[Focus Green Solutions #1] Tour d'horizon des enjeux de la rénovation

Si les mots rénovation et réhabilitation jouissent de définitions bien précises, il est en revanche difficile, voire impossible, de prendre la mesure de la diversité de ce type d’opérations. De la longère rurale normande, à l’usine des années 70 se trouvant aujourd’hui à quelques encablures d’un hypercentre de métropole, les problématiques sont différentes. Une seule constante néanmoins, sauf exception notoire, il sera toujours plus « rentable » au niveau carbone de rénover que de détruire pour reconstruire. Ce panorama d’exemples concrets ne se veut pas une liste exhaustive de ce qu’il est possible de faire aujourd’hui en France. Il montre néanmoins des projets exemplaires qui illustrent la diversité du bâti français et des enjeux que sa rénovation représente.
 

Conserver la valeur patrimoniale du site lors de la rénovation

Si le patrimoine classé est aujourd’hui largement protégé, il n’en va pas de même pour une large part des bâtiments. La destruction malheureuse des halles de Baltard à Paris, puis la rénovation urbaine radicale du quartier de la Villette ou de cités HLM ont notamment établi des précédents, mais des témoins de différentes époques restent aujourd’hui en danger. L’évolution des contraintes réglementaires sur l’environnement des chantiers ou des règles d’urbanisme, notamment avec l’objectif de zéro artificialisation nette, permet aujourd’hui de redonner une vraie compétitivité au bâti construit. S’il est acquis que le foncier gagne en valeur, il s’avère également de plus en plus « profitable » de repartir de l’existant.

Cette tendance touche tout à la fois le tertiaire, les établissements recevant du public ou le résidentiel de toute taille. Ainsi, GRDF ou Poste Immo sont aujourd’hui des entreprises qui rénovent largement leur bâti existant. C'est le cas de la transformation du garage Ford Galliéni en bureaux pour GRDF ou les rénovations de l'Hôtel des Postes Colbert à Marseille et de la Poste du Louvre pour Poste Immo. Ces projets permettent ainsi de conserver l’harmonie et le patrimoine de nos centres-villes français. Néanmoins, la rénovation patrimoniale pose certaines contraintes, que ce soit pour adapter des bâtiments qui ne respectent pas les normes modernes ou pour sourcer des matériaux plus rares de nos jours. En découle donc un réel enjeu de formation des intervenants et de collaboration avec les acteurs publics et les architectes des Bâtiments de France. Apprendre de projets exemplaires existants et des synergies créées entre leurs intervenants est crucial dans cette perspective. 

Concernant les écoles ou le résidentiel, les coûts sont très variables lorsqu’il s’agit de projets de taille réduite. Les budgets mobilisés illustrent autant la diversité socio-économique des propriétaires que celle du bâti. En périphérie des centres métropolitains, un projet ambitieux comme la Maison des charmilles est assez emblématique de ce qu'il est possible de faire. Sur des projets de plus grande ampleur, les contraintes peuvent être importantes, mais s'inscrivent dans une certaine logique économique, comme la réhabilitation frugale d’une école primaire à Mulhouse. Ce bâtiment présentait des problèmes de tassement des fondations, d’humidité et de consommation énergétique particulièrement élevée, ce qui explique la hauteur des coûts de rénovation. Néanmoins, de beaux projets voient le jour et restent compétitifs dans des zones urbaines où l’inflation des prix du foncier est importante. Sur des projets de plus grande envergure, la problématique de coût est moins centrale et la création de valeur autour du patrimoine existant compense aujourd’hui les possibles désagréments en termes de compétitivité de chantiers plus complexes que des destructions/reconstructions.

Réhabilitation frugale d'une école primaire : restructuration et isolation des murs - crédit photo : Creba

Projets illustrant ce paragraphe :

• Transformation du garage Ford Galliéni en bureaux
• Hôtel des Postes Colbert - Marseille
• La Poste du Louvre
• Maison des charmilles : réhabilitation d’une maison en pierre et surélévation métallique
• Réhabilitation frugale d'une école primaire

Ressources supplémentaires :

• [Replay] "Bourgogne-Franche Comté : rénovation des bâtiments patrimoniaux", les RDV mondial du bâtiment
• Préserver le patrimoine lors d’une réhabilitation énergétique
• Rénovation et mise en valeur du patrimoine reconstruit des centres villes : l'exemple de Dunkerque

Réhabilitation et changements d’usage

Que notre territoire soit urbain ou rural, il est soumis à une évolution socio-économique constante, qui modifie plus ou moins rapidement les usages que les sociétés humaines en font. Dit autrement, sur un exemple concret, là où l’industrie ou l’agriculture pouvaient régner en maitres il y a 30 ans, se pose aujourd’hui la question du devenir de certains équipements. Une tendance profonde visible autour de centres d’attractivité forte. Des projets comme celui transfrontalier du Grand Genève porte très loin la réflexion autour de thèmes centraux des décennies à venir : limitation de l’artificialisation, place centrale de la mobilité dans les schémas d’urbanisme mais aussi de définition et décentralisation des zones requérant de la main d’œuvre, etc. 

