PROGE COPRO : un outil à destination des BE pour réaliser des plans de travaux clairs et complets, déclinés par copropriétaire

La difficulté principale de la rénovation en copropriété est la compréhension des travaux proposés et les inquiétudes quant à leur financement, lors du vote du plan de travaux en assemblées générales de copropriété. En effet, les copropriétaires se heurtent souvent au manque de lisibilité des documents et l’absence d’explications. Or, il est essentiel que les copropriétaires comprennent les programmes de travaux proposés par les bureaux d’études et maitres d’œuvre, afin d’éviter que leur travail soit invalidé lors du vote.

PROGE COPRO, grâce à sa plateforme numérique collaborative, permet aux bureaux d’études de présenter les programmes de travaux de manière interactive et intelligible, en détaillant avec précision la teneur du (des) programme(s) de travaux possible(s) : gain énergétique, montant des travaux, montant des différentes aides, et surtout, le plan de financement optimal pour la copropriété et les copropriétaires. Entretien avec Mathilde Collineau, directrice du bureau d’étude Enéides.

Comment intervenez-vous dans la rénovation en copropriété ?

Mathilde Collineau : La mission principale d’un bureau d’étude en rénovation est de saisir et comprendre toutes les données énergétiques d’un bâtiment, afin de proposer le programme de travaux le plus adapté et le financement le plus doux possible. Le travail sur la rénovation en copropriété est incontournable dans nos métiers. Il faut savoir que l’audit énergétique est depuis longtemps obligatoire pour les copropriétés en chauffage collectif pour connaître les actions prioritaires d’amélioration énergétiques. Actuellement, cet audit énergétique est également demandé pour calculer le gain énergétique réalisé sur l’ensemble de la copropriété par les travaux projetés car c’est ce calcul qui conditionne l’obtention de certaines aides. Les copropriétés ont donc tout à gagner à faire appel à nos services.

Les audits que nous réalisons sont effectués en conformité avec le cahier des charges de l’ADEME. Dans un premier temps, nous produisons un diagnostic de l’existant, basé sur une méthode de calcul de consommation comportementale. Cela correspond à la consommation réelle du bâtiment. Cette méthode prend en compte l’occupation intermittente de certains logements, la température à laquelle sont réglés les radiateurs, etc. Suite à cela, et à l’appui de questionnaires et de visites de logements, nous simulons des améliorations énergétiques du bâti (isolation des murs, toitures, fenêtres) et des systèmes (chauffage, d’eau chaude sanitaire, de ventilation ou de rafraichissement). En fonction de l’intérêt et de la faisabilité technique de ces actions, nous présentons un programme de travaux cohérent aux copropriétaires. Nous en présentons les étiquettes énergétiques et environnementales réglementaires qui permettent de comparer les bâtiments entre eux. Le programme de travaux fait également l’objet d’un pré-chiffrage initial et nous précisons les aides mobilisables au niveau de la copropriété. Reste à décliner le tout en quotes-parts, pour chacun des copropriétaires, pour espérer leur adhésion à ce programme de travaux. C’est cela que nous souhaitons présenter à chacun des copropriétaires, lors de l’AG, en même temps que la présentation du programme de travaux.

Quels obstacles à la rénovation en copropriété rencontrez-vous dans votre travail ?

M. Collineau : Un des freins majeurs à la rénovation en copropriété est la présentation du programme de travaux lors du vote. Souvent, un montant global est présenté et soumis au vote. Il ne détaille pas les gains énergétiques par copropriétaires, ni les aides et prêts auxquels chacun peut prétendre. En un mot, cette présentation n’indique pas la rentabilité du projet pour chaque copropriétaire. Cela les empêche de se projeter.

Un autre obstacle à la rénovation est la grande diversité des aides, prêts, subventions, etc. qui existent et de leurs conditions d’attribution. Il esr très difficile de s’y retrouver et de proposer aux copropriétaires les meilleures combinaisons d’aides : rien que sur la période novembre 2020 – janvier 2021, 5 arrêtés et décrets sont parus, relatifs à MaPrimeRénov’. Par ailleurs, les syndics de gestion ne proposent pas systématiquement les prêts collectifs à taux zéro pour la rénovation, parce qu’ils ne sont pas au courant de son existence ou que la distinction des travaux (actions éligibles et non éligibles à l’EcoPTZ) ne leur est pas clairement détaillée. En conséquence, les copropriétaires hésitent à voter pour les programmes de travaux de rénovation globale, qui leur semblent trop importants et impossible à financer. Pourtant, les rénovations énergétiques sont très abordables, quand les copropriétaires bénéficient des aides mobilisables. Il y a donc un gros travail de renseignement, d’information et de communication à mener là-dessus.

