Green management : investir la matière grise aussi dans l’exploitation

Au-delà de la construction et la rénovation performante, il y a l’usage et le pilotage des bâtiments. La charte bâtiment tertiaire, portée par le Plan Bâtiment Durable et ses 123 signataires plaide dans ce sens. BNP Paribas Real Estate, acteur majeur du marché de l’immobilier, en fait la preuve à travers ses pratiques de property management, à l’exemple du complexe Copernic II à Noisy-le-Grand.

Qu’est-ce qui caractérise cet ensemble tertiaire ?

Christophe Girard, directeur Partners & Service de BNP Paribas Real Estate : C’est d’abord le premier pôle tertiaire de l’Est parisien, avec 30 200m², répartis sur deux bâtiments : Neptune (15 288m²) et Pluton (14 937m²). Il a été livré en 2010 à BNP Paribas Cardif et a obtenu la certification HQE en construction et le label THPE. C’est un immeuble de facture classique, conçu selon la RT 2005.

L’ensemble Copernic II compte 8 niveaux de bureaux et trois niveaux d’infrastructures en sous-sol. Neptune et Pluton partagent un socle où sont situés les services communs aux deux immeubles.

Au total, les deux bâtiments accueillent 2 340 personnes. Pluton est entièrement occupé par la Direction Régionale de Pôle Emploi ; Neptune, lui divise ses plateaux entre plusieurs entreprises : la GMF, Lavazza, Kellogg’s, Pôle Emploi, BNP Paribas et deux PME.

C’est un bâtiment bien né, mais dont la performance environnementale peut être améliorée.

Quelles actions avez-vous menées sur le bâtiment pour atteindre cet objectif ?

Christophe Girard : Dès le départ, nous avons mis en place une stratégie de performance environnementale ambitieuse que nous avons traduit par des actions concrètes pour l’énergie et l’eau. Nous avons mis en place un pilotage en temps réel des fluides, pour les parties communes comme pour les parties privatives, embarquant ainsi les locataires dans cette démarche. En intégrant l’ensemble des consommations dans notre spectre, nous avons pu réduire de 15% les consommations sur les 4 dernières années depuis 2012. Nous avons également intégré Copernic II dans le cadre d’un achat dérégulé d’énergie, réalisant une économie de 24% sur la facture énergétique et optimisant les charges des locataires.

Notre management du site s’étend sur un spectre très étendu et nous amène à nous interroger sur la mise en place d’une flotte de véhicules électriques mutualisée pour tous les locataires de Copernic II. Nous accompagnons également deux locataires dans l’élaboration de leur plan de mobilité.

Comment s’intègre la certification environnementale dans votre démarche ?

Christophe Girard : Notre objectif n’est pas de certifier tous les bâtiments que nous gérons. Copernic II était déjà certifié HQE construction et nos équipes l’ont certifié HQE exploitation. Nous avons décidé de réserver la certification environnementale à nos « trophy assets » et aux ensembles de grande surface, en déployant les certifications HQE exploitation et BREEAM In-Use

Comment votre green management se traduit-il à l’échelle de l’utilisateur final ?

Christophe Girard : Pour impliquer pleinement les utilisateurs de Neptune et Pluton, nous pilotons un comité vert annuel depuis 2010. Il porte essentiellement sur les gestes vertueux, l’eau, l’énergie, la santé et le confort au bureau, les déchets. Les locataires y sont très présents et sont attentifs au plan d’action. Ce plan compte 80 actions et nous avons pu en mettre 58 en place déjà, ce qui dénote un réel engagement des utilisateurs du site et un vrai impact au quotidien. A chaque comité vert, nous faisons un focus sur 3 à 5 actions en particulier. Nous proposons également un kit de communication de 121 fiches sur des gestes simples.

Votre gestion de Copernic II est-elle une opération pilote ?

Christophe Girard : Copernic II rentre dans un plan beaucoup plus large de property management par BNP Paribas Real Estate, tout en l’illustrant très bien. Nous avons mis en place des comités verts sur l’ensemble du parc de BNP Paribas Cardiff. Par ailleurs, nous avons une démarche d’optimisation énergétique site par site et transversale sur tout le parc. Notre objectif est de réduire la facture énergétique de 30% d’ici à 2020. Entre 2011 et 2016, nous sommes parvenus à -24% sur ce parc. Pour Copernic II, notre travail montre qu’on peut atteindre une performance environnementale autrement qu’en construisant des « bêtes de course ». Copernic II nous amène à travailler sur les usages et l’exploitation du bâtiment, à chercher de nouvelles idées. Chaque bâtiment ayant ses spécificités, il faut s’adapter et être créatifs. Mais nous faisons la preuve que l’on peut investir de la matière grise dans l’exploitation et pas seulement à la conception.

Quels sont les enjeux du property management aujourd’hui ?

Jean-Claude Tanguy, Président du Directoire de BNP Paribas Real Estate Property Management France : Le premier enjeu serait d’être considéré comme un levier majeur de la performance environnementale. Souvent le property management est vu d’abord sous le prisme de la certification environnementale et de la construction du bâtiment. Or la qualité de l’exploitation est au moins aussi importante. Avec un bon pilotage du bâtiment, on peut obtenir une belle performance sans dépenser consommer de CapEx.

Nous agissons pour faire évoluer les pratiques. Au cours des dernières années, les métiers du property management ont énormément évolué. Avec les promoteurs, nous intervenons bien plus tôt dans le projet. Via notre Département Conseil aux Bâtisseurs, nous faisons des recommandations en termes de matériels, de disposition des locaux, de services… pour assurer une meilleure performance des usages.

Sur ces questions, BNP Paribas Real Estate est un acteur clé du marché immobilier, et la filiale dirigée par Christophe, Partners & Services est devenue l’un des trois plus importants bureaux d’études, avec une spécificité : l’exploitation du bâtiment.

Est-ce la définition du property management BNP PariBas Real Estate ?

Jean-Claude Tanguy : Aucun autre property manager n’a encore inclus cette expertise de l’exploitation dans son champ de compétences. Nous sommes référents du marché en France et en Europe sur ce sujet.

BNP Paribas Real Estate est depuis longtemps engagé sur ces questions. Nous avons collaboré en 2008 à l’élaboration de la certification BREEAM In-Use, et à celle des deux versions d’HQE exploitation. Nous avons également été activement impliqués dans la rédaction et la phase de test d’OsmoZ, le nouveau référentiel confort et santé de Certivéa pour le tertiaire. Ces deux notions font partie de notre ADN, car le bien-être participe de l’usage.

Notre ambition, à terme, est devenir un vrai smart builder, d’où la création par BNP Paribas Real Estate d’un Building Index sur 6 axes : géolocalisation, gestion dynamique des loyers, gestion des charges de l’immeuble, qualité du bâtiment, performance environnementale de l’immeuble et bien-être au travail.

Christophe Girard : Notre définition du property management, c’est le pilotage fin du bâtiment et de l’immobilier tertiaire, un parc extrêmement hétérogène qui va de l’hôtel particulier au siège social de 86 000m². Nous avons pleinement intégré la Charte pour l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires publics et privés dans notre philosophie. Nos gestionnaires techniques et nos chefs de projet peuvent piloter des « formules 1 », des bâtiments neufs suréquipés, mais surtout ils doivent pouvoir trouver les solutions pour optimiser l’existant. 

Propos recueillis par Sylvain Bosquet pour BNP Paribas Real Estate