Dans des zones plus rurales, plusieurs projets exemplaires d’anciens bâtiments reconvertis en logements voient jour, comme Paille’House ou la réhabilitation d’une vieille étable en maison individuelle. Au cœur des villes, ce sont plutôt des anciens bâtiments de bureaux ou industriels, à l’image de la Green Factory qui subissent cette transformation. Aussi, si le changement a toujours existé dans des projets de rénovation, il est aujourd’hui davantage valorisé et pratiqué. Certains cabinets d’architecture se sont même spécialisés sur ce type d'approche, comme l’illustre la Transformation de bureaux en 288 logements rue de Mouzaïa à Paris. 
 

Paille'House : un bâtiment agricole transformé en maison individuelle - crédit photo : P. Loisy

Ce panorama encourageant cache néanmoins des difficultés qui doivent être résolues à très court terme. La plus prégnante reste le facteur humain. Il en va ainsi pour la formation des acteurs, que ce soit au niveau des artisans pour l’accès aux biosourcés par exemple, mais aussi la connaissance des solutions existantes pour les prescripteurs et décideurs. Sur des chantiers d’envergure, il est ainsi nécessaire de prendre les bonnes décisions dès la conception : recours possible à la préfabrication, à l’isolation extérieure ou intérieure, connaissance de l’enveloppe et des problématiques qu’elle impliquera sur le transfert d’humidité, etc. Reste ensuite une contrainte importante, celle de l’accompagnement des entreprises prestataires de services et de la revalorisation (salariale et symbolique) de la valeur du travail de leurs employés, afin de limiter le turn-over et favoriser la conservation du savoir-faire. Sur ce dernier point, la large présence de travailleurs détachés dans le secteur du bâtiment est souvent présentée comme une difficulté. Selon les acteurs concernés, celle-ci réside en réalité dans la quasi-impossibilité à recruter les mêmes professionnels sur des chantiers successifs.
 

Projets illustrant ce paragraphe :

• Green Factory
• Paille'House
• Réhabilitation d'une vieille étable en maison individuelle
• Transformation de bureaux en 288 logements

Ressources supplémentaires :

• Retour d’expérience en vidéo du projet « Green Factory : rénovation d’usine des années 50 »
• Etude - Réversibilité des bâtiments : point de vigilance et recommandations
• Entretien « Transformation et réversibilité : vers du zéro béton ? » - partie 1 et partie 2 

Rénover en utilisant des matériaux biosourcés

Le bâti ancien couvrant 33% du parc existant, il représente une cible cruciale de la rénovation énergétique en France. L’enjeu est double : améliorer la performance énergétique sur le long terme, en prenant notamment en compte les questions de transferts hygrométriques, et maintenir les coûts pour ces travaux qui se situent en grande partie dans des régions où les moyens économiques sont limités. Les biosourcés étant performants sur ce type de bâti et de plus en plus accessibles, ils représentent une solution de plus en plus exploitée. Le projet de rénovation biosourcée de 24 logements sociaux à Raon l’Etape illustre parfaitement ce point. Pour un coût de 632,8 €/m2, des ossatures en bois préfabriquées et équipées avec l’isolation prévue ont permis de diminuer drastiquement la consommation énergétique de ces logements. 

Un autre point fort des matériaux biosourcés est leur diversité, un aspect non-négligeable dans un contexte de pénurie des matières premières. Outre le bois, les coûts des matériaux biosourcés restent relativement stables comparés à d’autres matériaux, ce qui permet d’éviter les imprévus, qui peuvent rallonger la durée des travaux ou amener à dépasser le budget prévu. Nombre de ces matériaux étant disponibles à l’échelle locale, ils permettent plus d’autonomie et réduisent les coûts de transport. Au-delà de leurs bienfaits environnementaux et de leur capacité à stocker le carbone, s’ajoute donc une dimension de sûreté. Des projets tels que la réhabilitation patrimoniale d’une papeterie du 19e en une médiathèque ou la réhabilitation d’une vieille étable en maison individuelle utilisent massivement des matériaux biosourcés tels que le chanvre et la chaux pour une isolation performante qui a permis à la consommation initiale d’énergie de passer de 381 kWhep/m2.an à 57 kWhep/m2.an pour le premier. 

Cette diversité signifie également qu’ils peuvent être utilisés dans des types de bâtiments variés. Pour le projet de la Green Factory,160m3 d’isolants chanvre et lin ont été apposé à une ancienne usine des années 50 afin de la transformer en bâtiments tertiaires. L’utilisation de matériaux biosourcés représente donc un intérêt réel pour tendre vers la massification de la rénovation énergétique. 

