L’émission d’obligations vertes et la valeur verte immobilière

Entre prise de conscience d’une responsabilité sociétale et environnementale et nécessité d’élargir les sources de financement, les acteurs de l’immobilier portent une attention croissante aux émissions d’obligations vertes, alors même que le secteur de l’immobilier demeure en tête des émissions de gaz à effet de serre (GES) au niveau mondial, que ce soit au travers des activités de constructions nouvelles ou, plus encore, lorsqu’il s’agit d’améliorer le parc existant.

Dans le contexte économique actuel, les obligations vertes constituent une nouvelle voie très attractive de financement offerte aux opérateurs immobiliers à un moment de resserrement des concours bancaires. Dans le même temps, l’enjeu de verdissement de l’immobilier génère une attente forte des pouvoirs publics, des investisseurs et des utilisateurs.

Les principes applicables aux obligations vertes (Green Bond Principles - GBP) sont des lignes directrices, d'application volontaire, qui préconisent la transparence et la publication d'informations, et qui doivent contribuer à l'intégrité du marché des obligations vertes en précisant les modalités d'émission de ces obligations. L’International Capital Market Association définit l’obligation verte comme « une obligation dont le produit de son émission est utilisé exclusivement pour financer ou refinancer, partiellement ou en totalité, des projets verts nouveaux et/ou en cours, et qui respectent les quatre principes-clés des Green Bond Principles ». Selon l’AMF : « la seule différence notable par rapport aux obligations classiques tient dans les engagements pris par l’émetteur sur l’usage des fonds ».

De fait, la raison d’être d’une émission obligataire verte est bien l’utilisation des fonds levés pour financer des projets verts. Mais cet engagement ne figure pas dans la documentation juridique ni dans le contrat de l’émetteur. Cet engagement doit-il pour autant se voir affecté une valeur juridique nulle ?

L’acheteur de l’obligation verte ne dispose lui-même d’aucun droit de regard particulier sur le financement du projet vert ou encore sur l’utilisation effective des fonds et leur reporting.

On constate par ailleurs, que les investisseurs dits « verts » obéissent à la même rationalité que les investisseurs traditionnels, structurée autour du rapport « risque-rendement ». Ce paradigme ne les incite donc pas à modifier la valorisation de leur placement financier en cas de non-respect de l’engagement vert. C’est la critique principale qui est adressée au marché des obligations vertes. Comment faire dès lors pour que ces obligations gagnent en crédibilité écologique tout en restant un investissement performant ?

Entre enjeux réputationnels, potentielles mises en jeu des responsabilités des émetteurs et devoir de vigilance (en cours de redéfinition au niveau européen), il convient d’être vigilants et attentifs aux contours et à l’usage des obligations vertes. Les développements qui suivent visent à exposer les bonnes pratiques destinées à sécuriser et garantir la valeur à la fois économique et environnementale des projets ainsi financés.

À ce titre, pour changer réellement l’allocation des liquidités en faveur d’une transition environnementale réelle, plusieurs leviers doivent être enclenchés.

Le premier est réglementaire, il conviendrait de déterminer ce qu’est un actif vert conformément à une taxonomie qui se clarifie et des cadres qui s’harmonisent (Taxonomie Européenne, Normes IFRS et nouveau standard ESG, Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD), Montreal Pledge, SBTI ou Science based targets Initiative, méthodologie ACT de l’ADEME).

Le deuxième est opérationnel, au travers d’une méthodologie de fléchage des investissements vers des produits répondant aux critères ESG et intégrant la collecte et le traitement des données  (I), ainsi que le contrôle et la vérification. Si comme tous produits financiers les obligations vertes doivent répondre à l’attente des investisseurs, leur succès et la sécurité juridique et financière attendus reposent sur des conditions particulièrement strictes auxquelles sont soumises leurs émissions (II).

La troisième est, in fine, économique, car si la mise en place d'un tel dispositif représente un investissement supplémentaire, il doit conduire à un rendement amélioré. Cela implique d’améliorer la rentabilité des fonds verts grâce à une optimisation de la fiscalité, des subventions et, plus généralement, en adaptant les modèles d’affaires notamment sur le plan contractuel (III).

I/ Les investisseurs sont en quête de produits garants de sens et démontrant un impact réel en termes d’ESG.

Il s’agit de collecter, archiver, puis exploiter la donnée pour (i) orienter les investissements vers les supports définis (faible émission de CO2, haute performance énergétique, financement de projets dans des pays en développement, etc.) puis (ii) en déduire la performance.

II/ Dans ce contexte, il s’agit pour les organisations de faire preuve de transparence pour garantir aux investisseurs d’être acteurs d’un développement durable.

L’enjeu pour les entreprises est donc de développer un système de reporting robuste, fondé sur la réglementation et la certification volontaire qui leur permette de garantir en toute transparence aux investisseurs la performance ESG de leur portefeuille d’actifs immobiliers.

Cette transparence se traduit aussi par la mise en place d’un dispositif de maîtrise des risques offrant une couverture optimale pour les actifs (catastrophes naturelles, risques sociaux, etc…) comme pour l’organisation financière qui émet les titres verts (fraude, blanchiment, financement du terrorisme, …).

III/ Si la mise en place d’un dispositif robuste et exigeant en termes de performance ESG constitue un défi organisationnel, il s’agit aussi d’un investissement vertueux permettant aux émetteurs et aux investisseurs d’exiger un premium.

La mise en place d’un dispositif ESG robuste constitue un défi opérationnel et organisationnel par la pluralité des tâches et des domaines que cela implique (multiplicité des formes de contractualisation, mise à jour du plan de contrôle, méthode d’évaluation ESG à mettre en place, etc.).

Toutefois, la mise en place d’un tel dispositif permet de donner de la valeur aux actifs à la fois (i) par effet de demande sur le marché, mais aussi (ii) par la création concrète de valeur induite par la garantie que le produit considéré s’inscrit bel un bien dans le cadre d’un développement durable et produira dès lors de la richesse économique, sociale et environnementale sur le long-terme.

À ce titre, il est important d’intervenir sur des nouveaux paramètres de valorisation d’un actif immobilier. La stratégie de durabilité conditionne l’élaboration de nouveaux modèles d’affaires visant à garantir que la performance environnementale et financière ne soit pas constatée qu’à la réception du bâtiment ou à sa rénovation, mais soit régulièrement renouvelée. Les stratégies énergétiques et de décarbonation, intégrant notamment la réduction des consommations des bâtiments et la production locale d’énergies vertes dans le cadre de l’autoconsommation, permettent d’évaluer et de garantir la valeur verte immobilière.

L’optimisation de la rentabilité des projets verts résulte aussi d’une nouvelle approche matricielle reposant sur une maîtrise des règles de finances publiques (fiscalité, subventions et garanties étatiques). Les enjeux fiscaux et la multiplicité des modalités de contractualisation sont fondamentaux dans les projets verts (projets de production d’énergies renouvelables, d’efficacité énergétique ou encore de mobilité propre).

En synthèse, l’équation gagnante à trouver repose sur un nouveau management de projets assurant une action combinée sur le ciblage des investissements verts et des modèles d’affaires associés, une stratégie de transparence et de durabilité sur l’usage des fonds et in fine une augmentation de la rentabilité et de la valeur créée. C’est à ce seul prix que nous pourrons allier performance environnementale et performance financière.

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Auteurs :

Justine Bain-Thouverez – Avocat Associée chez LLC & Associés Avocats
Responsable du département Affaires, Energie et Environnement | Docteur en Droit Public
& Alfonso Ponce-Alvarez - Directeur Transitions | Ingénierie Financière chez EGIS