Gérer un parc immobilier avec un processus BIM : Méthodologie, conseils et points de vigilance

Gérer un parc de bâtiments à l'aide d'un processus BIM (Building Information Modeling) est une solution intéressante, car cette démarche apporte des réponses au gestionnaire en termes de connaissance architecturale, de soutenabilité et d'optimisation des bâtiments. Ce guide est destiné à favoriser l'intégration du BIM dans la gestion de parc immobilier, aussi bien au niveau de la maquette numérique que de la méthodologie d'alimentation et d'utilisation des données.

Le BIM (Building information modeling) est un outil numérique dédié au bâtiment, qui intègre un ensemble de processus collaboratifs permettant d'alimenter et de faire évoluer la maquette numérique d'un bâtiment ou d'un parc de bâtiments tout au long de leur cycle de vie. Il permet ainsi d'améliorer l'efficacité des acteurs et de faire progresser la qualité des constructions. 

Développer les outils numériques pour entretenir un parc de bâtiments

Aujourd'hui, le BIM est surtout mis en place en phases de programmation, de conception et de construction, mais il a également un fort intérêt pour la gestion, l'exploitation et la maintenance, qui représentent plus des deux-tiers du coût global et offrent des possibilités de réduction des coûts. La mise en place d’une démarche BIM incite l’ensemble des acteurs de la maîtrise d’ouvrage à mieux connaître le patrimoine, à inclure très en amont des projets les problématiques liées à la gestion et à l’exploitation, à raisonner en coût global…

Signée en novembre 2017, la charte "Objectif BIM 2022" marque l'engagement de la filière du bâtiment pour généraliser l'utilisation du BIM dans la construction neuve d'ici à 2022. Les maîtres d’ouvrage et établissements publics se sont engagés à accroître la part de projets ayant recours au BIM sur toutes les phases, dont celle de l’exploitation.

En parallèle, le gouvernement a initié le Plan BIM 2022, pour fournir aux professionnels des méthodes et outils afin de les accompagner dans leur démarche d'utilisation de la maquette numérique. De plus en plus, le recours au BIM est une condition imposée par les appels d'offres. 

Il existe différents niveaux de BIM, suivant leur degré d'interaction numérique: 

• Niveau 0 : une simple maquette créée sur ordinateur, sans aucune interaction numérique ni collaboration entre intervenants.
• Niveau 1: la maquette numérique isolée, en 3D pour la phase de conception du bâtiment, puis en 2D pour la phase construction. Le niveau de collaboration entre les intervenants est limité.
• Niveau 2: la maquette numérique collaborative, où chaque intervenant travaille sur une maquette de base. Les différentes maquettes sont ensuite regroupées, en coordination.
• Niveau 3: la maquette numérique intégrée qui permet une collaboration complète, des échanges et des modifications en simultané sur une même maquette pour tous les utilisateurs.

Le BIM, une solution pour les gérer son parc immobilier

L’évolution de la maquette numérique lors des différentes phases d’un projet.

Dans un contexte budgétaire contraint, le BIM apparaît donc comme une solution intéressante pour répondre aux principaux enjeux des gestionnaires, à savoir la connaissance du patrimoine, sa pérennité et son optimisation.

Le BIM permet de visualiser les plans, la représentation 3D du bâtiment, mais aussi d'intégrer d'autres paramètres comme le temps (par exemple pour intégrer la durée de certains travaux ou pour planifier les interventions), la dimension économique ou énergétique du projet, ou les données sur la gestion et l'exploitation (durée des contrats de maintenance, état des contrôles réglementaires).

75 % du coût d’un bâtiment sont dépensés pendant la phase d’exploitation. Il est donc important d'associer les gestionnaires ou exploitants dès les réflexions sur la conception de la maquette numérique. La maquette numérique doit être construite
dans l'optique d'être utilisée en phase de gestion, d'exploitation et de maintenance du bâtiment.

Ce guide propose une méthode pour utiliser au mieux le BIM de manière collaborative, dans le cadre d'une stratégie de gestion du patrimoine immobilier.

Il précise la démarche à mener, les points d'attention (choix des données modélisées et conservées, lien avec les outils de maintenance, échange de données, organisation, éléments financiers...) en termes de stratégie et d'actions (cahier des charges BIM, choix de la maîtrise d'oeuvre, fonctionnement, mises à jour, échanger et stocker les données de manière sécurisée, propriété des données...).

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