Green factory : isolation au chanvre - crédit photo : Semaphore Lyon et Marc Campesi

Projets illustrant ce paragraphe :

• Rénovation biosourcée de 24 logements sociaux
• Réhabilitation d'une vieille étable en maison individuelle
• Green Factory
• Réhabilitation patrimoniale d'une papeterie du 19e en une médiathèque 

Ressources supplémentaires :

• [Entretien] Intégrer les matériaux biosourcés dans l’isolation du patrimoine bâti avec Parexlanko
• 6 enseignements sur les biosourcés - le Hub des prescripteurs bas carbone a publié son brief biosourcés
• #30 - Eco-rénovation d'une maison individuelle : exemples de solutions reproductibles

Rénover en site occupé 

Ce que les enjeux détaillés ci-dessus démontrent, c’est que massifier la rénovation suppose de porter une attention particulière aux réalités du terrain et d'adapter en fonction les pratiques et les réglementations. Une des réalités fondamentales des projets de rénovation, souvent rencontrée et particulièrement contraignante, est qu’une grande partie du bâti existant est déjà occupé. Or, déplacer les occupants du site afin d’effectuer les travaux requiert un budget et une logistique bien particulière, pas toujours faciles à déployer par les porteurs de projet. 

L’enjeu n’est pas moindre. Avec les contraintes en termes de chantier, de qualité de l’air intérieur et de nuisances sonores, allier travaux de rénovation et activités des occupants nécessite une réelle expertise. Pour cela les équipes doivent être formées à engager un processus de concertation avec les usagers afin d’optimiser les travaux. La maîtrise d’œuvre du projet de réhabilitation de l’Usine TEYTU et de la résidence St Martin II revient sur ce besoin de travailler avec des collaborateurs formés et conscients de leur environnement de travail. De même, les architectes de la rénovation de l’Hôtel du Département de l’Ardèche soulignent l’impératif de s’organiser et de planifier pour que le chantier génère le minimum de nuisances, tout en restant dans les délais d’exécution souhaités par la maîtrise d’ouvrage. Certaines entreprises deviennent spécialistes, transformant cette contrainte en opportunité, et initient une démarche participative et collaborative permettant de concevoir des bâtiments qui correspondent mieux aux besoins de leurs habitants.  

Cette problématique est cruciale pour certains types de projets, notamment pour les bailleurs sociaux et pour les équipements d’enseignement. Ces derniers accueillant des enfants, le sujet de la qualité de l’air intérieur y est encore plus sensible. Les retours d’expérience de la rénovation du Lycée la Pléiade de Pont de Chéruy et du lycée Fragonard illustrent ce point. Pour le premier, le parti pris était de maintenir les cours tout au long des travaux. Ils ont donc été effectués majoritairement pendant les vacances scolaires, les samedis et les mercredis après-midi afin de limiter les nuisances sonores. Le suivi des travaux doit donc être particulièrement rigoureux pour respecter les délais imposés par la maîtrise d’ouvrage. Concernant les bailleurs sociaux, pour la rénovation durable de 733 logements à Aix-en-Provence, l'assistance à maîtrise d'ouvrage a organisé diverses activités conviviales de sensibilisation pour encourager tous les locataires à s'exprimer. Un suivi socio-énergétique très approfondi a également été entrepris afin de pérenniser les gains énergétiques réalisés par les travaux.

Rénovation durable de 733 logements à Aix-en-Provence : des espaces extérieurs retravaillés - crédit photo : Véronique Paul pour BBSE

Projets illustrant ce paragraphe :

• Lycée FRAGONARD
• Hôtel du Département de l’Ardèche
• Rénovation du Lycée la Pléiade de Pont de Chéruy
• Réhabilitation de l'Usine TEYTU et de la résidence St Martin II
• Rénovation durable de 733 logements à Aix-en-Provence

Ressources supplémentaires :

• [Club EcoRénovation] #5 - Les enjeux de la rénovation énergétique en site occupé
• Un outil collaboratif pour échanger entre acteurs lors d’une rénovation en site occupé
• Restructuration d’un site occupé : retour d’expérience de l’Institut de Physiologie et de Chimie Biologique de l’Université de Strasbourg

En bref

Le poids de la rénovation dans la conception de villes et territoires durables n’est plus une question et sa massification se développe grâce à des réglementations favorables. Néanmoins ce panorama d’études de cas et les ressources présentées dans ce focus montrent qu’il faut encore monter en compétence sur certains aspects de la rénovation. Le besoin de former les équipes est donc particulièrement important, ainsi que la nécessité d’apprendre de projets pionniers qui mettent en place des solutions adaptées et innovantes répondant aux contraintes rencontrées. Un autre enjeu d’actualité crucial, qui n’est pas évoqué dans cet article, est celui du financement des projets, levier nécessaire afin d’étendre la rénovation performante à l’ensemble du territoire français. A l'heure où des réformes touchant les aides à la rénovation, l’Offre Universelle de Financement (OUF) à la rénovation performante de l’Institut négaWatt représente un apport intéressant. 

Article rédigé par Clément Gaillard et Mariette Guermonprez - Construction21, La rédaction

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