Le dispositif Éco Énergie Tertiaire : au-delà des contraintes, envisageons dès maintenant des solutions !
Quatre années se sont écoulées depuis la loi Elan pour construire un cadre réglementaire quasi complet - un arrêté en valeur absolue manque encore à l’appel - et des outils- la plateforme OPERAT et l’attestation numérique annuelle tant attendue.
L’éco système se construit : solutions GreenTech, énergies renouvelables, conseil, expertise et financements adaptés conduisent ensemble à aller chercher la meilleure notation Éco Énergie Tertiaire pour les bâtiments assujettis !
Une difficulté d’identification née du nom même du Décret
Est-ce que tous les acteurs concernés se sont saisis du sujet ?
Pas tout à fait ! Mais pourquoi ?
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire est une obligation réglementaire engageant les acteurs : bailleur et locataire ensemble, disposant de plus de 1 000m² tertiaire vers la sobriété énergétique, en imposant une réduction régulière de leur consommation d’énergie. Il s’agit de converger ensemble vers la neutralité carbone à l’horizon 2050 fixé par la Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC).
Longtemps le terme tertiaire a été apprécié dans l’environnement professionnel courant comme représentant les seuls actifs à usage de bureaux, voire de commerce. En se référant à une notion administrative qui classe les activités économiques entre le secteur primaire, qui est l’exploitation des ressources naturelles, le secteur secondaire (les activités industrielles) et le secteur tertiaire correspondant à tout le reste, le législateur n’a pas facilité la lecture immédiate de l’éligibilité du dispositif à de nombreux propriétaires et usagers des immeubles visés.
Une fois passée cette difficulté d’identification, un effort de pédagogie est retranscrit notamment dans la FAQ de la plateforme OPERAT ou encore dans les ateliers de décryptage, élaborés en coopération avec l’IFPEB. En effet, de nombreux cas de figure sont envisagés et permettent à chacun de rapporter l’exemple à son cas d’usage. Il en va de même des situations complexes de multi occupants, ou de la relation bailleur/locataire qui sont traités dans la rubrique ressources.
Le renseignement des données de consommation est une obligation légale. En septembre de chaque année, les consommations de l’année N-1 des bâtiments assujettis doivent être renseignées. Pour 2022, en plus des consommations, l’état initial du parc devait être renseigné, c’est pourquoi, une tolérance pour le remplissage des déclarations de consommation a été accordée jusqu’au 31décembre 2022.
L’année 2023 sera une année de modulation pour notamment modifier les données de l’année de référence, cette dernière est utilisée pour la baisse en valeur relative de la consommation.
Il est nécessaire de connaitre son patrimoine immobilier ou l’actif abritant son exploitation, puisque propriétaires et locataires sont solidairement responsables
Un audit 360° s’avère nécessaire pour identifier les usages de chaque surface, effectuer le cas échéant des mesures et sous comptage puis connaitre les équipements consommateurs d’énergie visés, les déperditions et les consommations elles-mêmes.
Aidée par un peu de recherche documentaire ou numérique pour comparer les années de consommation sans aller au-delà de 2010, chaque assujetti pourra ainsi définir l’année qui lui servira de référence comparative pour baisser sa consommation en valeur relative de – 40%, -50% ou -60% selon les jalons qui s’échelonnent de 2030 à 2050. Elle pourra aussi choisir une valeur absolue de référence, mais peut-être pas toute seule selon son degré de maturité interne sur le sujet.
Le propriétaire ou le locataire ont-ils les outils internes pour définir leur éligibilité : internaliser ou externaliser son audit 360° ?
Si les fonds d’investissement, investisseurs, foncières, grands comptes ont pu anticiper et se préparer culturellement, administrativement et techniquement à répondre à cette nouvelle contrainte, bon nombre de PME et ETI concernées ne sont pas équipées en compétence interne notamment dans un poste de manager énergie. Ainsi selon le nombre d’actifs en propriété, elles devront choisir entre s’approprier la connaissance, devenir acteur de leurs usages énergétiques et créer de nouvelles compétences ou confier à un tiers de confiance cette nouvelle analyse, ce pilotage et plan d’actions.
- Se sentir concerné, identifier son actif, attribuer la mission sont les trois premières étapes à respecter.
La mise en transition des entreprises par Bpifrance : un continuum audit énergétique et financement.
Les entreprises doivent se saisir de cet enjeu de transition énergétique pour atteindre les objectifs et éviter une dépréciation de leurs actifs immobiliers qui ne respecteraient pas ces nouvelles normes. Il s’agit d’initier sa décarbonation, diminuer ses consommations, améliorer son confort thermique, revaloriser son patrimoine et travailler sa marque employeur.
Pour les accompagner dans cette trajectoire ambitieuse Bpifrance a lancé un Appel à Manifestation d’Intérêt auprès de bureaux d’études pour réaliser des audits énergétiques de qualité et adaptés aux enjeux du DEET. Afin de garantir l’expertise technique des prestations, Bpifrance a collaboré avec l’ADEME et l’ATEE (Association Technique Energie Environnement) pour la définition du cahier des charges et des critères de qualité des audits énergétiques.
