Potentiel d'évolutivité du parc bâti dans son contexte urbain : un outil pour orienter les politiques locales
Elodie MACE
La nécessité d’une gestion plus durable du bâti conduit à l’émergence forte du sujet de l’évolutivité des bâtiments en vue de l’allongement de leur durée d’usage.
Cette nécessité concerne aussi bien le parc existant, souvent sous-utilisé au vu de la forte vacance des bâtiments dans certaines zones géographiques dont le marché immobilier est pourtant tendu, que le parc à bâtir, dont les usages futurs sont souvent déterminés à très court terme. Si le sujet commence à être traité d’un point de vue technique, une vision multicritère, prenant notamment en compte le contexte urbain, est encore peu adoptée.
La transformabilité du parc existant représente un potentiel important pour renforcer l’attractivité des territoires tout en limitant les impacts environnementaux et sociaux associés à une politique de démolition/reconstruction. La prise en compte de ce potentiel d’évolutivité pour les bâtiments neufs et des bâtiments visant à être démolis est à ce titre en cours d’intégration dans la règlementation faisant suite à la publication de la loi Climat et résilience. Si ce potentiel dépend des caractéristiques intrinsèques des bâtiments (hauteur sous plafond, épaisseur,…), elle dépend également très fortement de l’environnement urbain, et c’est sur cette problématique que cet article se concentre.
Objectifs et périmètre des travaux de recherche initiés par le CSTB
Le CSTB a initié des travaux de recherche dans le but, d’une part de comprendre les paramètres qui pourront justifier un besoin d’évolution ciblé du parc bâti, et d’autre part, plus largement d’explorer les possibilités sur les paramètres d’étude et le potentiel de l’analyse du contexte urbain dans la proposition de solutions. Ces travaux ont débuté par une phase exploratoire avec une appropriation des possibilités offertes par les bases de données disponibles et sur l’interprétation de ces paramètres en termes de capacité ou de besoin d’évolution.
Dans le cas des nouvelles constructions, pour lesquelles le CSTB mène également des travaux qui ne seront pas abordés ici, l’enjeu est plutôt d’anticiper et de définir les besoins futurs afin de s’assurer de la pertinence du projet de réversibilité, d’orienter et justifier au mieux les investissements humains, matières et financiers nécessaires, ainsi que les impacts associés. En effet, en l’absence d’une approche réfléchie sur le contexte et les besoins, la conception évolutive peut nécessiter un déploiement de moyens importants et inadaptés aux nombreuses conséquences économiques et environnementales.
L’évolutivité peut ainsi se montrer très théorique si elle n’est pas pensée dans sa faisabilité globale. Il est en effet possible d’étudier l’évolutivité technique (structurelle, architecturale…) sans considérer sa pertinence contextuelle, et de donner lieu à des propriétés d’évolutivité in fine sous-exploitées.
Dans le cas du parc existant, il s’agit d’identifier le potentiel des bâtiments déjà-là, de comprendre leur utilisation et leur potentiel d’évolution. Aussi, afin de mieux comprendre la dynamique du parc et les besoins en termes d’évolutivité, il semble pertinent de traiter la problématique en intégrant une dimension géographique via l’utilisation de données spatiales. Celles-ci permettront de caractériser les spécificités contextuelles locales et d’identifier les critères déterminants à l’établissement de différents scénarios.
Afin d’explorer les possibilités de la démarche, le champ d’étude a dû être limité aussi bien sur les choix géographiques que sur les scénarios traités. Le but étant de pouvoir répliquer et adapter l’approche autant que de besoin à d’autres configurations.
Les données à disposition
Les principales données utilisées sont issues de la Base de données nationale des bâtiments (BDNB) du CSTB, offrant de nombreuses possibilités à la fois pour visualiser la forme urbaine mais également pour récupérer des informations sur les usages et la constitution matérielle des bâtiments. Ces données sont croisées avec d’autres sources : la Base permanente des équipements (BPE), des données sur les risques naturels et industriels (Géorisques), les Demandes de valeur foncière (DVF) ainsi que des extractions OpenStreetMap pour combler des manques de disponibilités pour des données régionales et municipales (comme les espaces verts, parcs, arrêts de transports en commun).
