d’étude a permis d’organiser, de partager avec tous les interlocuteurs et de concrétiser une ambition forte sur l’économie circulaire. En plus des réunions de travail spécifiques sur le sujet, le bureau d’étude participait désormais à l’ensemble des réunions de travail, ce n’était donc pas un sujet annexe ou en plus mais plutôt une nouvelle manière d’aborder la conception.

Concrètement, une note d’économie circulaire a été réalisée par Elan définissant l’organisation mise en place, le rôle des acteurs notamment celui déterminant du bureau de contrôle, les objectifs spécifiques du projet, les engagements de résultats et de moyens, les processus de validation, etc. De plus, chaque CCTP a été reformulé avec l’objectif qu’il faut toujours chercher en premier lieu un produit dans la filière du réemploi avant de se poser la question du neuf. Le neuf devient une option prise qu’en cas de recherche infructueuse de réemploi. Dans le CCTP, seules les caractéristiques techniques sont formulées, pour rechercher un produit correspondant dans les filières de réemploi.

Des entreprises tenues à jouer le jeu

Il incombe donc aux entreprises titulaires des marchés d’assurer l’atteinte de ces objectifs. Lors de la consultation des entreprises nous avons reçu des réactions variées. Pour certaines entreprises, c’était la première fois qu’elles en entendaient parler et pour la quasi-totalité des entreprises, ce sera la première fois qu’elles mettront en place du réemploi. 

A chaque entretien avec les entreprises, avec la maîtrise d’ouvrage, nous avons eu une explication de notre démarche et nous leur faisions comprendre que nous souhaitions avancer ensemble car pour nous aussi, cela serait une première expérience. En ce moment, où les prix connaissent des augmentations à deux chiffres, l’idée du réemploi est de plus en plus audible pour elles.

Le retour des entreprises est très instructif, car elles connaissent parfaitement le marché et posent des questions très pratiques. Après quelques échanges et ajustements, les entreprises  se sont alors engagées à rechercher le cas échéant les matériaux ciblés dans les filières de réemploi. Par ailleurs, comme le réemploi est valorisé dans le calcul du poids carbone du bâtiment, les entreprises se sont doublement engagées. C’est à notre sens, la comptabilité carbone qui sera le véritable levier du réemploi.

Systématiser la question du réemploi

Au-delà de la question pragmatique de la mise en place du réemploi dans un bâtiment tertiaire, l’exemple du projet de Kalifornia est intéressant car il se situe à un moment charnière dans la considération du réemploi dans les projets architecturaux. Nous pensons que dans un futur proche, ce qui a été fait de manière encore expérimentale pour ce projet, sera systématisé et sûrement dans quelques années le minimum à réaliser.  

Pour engager le projet architectural dans le réemploi, notre rôle est d’être :

  • Facilitateur : nous avons travaillé en bonne intelligence dans la recherche de matériaux de réemploi tout en tenant l’intégrité du projet architectural ;
  • Moteur : nous prenions les devants dans l’expérimentation, en explorant le plus de pistes possibles pour s’assurer d’un minimum satisfaisant ;
  • Garant : nous nous assurions que la démarche de réemploi soit pertinente dans la mise en œuvre globale du projet architectural. 

Aujourd’hui, le chantier est commencé, le choix final des matériaux et des produits ne s’est pas encore présenté. Nous avons hâte de ce moment car ce sera la concrétisation de ce travail collectif avec tous les interlocuteurs du projet, de la conception à la réalisation.   

Un article signé Jean Guidet – Chargé de projets chez Ateliers 2/3/4/


Article suivant : Le réemploi dans les projets immobiliers neufs : de la marginalisation à l’intégration systémique


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  • Jean Guidet

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