Systématiser la donnée biodiversité dans l'immobilier

Rédigé par
Delphine Mourot

939 Dernière modification le 18/10/2023 - 15:00
Systématiser la donnée biodiversité dans l'immobilier

Au niveau des politiques d’entreprise comme au niveau des activités opérationnelles immobilières, les réglementations poussent de plus en plus les entreprises à se saisir des enjeux de biodiversité. Pour opérer un changement de paradigme vers des modèles économiques respectueux du vivant, il est aujourd’hui indispensable de développer des outils opérationnels et accessibles pour les entreprises. 


En avril 2019, les conclusions du rapport de la plateforme intergouvernementale scientifique et politique sur la biodiversité et les services écosystémiques (IPBES) ont bouleversé le rapport de nos sociétés à la crise de la biodiversité : un million d’espèces seraient menacées d’extinction à court terme sur les huit millions connues, alors qu’on observe une baisse d’abondance des populations de grands habitats terrestres de l’ordre de 20 %. De plus en plus attendues par les parties prenantes, les entreprises sont nombreuses à se doter d’objectifs et plans d’action en matière de biodiversité. 

De la prise de conscience à l’action

L’analyse du Baromètre de l’Immobilier Responsable montre qu’elles sont plus de 80 % à suivre des indicateurs de biodiversité sur la phase d’exploitation des bâtiments et 100 % pour la phase de promotion immobilière, qui concentre la majeure partie des impacts. Si le niveau de maturité évolue, cela s’explique également par la pression réglementaire forte visant à contraindre les entreprises à évaluer les impacts de leurs activités sur le vivant. 

Le plan de finance durable de l’Union européenne, débuté en 2018, constitue une avancée pour la transparence des entreprises sur leurs actions pro-environnementales. La Corporate sustainable reporting directive (CSRD) engagera dès 2025 la plupart des acteurs à communiquer publiquement sur leurs impacts sur la biodiversité et leur action pour les réduire. En France, la loi Énergie Climat impose aux investisseurs de muscler leur analyse de risque sur les enjeux de biodiversité ainsi que leur stratégie d’alignement sur les objectifs internationaux en matière de biodiversité. 
En 2022, seuls 2 % des investisseurs réalisaient une analyse de risque biodiversité sur leurs investissements, mais 48 % étaient en train de développer des méthodologies pour le faire. En 2023, 78 % des encours immobiliers soumis à la dite loi ont adopté un indicateur biodiversité (OID, 2023). Dans un souci d’exemplarité, les investisseurs vont être amenés à être de plus en plus attentifs aux pratiques des entreprises dans lesquelles ils investissent. Dans ce contexte, une pluralité de méthodologies et d’indicateurs se développe au sein de la filière au niveau des politiques d’entreprise.

RSE et pratiques opérationnelles : comment aligner les ambitions ? 

À ce jour, les pratiques opérationnelles ne sont pas à la hauteur pour limiter les pressions sur le vivant, du fait d’une réglementation trop peu ambitieuse ou trop mal appliquée. Le cadre juridique a été introduit il y a plusieurs décennies, notamment avec l’impulsion de la loi pour la préservation de la nature en 1976 : études d’impact et séquence ERC, planification territoriale, espaces et espèces protégés, etc. En résulte une approche très réglementaire et non stratégique des enjeux liés à la biodiversité sur les projets. De surcroît, de nombreux manquements subsistent dans la réglementation : absence de critères écologiques dans la réglementation de la construction neuve, manque de contrôle des atteintes aux habitats ou espèces protégées, non-respect de la hiérarchie « éviter puis réduire puis compenser », etc. Les petits projets, qui sortent toujours du cadre de l’évaluation environnementale, peuvent représenter de potentiels impacts significatifs sur l’environnement, d’autant plus s’ils s’additionnent sur un même territoire. L’introduction d’une « clause-filet » en 2022 pour récupérer ces projets dans le cadre de l’étude d’impact, suite à la mise en demeure de la France par la Commission européenne, va dans le bon sens mais reste peu utilisée aujourd’hui. 

Il est indéniable que le cadre réglementaire actuel n'a pas réussi à inverser le déclin de la biodiversité, même à l'échelle nationale. En ce qui concerne les bâtiments existants, la conception souvent axée sur l’esthétique des « espaces verts » favorise des espaces très contrôlés, peu favorables aux autres espèces susceptibles de les fréquenter. De la même manière, malgré quelques avancées réglementaires en matière d’interdiction de produits phytosanitaires ou de réglementations locales concernant la taille des arbres et arbustes, les freins culturels liés à la perception du vivant et au changement des mentalités sont importants. 

L’évolution des obligations de reporting au niveau des entreprises peut constituer un levier pour faciliter la généralisation de bonnes pratiques en interne, s’il est porté par une réelle volonté de conduite du changement par la direction en interne. 

