Immeubles de bureaux : comment s’adapter aux nouveaux besoins ?

Les modes de travail ont changé. Le temps du travail confiné et des bureaux individuels est bel et bien révolu. Il laisse place aux espaces propices au travail en groupe et à l’échange. Ces nouvelles méthodes de travail impliquent un agencement particulier, tout en restant conformes aux exigences économiques et énergétiques.

Les grandes entreprises n’ont pas abandonné leurs espaces de travail individuels et délimités, cependant, la majorité d’entre elles disposent maintenant d’espaces partagés et dédiés au coworking. Ces "tiers lieux", entre espace de travail et lieu de vie, sont configurés de telle sorte que les salariés puissent échanger dans des espaces moins formels, plus confortables et plus stimulants. Le but ? Favoriser le bien-être et la créativité.

Une nouvelle façon de travailler

Selon le groupe BAP (Bureaux A Partager) près de 700 espaces de coworking existent déjà en France, et l’île de France en regroupe plus du tiers (1). Le nomadisme, le travail à distance et le développement des moyens de communication ouvrent de nouvelles perspectives dans l’organisation du travail : à côté des bureaux classiques réservés à certaines fonctions, les salariés peuvent désormais travailler et collaborer dans des bureaux partagés, ou espaces de coworking, selon le principe du flexwork consistant à ne plus avoir une table de travail attitrée. Preuve que le phénomène prend de l’ampleur, Julien Denormandie, Secrétaire d’État auprès du ministre de la Cohésion des territoires vient d’ailleurs de confier une mission à Patrick Levy Waitz, président de la fondation « Travailler Autrement » afin de définir les bonnes pratiques à mettre en place dans ces nouveaux lieux de travail (2).

Les professionnels de l’immobilier anticipent ces nouveaux besoins et adaptent leurs constructions ou rénovations aux attentes des entreprises et leurs salariés. Le Groupe Duval en fait depuis vingt ans son fer de lance. Lauréat du concours « Inventons la Métropole du Grand Paris », le groupe a imaginé à Clichy-la-Garenne une tour réunissant différents publics avec des logements, un hôtel Hyatt Centric 4* et la Maison du Peuple. En préservant l’essence du bâtiment de 3 500 m2 classé Monument historique, le lieu accueillera au rez-de-chaussée un restaurant, un marché, une épicerie, une boulangerie, une librairie et une halte-garderie. Les étages supérieurs verront naître des espaces d’exposition, de coworking, de projection, de concert… Quant à la mezzanine, elle regroupera les tiers lieux et les incubateurs opérés par Creatis, spécialiste de l’accompagnement des jeunes entreprises du secteur de la culture… de quoi faire émerger la créativité et satisfaire tout le monde (3).

De nouveaux besoins énergétiques et économiques

S’il existe des besoins pratiques d’aménagement, il faut également réussir à les concilier avec les nouveaux défis énergétiques. Marc Villand, PDG du Groupe Interconstruction et président de la FPI Île-de-France (Fédération des promoteurs immobiliers), y est particulièrement sensible (4). Marc Villand considère que la green value doit être une priorité, car elle est indissociable de la responsabilité sociale du secteur du bâtiment : elle diminue les coûts de gestion et elle valorise le bien. En effet, pour les investisseurs, un immeuble qui respecte les certifications va pouvoir se revendre plus facilement. Les aspects environnementaux vont ainsi naturellement de pair avec les aspects économiques. Pour Marc Villand, patron d’Interconstruction, ceux qui bâtissent ont une responsabilité forte : de l’acte de bâtir doit émerger une "solidarité urbaine", les choix du présent ayant forcément des implications pour les générations futures.

D’un point de vue économique, les espaces doivent aussi être rentabilisés. La flambée des prix au m2 oblige les entreprises à concevoir des espaces flexibles. La flexibilité permet en effet de limiter les coûts en cas de transformation ultérieure dans l’usage des espaces. Dans cette optique, Orange et Foncière des Régions ont ouvert en juin 2018 le « Lab 14 » (5), un espace de partage de 1 500 m2 destinés aux directeurs des ressources humaines et aux chefs de projets pour expérimenter des solutions avant de se lancer dans des projets immobiliers d’entreprises. « Notre objectif avec ce nouveau lieu, qui doit ouvrir en juin 2018 au 114 rue Marcadet à Paris, consiste à redonner de l’efficience aux espaces de travail », explique Fredericke Sauvageau, responsable de cette initiative.
D’autres acteurs réfléchissent à l’optimisation des espaces, notamment dans les RIE (restaurants interentreprises). Ces lieux de restauration, très peu utilisés (en moyenne 2 h 15/jour), peuvent constituer un potentiel d’espaces à exploiter autrement (6).

Nul doute que, désormais, pour s’adapter aux nouveaux besoins des utilisateurs et complaire aux exigences des investisseurs, les immeubles de bureaux devront s’ouvrir à des modes d’occupation à la fois souples, mixtes et réversibles, tout en répondant efficacement aux enjeux économiques, sociaux et environnementaux.

(1) https://business.lesechos.fr/directions-ressources-humaines/ressources-humaines/efficacite-productivite-personnelle/0301627318486-travailler-autrement-ca-marche-vraiment-320765.php
(2) https://www.lemoniteur.fr/article/la-mission-coworking-doit-etre-la-plus-participative-possible-selon-patrick-levy-waitz-qui-pilote-le-35469193
(3) https://www.businessimmo.com/contents/96114/nous-construisons-l-immobilier-d-entreprise-agile-capable-de-repondre-aux-besoins-de-demain
(4) https://radio.immo/broadcast/119971-Marc-VILLAND-INTERCONSTRUCTION
(5) https://www.lemoniteur.fr/article/au-simi-la-flexibilite-est-le-maitre-mot-du-futur-immeuble-de-bureau-35120344
(6) https://www.lemoniteur.fr/article/face-au-bureau-de-demain-les-restaurants-d-entreprise-devront-etre-flexibles-et-modulaires-35467469