La rénovation énergétique en copropriété - retours d’expérience sur la Métropole Aix-Marseille-Provence

La Métropole Aix-Marseille-Provence compte 40 000 copropriétés sur ses communes (1). Déperditions thermiques, charges élevées, inconfort acoustique ; de nombreux facteurs imposent des travaux de rénovation ambitieux pour réhabiliter les résidences vieillissantes. La rénovation énergétique en copropriété est donc un levier crucial pour la transition énergétique du territoire, la lutte contre la précarité énergétique et l’amélioration du confort des occupants dans un contexte de changement climatique. 

Crédit photo : ©ADEME -JL Abraini

Comment mener à bien de telles opérations ? Retrouvez dans cet article quelques enseignements tirés de copropriétés ayant réalisé leur rénovation avec succès. 

Des politiques publiques de soutien aux copropriétés

Différents organismes du territoire s’engagent aux côtés des copropriétaires souhaitant se lancer dans la rénovation de leurs logements. Depuis 2017, la Métropole Aix-Marseille-Provence a établi un Programme d’Action commun sur ses sept territoires. Diverses aides financières pour la rénovation énergétique sont proposées afin de réduire l’investissement des copropriétaires, tandis que des mesures supplémentaires sont déployées pour les copropriétés fragiles.

De plus, la Maison Energie Habitat Climat (CPIE du Pays d'Aix) et l’Agence Locale de l’Energie et du Climat de la Métropole Marseillaise animent les deux Espaces France Rénov du territoire. Ces derniers offrent des permanences de conseil et d’information en énergie aux particuliers, avec « un accompagnement au cas par cas qui rassemble et met en confiance les copropriétaires, les membres du conseil syndical et le syndic » (2). 

Ces deux organismes ont rejoint le programme Rénovons Collectif en 2022, qui développe une démarche de stimulation massive de la demande de rénovation énergétique des copropriétés au niveau national, en proposant des actions à destination des collectivités territoriales, des copropriétaires, des syndics et des professionnels de la rénovation. Formations, réunions d’information, publication de guides (…) ; plusieurs actions viennent soutenir les politiques déjà en place. 
Après plusieurs années de montée en puissance de ces dispositifs, de plus en plus de copropriétés se lancent dans des opérations de rénovation globale. Grâce aux témoignages de projets réalisés, nous pouvons identifier les bonnes pratiques à reproduire. 

La rénovation globale en copropriété : des travaux d’envergure

Le fonctionnement de la copropriété implique des étapes supplémentaires pour mettre en œuvre un programme de rénovation globale : expliquer, convaincre, adapter pour adopter. Dans un bâtiment soumis à la décision collective, le projet de rénovation énergétique s’étale sur plusieurs années, notamment dans sa phase de montage. Pour la Résidence Montaiguet 2 (Aix-en-Provence), quatre ans se sont écoulés entre l’amorce de la réflexion de rénovation et la livraison des travaux. 

Ce délai est nécessaire pour identifier les problèmes et les besoins, et ainsi développer des réponses adaptées. Pour ce projet, un questionnaire a révélé que l'inconfort thermique était notamment ressenti en été, avec plus de 73% des occupants signalant avoir chaud ou très chaud en été, notamment au dernier étage, malgré un comportement cohérent. Une isolation de la toiture et des planchers bas a permis de protéger les logements des fortes chaleurs.

L’AMO et l’ingénierie financière

Mais qui a la charge de ce montage, de la coordination des acteurs, des réunions d’information et de sensibilisation auprès des copropriétaires, etc. ? 

De plus en plus de copropriétés se font accompagner d’une Assistance à la Maîtrise d’Ouvrage (AMO). C’est même un prérequis pour demander les aides financières nationales Ma Prime Rénov’ Copropriétés (3). L’AMO délivre des conseils à la fois techniques, sociaux, financiers et administratifs, tout au long du projet de rénovation.

