Modus Ædificandi : vers un changement de paradigme dans la manière de concevoir et de construire l’immobilier ?

"L'idéal", Modus Ædificandi, 2021

Organisé par le Technopôle Domolandes, le Grand prix de l'innovation construction durable et cadre de vie récompense chaque année des projets de création et de développement d’entreprises innovantes en matière d’éco-construction, d’habitat, de cadre de vie et d’aménagement.

Alors que l’appel à projets de l’édition 2022 est lancé jusqu’au 31 mars, nous vous invitons à découvrir ou redécouvrir les 10 finalistes sélectionnés par le Jury de Sélection lors de la dernière édition.

Cette semaine, nous sommes partis à la rencontre de Billy Guidoni, président et fondateur de la startup lauréate Modus Ædificandi – créée en avril 2017 et implantée à Marseille dans les Bouches-du-Rhône.

Pouvez-vous présenter les grandes lignes de votre projet d’innovation ? A qui s’adresse-t-il ?

Et si, comme pour des baskets ou des voitures, chacun d’entre nous pouvait personnaliser son logement, ses bureaux et les parties communes de son immeuble dès la phase de conception ? Considérant que l’offre immobilière actuelle, neuve comme ancienne, est trop standardisée, non personnalisée et conçue sans possibilité d’évolutivité, nous avons souhaité apporter une solution, jusque-là inexplorée, aux frustrations produites par les conditions contemporaines du marché immobilier. 

Pour ce faire, nous avons développé Modus Ædificandi – « manière de construire » en latin – une méthode opérationnelle, un site internet et un outil paramétrique/algorithmique permettant la production d’immobilier collectif urbain mutualisé et personnalisé, dont nous sommes maîtres d’ouvrage. Ainsi nous sommes en capacité de gérer la globalité du montage immobilier, de la conception à la personnalisation, et de la commercialisation à la vie de l’immeuble.

Les marchés que nous ciblons avec notre innovation se regroupent en deux catégories. Il y a d’un côté les usagers, c’est-à-dire des personnes aussi bien physiques que morales, qui souhaitent habiter ou travailler dans un immobilier répondant à leurs besoins, en ville. Ces programmes peuvent regrouper des logements libres ou sociaux, des commerces et du tertiaire.

De l’autre, nous avons les métropoles. Ces-dernières intègrent de plus en plus les objectifs de la ville sur la ville et de zéro artificialisation nette dans leurs politiques d’urbanisme et d’aménagement. C’est pourquoi nous avons fait le choix de travailler en amont sur l’évolutivité et la durabilité de nos édifices et donc de la ville.

 

Sur quelle technologie repose MODUS ÆDIFICANDI, notamment pour gérer en temps réel des milliards de paramètres intégrant la globalité du montage immobilier ?

Modus Ædificandi est un procédé de montage global adossé à une application et à un maître d’ouvrage - nous. En partant des contraintes imposées par la ville, notamment en termes de gabarits constructibles ou déjà construits, nous définissons les plus petites composantes – appelées « unités », qui peuvent être similaires ou toutes différentes – auxquelles sont attachées des paramètres de programme (surfaces, coûts, orientation, etc.), techniques (structures, accessibilité, etc.) et de fusions de chaque « unité » avec les autres.

Sur cette base, l’équipe de maitrise d’œuvre va concevoir et proposer des volumes (traversants, duplex, triplex, asymétriques, etc.) à la demande, différents pour chaque projet. Les futurs acquéreurs et usagers pourront ensuite choisir ou configurer eux-mêmes leur programme, le coût souhaité, la superficie, le nombre de pièces, les préférences d’étages et d’orientation, etc. tout en personnalisant l’aménagement de leurs volumes. En se basant sur l’ensemble des demandes individuelles et collectives en temps réel, nous proposons donc des volumes uniques dans de l’immobilier collectif urbain, que l’on retrouverait habituellement par exemple dans une maison d’architecte, dans l’individuel ou le périurbain.

De plus, sur chaque opération, les futurs acquéreurs pourront également configurer les espaces communs intérieurs comme extérieurs, et donc leurs usages, tels que la toiture-terrasse, un atelier, une salle de sport, une crèche, ou encore la production d’énergie, etc. dans une enveloppe de coûts définie en amont. Pour chacun de ces espaces partagés et mutualisés, nous proposerons des options selon des prix, charges d’exploitation, l’impact carbone, etc. aux futurs acquéreurs, qui pourront voter par ordre de préférence. En moyenne, notre procédé paramétrique va donc gérer environ 1 milliard de paramètres pour 1 000 mètres carrés.

Le procédé paramétrique de Modus Ædificandi permet ainsi de réaliser en temps réel un actif correspondant aux besoins spécifiques de la demande, tout en prévoyant en amont l’évolutivité de l’aménagement du bien immobilier sur les plans technique, juridique et opérationnel.