Implantations tertiaires en France : quelles transformations après deux ans de crise sanitaire ?

L’Association des Directeurs Immobiliers et le cabinet EY dévoilent les résultats de la 2ème édition du Baromètre des implantations tertiaires en France. S’appuyant sur une enquête menée depuis novembre 2021 auprès de 265 dirigeants (DRH, directeurs immobiliers, DAF, directeurs généraux) et l’analyse de plusieurs milliers d’implantations de services depuis 10 ans. L’étude décrypte les critères de localisation des dirigeants pour leurs bureaux, la nouvelle géographie des services, les effets de la crise sanitaire et l’adaptations des entreprises vs. les attentes de leurs collaborateurs.

La crise sanitaire n'a pas remis en cause l'hyperactivité tertiaire des 10 dernières années

Sans surprise, l’année 2020 avait vu reculer de 10% le nombre d’implantations tertiaires en France. Mais dès 2021, les projets tertiaires ont connu un rebond de plus de 26%. EY a recensé 1 386 implantations ou extensions de sièges, de centres R&D, de back-offices ou agences commerciales en 2021.

Cette « hyperactivité » tertiaire résulte à la fois de projets immobiliers menés par de grands groupes (40% des emplois et 44% des surfaces occupées) même si les PME et ETI qui dominent en nombre d’implantations (73% du total), par leur très forte présence en région.

Les bureaux au coeur d'un nouveau et nécessaire contrat social entre entreprises et salariés

L’installation durable du télétravail et la digitalisation des services font progressivement éclater les organisations tertiaires, qui passent d’une logique d’unité de temps et de lieu à une logique de fragmentation des espaces et des temporalités de travail.

D’ici 2025, les dirigeants interrogés estiment que leurs collaborateurs devraient passer seulement 2,8 jours dans les locaux de l’entreprise contre 2,2 jours en dehors.

Avec la transformation des usages, le cadre juridique de l’immobilier tertiaire doit évoluer : le bail ferme « 3/6/9 » apparait trop rigide et désormais 41% des dirigeants affirment rechercher une flexibilité des baux et des modes d’occupation, ce qui va bouleverser les décisions d’implantation tertiaire dans les prochaines années.

Par exemple, 51% des dirigeants interrogés disent que leurs surfaces immobilières pourraient se réduire jusqu’à 30% dans les 3 prochaines années. Cette évolution s’observe déjà dans les prises à bail des grands utilisateurs en Ile-de-France.

La fonction du bureau doit être repensée et se recentrer sur des besoins de sociabilité, de collaboration et de formation. Les espaces de travail doivent par ailleurs renforcer leur désirabilité et donner un nouvel élan à l’expérience collaborateur, face à la concurrence du domicile et des tiers-lieux : 56% des dirigeants estiment que les bureaux sont essentiels pour « réenchanter » l’expérience collaborateur.

Attractivité RH, performance financière et exigences environnementales sont les critères prioritaires de décision des futures implantations de bureaux

Priorité Talents : 58% des dirigeants classent les critères relatifs aux ressources humaines parmi leurs 2 grandes priorités, et ce pour recruter et fidéliser les meilleures compétences.

Performance économique : les coûts immobiliers restent décisifs, car l’essor du télétravail et du flex-office incite les directions immobilières des entreprises à optimiser les surfaces, mais ils reculent légèrement par rapport à notre enquête de 2019. Et dans le contexte géopolitique inflationniste actuel, l’énergie devient un sujet économique beaucoup plus regardé.

Exigences environnementales : en nette progression dans les critères de décision des dirigeants, elles font désormais partie intégrante des processus de décision., la stratégie immobilière devenant un vecteur de réduction de l’empreinte carbone de l’entreprise. La réduction des mètres carrés, la proximité des réseaux de transports participent à cet objectif vertueux.

Les métropoles régionales continuent de gagner du terrain, mais leur attractivité doit s'adapter aux enjeux d'une croissance durable

La part de marché « bureaux » des grandes métropoles progresse au cours des dernières années. Après une hausse au début de la décennie 2010, portée par un mouvement de concentration des activités, le poids de la région-capitale a diminué entre 2017 et 2021 pour s’établir à 34 % des implantations et extensions tertiaires. Par ailleurs, 82 % des dirigeants interrogés estiment que l’attractivité tertiaire des grandes métropoles s’est renforcée depuis la crise sanitaire.

Les dirigeants alertent cependant sur les risques et menaces susceptibles de pénaliser l’attractivité des métropoles : la saturation des infrastructures de transport (70 % des dirigeants s’en inquiètent), les difficultés de recrutement et de fidélisation des salariés (62 %) et l’augmentation du coût de la vie, en particulier celui du logement (62 %).

Les dirigeants, experts et acteurs publics interrogés identifient 9 pistes de travail afin de réussir la transformation des territoires, des bureaux et des métiers de services

L’étude met en lumière plusieurs pistes de travail pour les dirigeants d’entreprise (réinterroger l’expérience immobilière des collaborateurs, accélérer la décarbonation de l’immobilier, renforcer la flexibilité des aménagements), pour les responsables publics (développer l’accessibilité multimodale des sites, développer des stratégies urbaines liant attractivité et décarbonation) et pour les professionnels de l’immobilier (décloisonner les pratiques immobilières, réinterroger les modèles économiques, renforcer l’innovation architecturale et technique).

Pour consulter l'étude dans son intégralité : Où vont les bureaux après 2 ans de crise sanitaire ? | EY - France