L'appel commun des lauréats de l'expérimentation 2017 sur le Carnet numérique de suivi et d’entretien du logement

Promulguée le 25 novembre 2018, la loi portant Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (Elan) institue, dans son article 182, le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement. Nous faisons partie des équipes qui ont participé en 2017 à l’expérimentation sur le carnet lancée par le Plan Transition Numérique dans le Bâtiment – PTNB -. Nous nous réjouissons de la confirmation par la loi de ce dispositif innovant qui deviendra un outil incontournable pour la qualité et l’amélioration de la performance environnementale des logements.

Nous souhaitons partager notre expérience et nos réflexions sur des aspects de mise en oeuvre de la loi qu’il nous semblerait pertinent d’officialiser pour la bonne réussite du carnet dans l’intérêt général.

En tant que lauréat de l'appel à expérimentation de 2017, NOVABUILD s'associe à cet appel commun.

Définition des contenus du carnet dans le neuf

L’article 182 mentionne les documents à intégrer au carnet dans le cadre de la mutation : les diagnostics immobiliers de l'article L. 271-4 et, lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, les documents mentionnés à l'article L. 721-2. Il n’apporte aucune précision sur le contenu minimal d’un carnet créé dans le cadre d’une construction neuve.

A l’occasion de la livraison d’un logement neuf, un certain nombre de documents sont mis à la disposition du propriétaire (par son promoteur, son constructeur de maison, son architecte ou ses entrepreneurs). Ces documents, fondamentaux pour la bonne connaissance du logement, son entretien et les travaux futurs, sont perdus actuellement encore trop souvent au bout de quelques années, au gré des changements de propriétaires, engendrant des risques de non qualité (ex : entretien inadapté) voire des coûts supplémentaires comme pour la réalisation de nouveaux plans de repérage des existants.

Dans le cas du neuf, nous proposons que les documents suivants soient intégrés dans les carnets numériques :

• Le Dossier des Ouvrages Exécutés – DOE - ou la maquette numérique,
• le Dossier d’Interventions Ultérieures sur l’Ouvrage – DIUO -,
• l’attestation d’assurance dommage ouvrage,
• le diagnostic de performance énergétique – DPE -,
• l’état des risques naturels et technologiques,
• les attestations Consuel et Qualigaz, le cas échéant,
• le règlement de copropriété, le cas échéant.

Institution d’une fiche d’identité du logement

Un carnet doit pouvoir être attaché à un seul et même logement. Cela implique qu’il doit comporter des informations permettant d’identifier de manière sure et certaine le logement auquel il correspond. Comme il n’existe pas d’identifiant unique des logements français, nous avons déterminé les données qui permettent de cibler sans ambigüité une maison ou un appartement parmi le parc et que nous proposons de faire figurer dans le carnet.

Nous proposons que tout carnet numérique comporte obligatoirement les données suivantes rassemblées dans ce qui serait la fiche d’identité du logement :

• L’adresse postale et ses coordonnées GPS (à récupérer automatiquement ou manuellement),
• l’identité du ou des propriétaire(s),
• le Point De Livraison – PDL - du compteur ENEDIS,
• le n° de permis de construire, dans le cas du neuf,
• dans le cas des logements en copropriété, les numéros de lot et d’immatriculation du registre national des copropriétés.

En faisant le lien entre un carnet et un logement, cette fiche d’identité renseignée facilitera la portabilité d’un carnet d’un opérateur à un autre voire la mise à jour par un tiers (pour les solutions de carnet qui proposerait ce type de fonctionnalité).

Portabilité

La loi dispose que l’opérateur de carnet « […] assure la possibilité de récupérer les informations et la portabilité du carnet sans frais de gestion supplémentaire ». L’opérateur doit donc être en mesure de transmettre à ses utilisateurs l’ensemble des données et documents stockés dans leur carnet de manière quasi instantanée, sans démarche administrative, tout en ayant la liberté d’organiser son modèle de données. 

Nous proposons donc que, tout opérateur souhaitant déclarer son activité auprès de l’autorité administrative ait préalablement mis en place, sur son interface, une fonction gratuite d’export des données et documents contenus dans le carnet permettant leur récupération et le chargement automatique d’un nouveau compte chez un concurrent. Cet export devra prendre deux formes :

• Pour le particulier, un dossier « zip » regroupant l’ensemble des fichiers des documents et un fichier des données stockées en dur dans un format lisible par un humain de type csv et excel,
• Pour le professionnel (opérateur de carnet), un dossier « zip » regroupant l’ensemble des fichiers des documents et un fichier technique des données stockées en dur de type json et xml.

Unicité du carnet

La loi n’impose pas la règle d’unicité de carnet pour un logement déterminé. Un particulier peut donc être titulaire, pour un même logement, de plusieurs carnets ouverts chez des opérateurs concurrents. Cette règle laisse, au particulier, la liberté de se familiariser avec les différentes solutions du marché voire lui permet de bénéficier d’un choix plus large de fonctionnalités.

Cette liberté doit être conservée même si nous sommes convaincus que, pour des questions de mise à jour notamment, il est préférable qu’il n’y ait qu’un seul carnet par logement.

Dans le cadre de bonnes pratiques, nous nous engageons à mettre en place une fonctionnalité permettant de vérifier, à l’occasion de la demande d’ouverture d’un carnet, s’il n’en existe pas déjà un chez un autre membre de l’association. Cette vérification se fera de manière automatisée sur la base des informations de la fiche d’identité du logement. Elle aura pour but d’alerter le demandeur de l’existence éventuelle d’un carnet afin que la confirmation de sa demande de création se fasse en toute connaissance de cause et que les données présentes dans le carnet existant puissent être transférées dans le nouveau.

Transmission des carnets créés dans le cadre du neuf avant 2025

La loi fixe deux dates pour l’obligation de mettre en place un carnet numérique : les logements faisant l’objet d’un permis de construire au 01/01/20 et ceux faisant l’objet d’une mutation au 01/01/25.

Les logements entrant dans le périmètre de l’obligation du 01/01/20 deviendront des existants dès leur réception et certains pourront faire l’objet de transactions – mise en location, revente – avant le 01/01/25. 

Nous proposons que, dans le cas de la vente d’un logement équipé d’un carnet numérique de par l’obligation du 01/01/20, le propriétaire vendeur ait l’obligation de transmettre le carnet à son acheteur même si la mutation a lieu avant le 01/01/25.