Les données portant sur la vacance des bâtiments présentent aujourd’hui certaines limites. Si la BDNB propose un indicateur de vacances des lots, celui-ci est plus ou moins précis selon l’usage qui nous intéresse (les logements sont plutôt fiables, les bureaux beaucoup moins), indiquant par bâtiment s'il existe des bureaux vides sans pouvoir toujours quantifier cette vacance. Enfin, la BDNB reste à ce stade incomplète sur les usages, la BPE est assez restrictive sur les espaces verts (d’où l’usage d’OSM) et les DVF présentent certaines valeurs questionnables.
Méthode d’étude
La méthode s’appuie sur une étape de traitement des données et une traduction des résultats sous forme de représentation cartographique, respectivement à l’aide des outils R et QGIS. En fonction des données utilisées et des objectifs de chacune des études, les zones d’analyses sont adaptées.
Le parc immobilier existe dans différentes configurations urbaines : du village rural à la métropole cosmopolite, ces diverses dynamiques urbaines ont et répondent à des besoins différents. Pour la mise au point de la méthode, les communes appartenant à l’Action cœur de ville, un plan porté par l’Agence nationale de cohésion des territoires (ANCT) pour « améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes et conforter le rôle moteur de ces villes dans le développement du territoire », ont été retenues. Ces communes ont en effet exprimé le besoin d’une certaine amélioration de leur tissu urbain et présentent donc un intérêt pour une telle analyse. D’après l’ANCT, ces communes contiennent 23 % de la population française et 26 % des emplois.
Analyse locale du potentiel d’évolutivité
À partir d’une analyse macro permettant de dégager des profils urbains, certains besoins spécifiques d’évolution du parc bâti peuvent être analysés afin d’identifier des bâtiments qui seraient propices à accueillir de nouveaux usages.
La démarche consiste à proposer une réflexion sur les caractéristiques que l’on peut attendre d’un bâtiment et de son emplacement pour être adapté à un usage donné, et de les traduire en critères quantifiés afin de déterminer les bâtiments existants correspondent le plus à celles-ci.
Sur une conversion de bâtiments tertiaires en logements, nous pouvons par exemple synthétiser ces attentes en trois aspects :
- Une valeur de l’immobilier raisonnablement élevée ;
- Une proximité avec une pluralité d’équipements ;
- Une proximité spécifiquement avec au moins un commerce alimentaire.
Les bâtiments non-résidentiels dits « candidats » sont ceux qui remplissent les conditions mentionnées ci-dessus. Ils peuvent être identifiés grâce au traitement des diverses bases de données utilisées et représentés cartographiquement.
Approche par zone
Pour pallier certains manques de données à une échelle très fine et permettre une vision plus globale sur le potentiel et la pertinence de scénarios d’évolutivité, une seconde approche par zone est proposée. Cette approche permet de proposer des zones propices à accueillir un usage du bâtiment donné, permettant aux acteurs qui ont une bonne connaissance du terrain d’identifier des bâtiments candidats à une transformation pour accueillir ces nouveaux usages pertinents pour le territoire.
Un autre exemple pour cette approche porte sur le potentiel d’évolutivité vers des établissements d’enseignement (écoles, collèges, lycées, enseignement supérieur) avec les conditions suivantes :
- Une non-exposition et un éloignement à des sites industriels Seveso ;
- Une proximité avec des espaces verts ;
- Un nombre de logements importants dans la zone ;
- Une proximité avec d’autres établissements d’enseignements
Ce potentiel est calculé de façon relative, chaque zone est comparée par rapport aux résultats des autres sur chaque indicateur où la meilleure valeur observée prend la valeur 1 et la plus basse 0, chaque observation se plaçant sur ce spectrum. Une moyenne de chaque indicateur est ensuite calculée pour obtenir un indice des zones réunissant les meilleures et les conditions les moins favorables pour recevoir ce type de bâtiment. Cet indicateur se traduit comme un indice de potentiel d’évolutivité, représenté dans la cartographie suivante, la valeur 1 correspondant à un potentiel maximal. Cette approche a l’avantage d’être compatible avec toute échelle souhaitée, dans le cas présenté ici, elle est appliquée à un découpage de Lens-Douai en carrés de 200 mètres de côté.
