Sitowie : prédire le vieillissement des bâtiments pour mieux l’anticiper
Sitowie est une start-up qui anticipe le vieillissement des actifs immobiliers pour les rendre plus rentables et plus durables grâce à la maintenance prédictive. Elle propose ainsi une solution en BIM GEM, Predibat, capable de simuler le vieillissement d’un bâtiment et les impacts des différentes opérations de maintenance. Rencontre avec Pauline Koch, fondatrice et CEO de Sitowie, finaliste du Grand Prix de l’Innovation Construction Durable & Cadre de Vie organisé par la Technopôle Domolandes.
En quoi consiste votre solution ?
Pauline Koch : Nous proposons une solution en BIM GEM, qui simule le vieillissement des bâtiments au fil des ans. Afin d’avoir une anticipation réaliste de la dégradation des bâtiments sous l’effet du temps, nous prenons en compte une grande variété de facteurs : l’environnement, la météo, l’usage du bâtiment, la nature des matériaux, etc. L’avantage de notre solution est qu’elle permet également de simuler l’impact des opérations de maintenance sur le bâtiment. Cette technologie s’appuie sur des techniques utilisées dans d’autres secteurs, comme l’aéronautique, qui se sont déjà saisis de ces enjeux.
Notre solution vise à développer une maintenance préventive et régulière, plus efficace et moins chère qu’une maintenance curative. Nous avons veillé à ce que notre carnet de maintenance prédictif sur BIM soit simple d’utilisation, pour une prise en main rapide par les clients.
La technologie que nous développons a été reconnue par le Label Green Tech Verte, ce qui nous apporte une plus grande légitimité.
En quoi votre projet s’inscrit dans une ville plus durable ?
P. Koch : Le fondement de notre projet est de montrer que le bâtiment le plus rentable est aussi le plus durable. Aujourd’hui, quand un bâtiment est réhabilité, c’est à travers une maintenance curative, qui va être très coûteuse et souvent trop tardive ou à travers une maintenance plus périodique. Certaines opérations de maintenance sont même rendues obligatoires et régulières, alors qu’elles ne sont pas nécessaires pour autant. Par exemple, la métropole de Montpellier, pour laquelle nous avons travaillé, ravalait ses façades périodiquement. Or, nous avons constaté que, si c’était certes utile pour certains bâtiments, ça ne l’était pas pour d’autres. C’est une perte de coût non négligeable.
Mener des études sur le vieillissement d’un bâtiment en fonction de son environnement direct et de ses usages nous permet d’identifier les éléments qui sont susceptibles de poser un problème dans le futur. Nous pouvons donc les traiter avant même que le problème en question ne se déclare, réalisant ainsi des économies d’euros et de carbone. De plus, notre travail est bénéfique à tous les bâtiments et pas seulement pour ceux que nous traitons. En effet, les analyses que nous réalisons sur un bâtiment peuvent permettre de tirer des conclusions générales sur d’autres utilisant les mêmes procédés constructifs. Cela engendre la formation d’un cercle vertueux tant sur le plan environnemental qu’économique.
Enfin, pour nos clients, appliquer une maintenance préventive permet d’allonger la durée de vie de leurs bâtiments. Ils seront donc plus rentables et consommeront moins de matières premières, ce qui limite la production de carbone.
Techniquement, comment fonctionne votre solution ?
P. Koch : Chaque projet Sitowie débute par le renseignement de quatre données de base : l’adresse, le nombre de niveaux, l’année et le matériau de construction du bâtiment concerné. A partir de ces informations, un polling des risques, qui prend également en compte des données environnementales comme la course du vent, l’humidité relative, les températures, etc. sera automatiquement généré. Ensuite, il faudra indiquer dans le logiciel l’ensemble des données géométriques du bâtiment. Ces données peuvent être récupérées automatiquement à travers la maquette 3D ou importées depuis les bases de données du client. Une fois toutes ces données renseignées, nous pouvons générer une simulation CFD qui comprend les différents facteurs météorologiques.