Pousser vers des indicateurs ambitieux et harmonisés 

Plusieurs initiatives normatives et réglementaires ont émergé ces dernières années afin de guider les entreprises et investisseurs : des guides méthodologiques tels que le cadre de la Taskforce on Nature-related Financial Disclosure (TNDF), Science-Based Target for Nature (SBTN), mais aussi les cadres réglementaires évoqués plus haut tels que la CSRD et l’article 29 de la loi Energie Climat. L’ensemble de ces dispositifs poursuivent un même objectif : permettre aux entreprises et investisseurs de conduire une analyse de risque biodiversité sur l’ensemble de leur activité et de leur chaîne de valeur. Pour des acteurs de l’immobilier et du bâtiment cette prise en compte ne permet pas de refléter les impacts sur les sols occupés par les bâtiments : la biodiversité sur place, in situ. 

Actuellement peu intégré dans les outils et modèles internationaux, les indicateurs applicables pour l’immobilier sont nombreux à être développés, avec des méthodologies parfois peu transparentes : coefficient(s) de biotope par surface, indicateur de biodiversité positive, suivi des pratiques de gestion, potentiel écologique, indice de biodiversité locale, etc. Pour systématiser les bonnes pratiques et éviter les effets d’annonce et de « greenwashing », l’harmonisation des pratiques par des méthodologies accessibles aux non-experts, transparentes et ambitieuses, est indispensable. C’est la mission que s’est donnée l’initiative Biodiversity impulsion group lancée en 2021. L’objectif est de développer un outil d’aide à la décision adapté aux activités de l’immobilier pour relier les deux besoins. D’une part, accéder à des informations qualitatives sur l’environnement écologique des sites et la qualité des aménagements pour l’accueil du vivant, et d’autre part, pouvoir s’appuyer sur des indicateurs consolidés pour répondre aux nouvelles obligations de reporting au niveau groupe. 

En 2022, une première version de cet outil a été lancée : BIODI-Bat, sur la plateforme de l’Observatoire de l’immobilier durable Resilience for Real Estate (R4RE). À l’aide d’une adresse et de quelques informations sur les caractéristiques d’un bâtiment, l’outil fournit une première analyse des enjeux de biodiversité. En phase projet, les développeurs et promoteurs peuvent s’appuyer sur les indicateurs dans le choix du foncier et dans la conception du projet en s’appuyant sur une analyse terrain complémentaire. Les équipes disposent ainsi d’arguments objectifs pour sanctuariser des lignes de budget en faveur de la biodiversité sur les projets à forts enjeux. En phase d’exploitation, les investisseurs ou asset managers peuvent prioriser les actifs d’un patrimoine pour flécher les investissements vers les bâtiments où les actions auront le plus d’impact et encourager les gestionnaires à engager des plans d’action biodiversité. 

Les indicateurs quantitatifs proposés par la plateforme ont vocation à servir de base argumentaire pour convaincre les équipes internes des enjeux d’un site, mais également les collectivités, usagers du bâtiment, etc. 

Toucher un plus large public

Un autre levier d'action essentiel consiste à mettre l'accent sur les co-bénéfices associés à la présence de biodiversité. Le concept de Solutions fondées sur la Nature, et maintenant de Solutions sans regret, s’est développé ces dernières années pour mettre en avant les nombreux services que peuvent générer des actions bénéfiques à la biodiversité. En ville, il s’agit de la réduction des îlots de chaleur urbains, de la régulation des eaux pluviales, de l’amélioration de la qualité de l’air, de santé et bien-être des usagers, etc. En évaluant ces co-bénéfices, on multiplie les argumentaires pour toucher un plus large public, chacun attentif à des enjeux différents. Les études montrent par exemple que les collectivités vont être plus sensibles à la gestion des eaux pluviales ou la création d‘îlots de fraîcheur, tandis que les usagers se porteront davantage sur les caractéristiques de bien-être et lien social. Pour définir des métriques fiables, des travaux ont été menés en partenariat avec le Muséum national d’Histoire naturelle et le Biodiversity Impulsion Group en 2023. 

Changer dès aujourd’hui les pratiques au niveau global est indispensable pour répondre à la crise environnementale. Ces derniers mois, l’explosion de la crise immobilière semble toutefois limiter les ambitions de transformation des entreprises de la filière. Crise contre crise, on retrouve dans ces débats, d’un côté les arguments qui défendent les risques liés à une « fin du monde » avec les crises environnementales, de l’autre les arguments de la « fin du mois » dans un contexte de crise économique pour le secteur. Cette période pourrait toutefois constituer une opportunité pour transformer les business model. La mise à jour du modèle des limites planétaires par le Stockholm Resilience Center en septembre 2023 indique que nous avons dépassé le seuil de risque avéré pour la viabilité de nos activités humaines de six limites planétaires sur les neuf étudiées, dont la diversité biologique. D’où l’urgence. 

Un article signé Delphine Mourot, Responsable de programme - Biodiversité & Biodiversity Impulsion Group à l'OID


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