Enjeux techniques et économiques pour la transformation du parc existant
Au-delà d’une pertinence contextuelle, les transformations de bureaux en logements par exemple, sont aujourd’hui plus complexes, coûteuses et risquées que des scénarios de déconstruction/reconstruction. Les études de faisabilité en amont doivent rapidement déterminer si l’opération est viable sur les plans technique et économique. Les diagnostics doivent révéler si la structure du bâtiment peut supporter un nouveau cycle de vie et si les bâtiments tertiaires dont les gabarits diffèrent de ceux du résidentiel peuvent être reconvertis en logements. Il est notamment rare de d’avoir des bâtiments tertiaires traversants qui offrent un potentiel de transformation intéressant à un coût maîtrisé. L’arbitrage repose alors sur une analyse de la capacité actuelle du bâtiment et le coût des travaux. Ce coût est très incertain car il est difficile de tout anticiper dans ce type de projet. Les promoteurs estiment généralement que les surcoûts seraient de 20 % par rapport à une opération qui combinerait la déconstruction totale et la reconstruction (Cassel, 2022). Les risques et les coûts étant élevés, des compensations financières semblent indispensables pour inciter les bailleurs à investir. Au niveau national, des modalités fiscales avantageuses sont proposées pour les projets de ce type qui bénéficient d’une TVA réduite. Certaines collectivités proposent également des incitations financières complémentaires, mais toutes ne peuvent être en capacité de prévoir ce type de subventions.
Conclusions et perspectives
Les méthodes de caractérisation des besoins et du potentiel d’évolutivité expérimentées sont réplicables et adaptables à des usages multiples.
Une étude de profils de communes ou de territoires peut se faire en adaptant le périmètre de l’étude et les critères retenus. Un traitement des métropoles est en cours, qui combiné à l’étude sur les projets Cœur de Ville permettra de couvrir la majeure partie du territoire urbain national. Le territoire restant ne devra cependant pas être négligé et nécessitera une approche spécifique.
Tous types de scénarios d’évolutivité peuvent être envisagés : pour ce faire, il convient d’étudier pour chacun des scénarios ciblés les paramètres pouvant influer positivement ou négativement sur le schéma d’évolution souhaité, afin d’appliquer les filtres adaptés dans l’analyse par bâtiment ou par zone. L’étude par bâtiment s’applique à la transformation de l’existant, mais l’étude par zone peut se décliner également sur les besoins de nouveaux bâtiments à construire le cas échéant, si les bâtiments existants ne suffisent pas à pourvoir les besoins de nouveaux usages.
L’approche proposée et illustrée sur l’unité urbaine de Lens-Douai peut également être facilement adaptée à d’autres territoires.
Des compléments seront à apporter sur l’intégration de plus de paramètres concernant les caractéristiques constructives des bâtiments, afin de rendre plus robuste l’approche fine d’identification des locaux à potentiel d’évolutivité. Ceci devrait être rendu possible par l’utilisation de la dernière mise à jour de la BDNB. Les différents critères urbains pourront également être consolidés pour les différents scénarios étudiés afin d’affiner la pertinence des résultats, en précisant les besoins liés aux différents usages et en élargissant la liste de critères.
Afin de proposer des analyses plus complètes et plus précises , l’idéal serait de faire remonter certains besoins spécifiques aux gestionnaires de bases de données, dans l’optique de futures campagnes de collectes de données, et ainsi pouvoir aller plus loin dans l’identification de potentiels, en particulier à l’échelle bâtiment.
Les méthodes d’analyse proposées ici permettent de mettre en évidence des potentiels d’évolutivité et de transformation du parc bâti. Elles peuvent constituer un guide pour les collectivités pour orienter certaines stratégies territoriales, mais la concrétisation des scénarios proposés doit évidemment intégrer le facteur humain et une interprétation locale des résultats, tout en intégrant les enjeux économiques associés.
Un article signé Tristan Majou et Elodie Macé, CSTB
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