Nous pouvons simuler des modèles de vieillissement très précis, avec des indices de dégradation, élément par élément, mur par mur, balcon par balcon. Ces indices sont classés sur une échelle allant de A « tout va bien » à D « c’est trop tard ». Cela permet une grande lisibilité de l’état du bâtiment.
Enfin, notre logiciel propose de simuler différentes opérations de maintenance en fonction des besoins du bâtiment. Le client peut ainsi constater directement l’impact d’une opération sur la durabilité de son bâtiment. Il peut également comparer le coût économique et carbone des différentes stratégies de maintenance, pour faire le meilleur choix possible.
Pourriez-vous décrire une de vos réalisations emblématiques ?
P. Koch : Dans le cadre de notre partenariat avec le Groupe Immobilière 3F, nous avons travaillé sur un périmètre de 20 bâtiments. A partir de données existantes collectées automatiquement par notre plateforme, nous avons généré des maquettes BIM relativement simples et largement suffisantes pour lancer une simulation de vieillissement. Ce projet nous a permis d’étudier en profondeur l’impact des risques naturels sur le vieillissement des façades en béton armé. Nous avons donc pu prendre en compte ces éléments dans nos analyses suivantes. Cela permet d’alimenter le plan stratégique du patrimoine d’Immobilière 3F et de rendre nos simulations encore plus réalistes.
Un autre exemple intéressant est la mission que nous avons menée sur le Grand Paris. Nos études ont relevé que notre solution de maintenance a permis de diminuer de 73% les émissions de CO2 sur cette opération. On est passé d’un peu plus de 20 tonnes d’émissions à moins de 5. Cela confirme bien les performances de la maintenance prédictive.
Quelle est votre perspective business ?
P. Koch : Nous nous adressons surtout à des acteurs qui conservent leur patrimoine sur le long terme, comme des bailleurs sociaux, des directeurs immobiliers de grands groupes ou des foncières patrimoniales. Nous les aidons à optimiser leurs coûts et leurs performances environnementales sur le long terme. Mais nous souhaitons également travailler avec des acteurs qui détiennent un patrimoine sur le court et moyen terme, afin de les aider à être le plus rentable possible sur la période de détention.
Que vous a apporté votre suivi par le Technopôle Domolandes ?
P. Koch : Le Jury était composés d’experts de la profession. Les rencontrer et leur présenter notre solution nous a permis de nouer des contacts, et ensuite, d’ouvrir des opportunités de contrats. Recevoir des critiques constructives de la part d’acteurs référents dans le domaine nous offre également l’opportunité de nous améliorer et de proposer une solution plus adaptée à nos clients.
Implanté dans les Landes à l’initiative du Conseil Départemental et de la Communauté de Commune Maremne Adour Côte Sud, le Technopôle DOMOLANDES favorise l’innovation et accompagne les entreprises vers le numérique, la construction durable et la solidarité.
Domolandes rassemble un écosystème d’acteurs publics et d’entreprises privées autour d’un centre de ressources et de développement propice à la performance des entreprises. Il stimule la transition numérique auprès des acteurs de la construction et encourage la lutte contre la précarité énergétique pour l’Habitat de demain.
Pôle d'excellence, Domolandes organise chaque année, depuis 2012, le Grand Prix de l’Innovation Construction Durable & Cadre de Vie qui identifie et récompense les projets les plus innovants de la filière Bâtiment sur le plan national. Ce concours a généré aujourd’hui plus de 1 000 manifestations d’intérêt, 500 dossiers étudiés, 76 start-up retenues pour le Grand Jury, composé des Présidents et Directeurs Généraux des grands acteurs du Bâtiment et d’experts de l’innovation et de la création d’entreprises, et 20 lauréats récompensés.
Propos recueillis par Manon Salé – Construction21, La rédaction