Son rôle est notamment crucial pour l’ingénierie financière du projet : la recherche des subventions disponibles, la construction de plans de financement adaptés aux différents revenus des copropriétaires et l’accompagnement de ces derniers dans la demande des aides financières. 

Pour la Résidence Les Cyprès (Salon-en-Provence), l’AMO Vertdurable a recherché différentes subventions, qui ont permis de réduire le coût moyen par logement de près de 45% :

• Aides collectives Ma Prime Rénov’ Copropriétés (Anah)
• Aides collectives AMO Ma Prime Rénov’ Copropriétés (Anah)
• Aides collectives Provence Eco Rénov (Conseil Départemental des Bouches-du-Rhône)
• Primes individuelles Ma Prime Rénov’ Copropriétés (Anah)

Instaurer un dialogue entre les copropriétaires et l’équipe technique

Alors que l‘aspect financier est essentiel pour convaincre la copropriété de se lancer, l’AMO peut également participer à instaurer des échanges avec l’équipe technique afin de rassurer les copropriétaires. En effet, les travaux vont s’étaler sur plusieurs mois, demander un investissement financier et exiger l’accès aux logements.  

Pour Les Cyprès, des « cafés-copros » - des réunions régulières entre les entreprises intervenantes et les copropriétaires - ont permis d’établir de bonnes relations, de co-construire le projet et de proposer des solutions adaptées et respectueuses des situations individuelles. Initialement, les copropriétaires ont approché l’équipe technique uniquement pour régler des problèmes de façades. C’est à force de discussions que la maîtrise d’œuvre et l’AMO ont convaincu d’opter plutôt pour une rénovation globale.  

La présidente du Conseil Syndical de la copropriété Montaiguet 2 résume bien cette situation :

Le plus important a été de miser sur la communication auprès de tous les copropriétaires, prendre le temps de présenter le projet, expliquer, discuter, etc.

Adapter les travaux aux spécificités du bâti

En amont des travaux, l’audit énergétique permet d’identifier les faiblesses du bâti, mais également les solutions les plus adaptées selon ses spécificités. 

Pour la copropriété La Madeleine (Aix-en-Provence), la façade en béton avec un revêtement en pierre de taille empêchait d’isoler thermiquement par l’extérieur. Une étude poussée des déperditions a permis de se concentrer sur les autres postes – isolation des toits terrasse, des planchers bas, remplacement des menuiseries, amélioration ventilation, etc. – et d’atteindre un gain énergétique de 36,5%. Le projet a également offert l’opportunité d’entretenir et d’embellir le bâtiment vieillissant, une motivation non négligeable pour enclencher les travaux.

Les projets présentés :

• La Résidence La Madeleine (Aix-en-Provence) présentée par Clément Forvieux, Agence FA
• La Résidence Les Cyprès (Salon-de-Provence) présentée par Laurent Demas, Vertdurable
• La Résidence Montaiguet 2 (Aix-en-Provence) présentée par la Maison Energie Habitat Climat (CPIE du Pays d’Aix)
   

Ces projets sont candidats aux Trophées Réno’ Copro de la Métropole Aix-Marseille-Provence, concours co-organisé par la Maison Energie Habitat Climat (CPIE du Pays d'Aix), l'Agence Locale de l'Energie et du Climat de la Métropole Marseillaise, la Métropole Aix-Marseille-Provence, le programme Rénovons Collectif et Construction21, pour mettre en lumière des rénovations énergétiques en copropriété réussies.
Rendez-vous le samedi 18 mars pour l’annonce des lauréats et la remise des prix, lors du salon #RDVRENO qui accueille une étape de la Tournée Rénovons collectif à l’Hôtel du Département des Bouches-du-Rhône !
Tout sur le concours

Sources :
(1) : https://monimmeuble.com/actualite/les-chiffres-cles-de-la-copropriete
(2) : https://www.alecmetropolemarseillaise.fr/coproprietes/
(3) : https://copropriete.hellio.com/blog/conseils/assistance-maitrise-ouvrage