Enfin, il arrive qu’il existe des tensions dans la gouvernance de la copropriété, entre le Conseil Syndical, et les copropriétaires. Les membres du Conseil Syndical sont bénévoles, et doivent avoir la confiance des autres copropriétaires. Cela passe notamment par une mobilisation et une implication poussée des copropriétaires et par un temps de pédagogie, d’explication du programme de travaux. Dans tous les cas, le conseil syndical est une aide précieuse et fait généralement un travail remarquable.

Qu’est-ce qui vous a poussé à tester l’outil PROGE COPRO ?

M. Collineau : C’est assez frustrant de voir que les copropriétaires ne votent pas des programmes de travaux intéressants, par méconnaissance des aides ou par méfiance envers les acteurs qui leur présentent ces travaux. Cette méfiance s’adresse aux bureaux d’études, maitres d’œuvres, entreprises, syndics de gestion, et même envers l’Etat et sa politique d’aides, extrêmement complexe. C’est le rôle de l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO), en rénovation énergétique, de préciser les actions pour lesquelles il est possible de demander des aides, et de proposer un financement acceptable pour tous les copropriétaires, et de le faire de manière indépendante des acteurs intervenant pour les travaux, et de le rendre compréhensible pour chacun.

 Nous avons eu besoin d’un outil qui fasse tout cela : présenter le programme de travaux (ses enjeux, les niveaux énergétiques, ses coûts), et qui détaille les économies réalisées, les montants des quotes-parts, mais aussi les différentes aides possibles en fonction des situations de chacun des copropriétaires. Cela nous évite de faire du travail inutile, de perdre du temps sur un programme de travaux qui ne sera jamais voté, que la copropriété ne s’appropriera pas.

Nous utilisons divers logiciels au quotidien, surtout Excel. Mais nos outils ne sont pas forcément assez complets pour saisir facilement tous les enjeux de la rénovation en copropriété et pas adaptés pour une présentation en assemblée générale ou une consultation à distance. Nous avons besoin d’un outil à même de faire un calcul de rentabilité sur toute la durée de vie des équipements et systèmes choisis dans le plan de travaux, qui intègre les économies sur la facture énergétique, les aides et les possibilités d’étalement du paiement.

C’est pour cela que nous avons décidé de participer au développement de PROGE COPRO, qui répond à cette demande.

Quel est votre retour d’expérience sur cet outil ?

M. Collineau : PROGE COPRO permet de bien expliciter le programme de travaux, les aides et les possibilités de financement. Son atout principal est sa capacité à indiquer les différentes simulations, par typologies de logements (répartitions aux tantièmes des frais sur les investissements collectifs) et par typologie d’occupants (simulation des aides selon les revenus). Le plan de financement peut alors être présenté pour chacun des copropriétaires, qui ont un ordre de grandeur de leur reste à charge, en se basant sur une analyse de toutes les aides disponibles. Cela permet de bien comprendre les frais à engager, travaux par travaux.

Par exemple, j’ai eu le cas d’un copropriétaire qui devait payer près de 43 600 € de travaux, coût qu’il ne pouvait pas forcément apporter. Grâce à l’outil PROGE COPRO, nous avons pu montrer qu’avec les 4 600 € d’aides collectives, auxquelles il est possible de rajouter près de 5 000 € d’aides particulières liées aux conditions de ressources de cet occupant, il lui était possible de payer le reste à charge des travaux par deux prêts. En effet, il pouvait bénéficier d’un remboursement de sa quote-part éligible dans l’éco PTZ de copropriété, pour un remboursement de 170 € par mois, et d’un prêt complémentaire collectif d’environ 90 € par mois, soit une dépense mensuelle de 260 € pour payer ces travaux. Cette dépense était allégée par un gain sur les factures de chauffage collectif calculé de 75 € par mois dès la première année des travaux. C’était beaucoup plus intéressant pour lui qu’un appel de fond d’un montant de 43 000 € l’année des travaux.

L’outil représente un grand gain de temps. Dans le cas ci-dessus, j’ai pu répondre à la demande du copropriétaire directement, ce qui n’est pas possible avec mon fichier Excel. Pour un copropriétaire habitué à voir les sites en ligne, il peut consulter lui-même les données le concernant sur l’outil PROGE COPRO. De plus, les informations sur les aides sont régulièrement mises à jour, ce qui représente un gros travail que les bureaux d’études n’ont pas forcément le temps de faire.

Enfin, PROGE COPRO est un véritable outil de dialogue entre les différents acteurs de la rénovation en copropriété. Tout le monde peut y accéder et comprendre rapidement le fonctionnement de la plateforme. Cela facilite grandement les échanges entre les personnes impliquées dans le projet de rénovation et permet de mobiliser les copropriétaires.

Découvrir le site de PROGE COPRO.

Propos recueillis par Manon Salé - Construction21, la rédaction.

Crédits photo : Alexandre Prevo, Flickr, Résidence Les Cordeliers - Immeuble Beryl, licence CC 2.0..

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