Ainsi cette prestation que nous avons nommée Diag Perf’Immo propose un accompagnement personnalisé pour réduire les consommations énergétiques des bâtiments tertiaires et inscrire nos clients propriétaires ou crédit preneur dans une trajectoire conforme aux objectifs du DEET. Il répond au cahier des charges de l’audit énergétique obligatoire pour les ETI du secteur tertiaire.
Plus d’informations sur le Diag Perf’Immo : Bpifrance encourage les entreprises à réaliser des travaux sur la performance énergétique de leurs bâtiments tertiaires avec le lancement du « Diag Perf’Immo » - Bpifrance | Presse
Le Diag Perf’Immo est également complémentaire de l’expérimentation de l’ADEME « Booster Entreprise Eco Energie Tertiaire ».
2023 est l’année de la modulation. Les audits énergétiques délivrés cette année aideront à la sélection de l’année de référence la plus adaptée à la stratégie de réduction des consommations d’énergie.
De l’audit au financement
L’estimation des investissements à réaliser selon les trois scénarii étudiés permet d’identifier rapidement s’il faut procéder à une rénovation globale ou par étape.
Bpifrance va travailler cette nouvelle dette avec toute la diversité de sa boîte à outils notamment :
- Un prêt immobilier ou crédit-bail immobilier d’une durée longue pour les capex les plus structurants : les prêts ou crédit baux immobiliers sont par nature de durée longue, cela permet de lisser la charge de remboursement et de supporter plus facilement ce nouvel investissement. La liquidité de l’actif sur le marché est préservée pour l’emprunteur et la banque qui a le collatéral en garantie. Le crédit-bail permet de passer les loyers en charges déductibles
- Des prêts pour les TPE-PME sans sureté réelles et/ou personnelles sur les actifs de l’entreprise ou de son dirigeant :
- Un prêt vert pour les dépenses immatérielles, les matériels à faible valeur de gage, le besoin en fonds de roulement généré par la mise en œuvre de plan d’action de projets de transition écologique et énergétique, d’une durée de 3 à 10 ans avec différé d’amortissement possible.
- Un prêt « économies d’énergie » pour les TPE-PME de plus de 3 ans, contribue au financement des projets intégrant des équipements éligibles aux opérations standardisées des Certificats d’Economies d'Energie (CEE) pour les secteurs industriel et tertiaire, d’une durée modulable de 3 à 7 ans avec différé d’amortissement possible
- L’intégration d’énergie renouvelable et notamment de panneaux solaires en toitures ou en ombrières de parkings en autoconsommation nécessite par ailleurs la meilleure ingénierie juridique et financière sur laquelle les équipes de Bpifrance ont travaillé.
Il s’agit aussi de définir le bon niveau de dette à allouer à la rénovation, une “dette climat” qui vient valoriser durablement les immobilisations, les mettre au niveau attendu à chaque jalon du dispositif Éco Énergie Tertiaire et réduire les consommations et la facture énergétique. Quelques cas possibles de création de valeur :
- Une entreprise propriétaire de son actif qui consommerait 3% de son chiffre d’affaires en énergie et devrait réduire cette part de 50% à 60% a potentiellement 1,5% à 2% de son chiffre qu’elle peut réallouer pour partie à un remboursement de dette de rénovation.
- Une entreprise locataire auprès d’un bailleur pourra :
- Accepter de rehausser son loyer si le bailleur a investi dans une rénovation structurante qui entrainera une baisse de consommation et des factures d’énergie, et donc du coût « loyer chargé ».
- Accepter d’investir elle-même dans une rénovation légère, automatisation, contrôle de ses équipements de consommation, et voir ainsi baisser une partie de ses charges locatives et de maintenance
Une nouvelle chaîne de valeur à construire
Avec un milliard de m² tertiaire en France, le marché de la rénovation immobilière est très significatif, et devra intégrer outre les lots de gros œuvres et second œuvre, des briques d’innovation verte, de digitalisation, de services nouveaux (solarisation, végétalisation, IRVE), et assurer aussi le bon pilotage des données de consommation du bâtiment. Il s’agit dorénavant de penser performance énergétique du bâtiment, et de la mesurer à fréquence régulière.
Il est nécessaire que les acteurs de l’immobilier se saisissent du sujet, en intégrant dans leurs stratégie la question de la rénovation énergétique, pour éviter démolition, déchets et artificialisation des sols. Pour cela, maitre d’ouvrage, maitre d’œuvre et chaque corps d’état ont ensemble un chemin d’apprentissage, de formation, d’intégration, de coordination pour la mise en conformité des actifs, obtenir des labels, intégrer des énergies renouvelables pour décarboner, et les outils numériques de pilotage et suivi.
La première brique de cette chaîne de valeur s’élabore avec le premier panel des bureaux d’étude agréés, que Bpifrance est fière de lancer pour accompagner nos entreprises dans leur mise en transition énergétique et environnementale.
Un article signé Pascale Courcelle, BPI France
Article suivant : Éco Énergie Tertiaire : les clés pour décrypter le dispositif - Benjamin Choulet
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