Flexible et évolutif, le bâtiment Flex anticipe les usages de demain
Charlotte LION
Le Flex est une innovation brevetée et développée par le groupe Crédit Mutuel Arkéa qui met en œuvre des dispositifs architecturaux, techniques et juridiques permettant aux bâtiments d’évoluer dans le temps en fonction des usages. Les acquéreurs occupants pourront voir leur logement se transformer à chaque étape de leur vie en fonction de leurs besoins. Les investisseurs garantiront l’optimisation de leur parc immobilier en assurant une occupation optimale dans le temps quelles que soient les évolutions du marché.
Le bâtiment flex : une conception durable pour un confort d’usage
Arkéa Flex, filiale du groupe Crédit Mutuel Arkéa, accompagne les bailleurs et les promoteurs dans la conception de bâtiments durables et flexibles afin de créer des logements personnalisés et évolutifs dans le temps.
Le Flex est tout d’abord une technologie innovante et brevetée depuis 2016 qui met en œuvre des dispositifs architecturaux, technologiques et réglementaires afin d’assurer l’évolutivité du bâtiment dans son ensemble et d’en garantir une occupation constante et optimale. La solution technique étant également propice à embarquer les futurs occupants dans la co-conception de leur habitat, Arkéa Flex a donc développé un outil informatique qui permet une commercialisation dynamique et sur mesure.
Le concept Arkéa Flex est né d’une volonté forte : construire des bâtiments durables capables de s’adapter aux besoins de leurs propriétaires afin d’optimiser l’occupation du bâti existant. Il devient possible pour l’acquéreur de personnaliser son futur appartement et, demain, de l’agrandir.
Arkéa Flex accompagne les maîtres d’ouvrage publics et privés dans le développement de leurs projets immobiliers, depuis la conception jusqu’à la livraison. Le chantier du premier projet Flex, un ensemble de 114 logements à Tours dans la ZAC de Monconseil, bat son plein, et sera livré début 2024. L’opération, intitulée Tempo, est portée par le promoteur Crescendo et l’agence d’architecture et maîtrise d’œuvre MU Architecture.
L’occupant au cœur de la conception, des logements personnalisables et sur mesure
La solution Flex embarque le futur acquéreur dans la personnalisation de son logement dès l’acquisition. Cette offre sur mesure va du choix de la taille du logement à son emplacement dans le bâtiment, en passant par la liberté d’aménagement des espaces et l’adjonction de surfaces extérieures et annexes.
Pour permettre cela, Arkéa Flex met à disposition un outil informatique – le configurateur d’appartements – développé par les équipes d’intelligence artificielle du groupe Crédit mutuel Arkéa, et qui s’appuie sur une technologie algorithmique. Le configurateur est préalablement paramétré par le maitre d’ouvrage, qui abandonnera sa grille tarifaire classique au profit d’une pondération par sous-espace en fonction de la vue, l’orientation, l’étage ou la surface. L’outil intègre également l’ensemble des contraintes urbanistiques. Parmi ces dernières, on compte notamment le respect de la granulométrie qui peut être imposée par un règlement de ZAC, un PLU ou une charte, mais également l’attribution du bon nombre de places de stationnement en fonction de la taille des appartements, ainsi qu’un soin particulier aux orientations. Par exemple, s’il est imposé des doubles orientations à partir du T3, pas de mono-orientation nord quelle que soit la typologie, et un maximum de logements traversants, le configurateur d’appartement saura l’intégrer en donnée d’entrée. Un module permet également l’intégration des espaces extérieurs, garantissant la qualité de vie des occupants.
Acteur de la conception entière de son logement, l’acquéreur pourra ensuite effectuer une visite virtuelle 3D en temps réel de son appartement, et participer à la personnalisation de son aménagement intérieur : choix des revêtements de sol, couleur de la peinture, style du mobilier..., il verra son futur logement se métamorphoser virtuellement sous ses yeux.
Le logement de demain, de nouveaux modes d’habiter
Les villes sont en mouvement, et les familles sont en constante mutation. Nucléaire, monoparentale, recomposée… que seront demain les familles d’aujourd’hui ? Elles s’agrandissent, se séparent, se rassemblent et leurs besoins changent. L’objectif est d’anticiper ces constantes évolutions pour permettre aux occupants de conserver un logement adapté à leurs usages tout au long de leur vie, en évitant de réhabiliter lourdement, démolir ou reconstruire.
Un jeune couple pourra ainsi faire l’acquisition d’un T3. La famille s’agrandissant, et l’opportunité se présentant, il pourra faire l’acquisition d’une alvéole supplémentaire et transformer son appartement en un spacieux T4. Les années passent, les enfants quittent le nid. Dans le cas d'un proche parent à la santé déclinante et souffrant de solitude, il sera alors possible d’aménager une alvéole de l’appartement familial en une dépendance autonome, et de l'y installer en lui permettant une proximité rassurante, tout en maintenant une intimité au sein du logement principal.
Au-delà du logement familial, le Flex permet aussi d’anticiper les évolutions démographiques et les changements d’usage du logement géré. Une résidence étudiante en sous-occupation car les écoles et universités ont délocalisé leurs locaux ? Le Flex permet de la transformer rapidement et à moindre coût. Elle pourra selon les besoins devenir du coliving pour jeunes actifs, un colocation solidaire, une maison de retraite ou du logement familial.
Un bâtiment flexible saura ainsi dans le temps optimiser son occupation, et maximiser son potentiel d’usage.
Une conception flexible pour un bâtiment évolutif
Ces mutations sont permises grâce au principe de conception Flex : des plateaux d’étage libres divisés en sous-espaces élémentaires appelés alvéoles, assemblées entre elles pour former des logements de différentes tailles : par exemple, un T4 correspondra au groupement de quatre alvéoles. En se séparant d’une alvéole, ce dernier pourra devenir dans le temps un T3, ou au contraire par l’acquisition d’une alvéole voisine s’agrandir en un T5.
Chaque alvéole sera d’une surface comprise entre 18 et 25 m², et pré-équipée d’une porte palière, d’une armoire électrique, d’une gaine technique fluides et d’une baie vitrée suffisante pour lui permettre d’accueillir tout type de destination (chambre, cuisine, salle de bain, salon, espace bureau…), ou bien de se transformer en un studio autonome. Ce système facilite la cession d’alvéoles contiguës entre voisins. Afin de garantir les performances acoustiques et de résistance au feu, les logements une fois constitués seront séparés entre eux par des cloisons sèches de type SAD 180. De plus, l’ensemble des réseaux chemineront dans le plénum d’un plancher ou d’un plafond technique. Ces dispositions garantissent des logements performants, pouvant évoluer par des travaux de réaménagement simples et peu coûteux.
Les transformations futures sont facilitées par les dispositifs juridiques et réglementaires du Flex. Une alvéole correspond à un lot de copropriété dès sa première acquisition, et lors de sa cession, un droit de préférence sera systématiquement accordé aux voisins afin de leur permettre de bénéficier pleinement de l’opportunité d’évolution de leur bien. Afin de garantir un usage familial du bâtiment en conservant une granulométrie orientée vers de grandes typologies, certaines alvéoles seront conçues pour ne pas pouvoir fonctionner en autonomie. Elles seront nécessairement associées à une ou plusieurs alvéoles contiguës. Ces alvéoles sont appelées alvéoles « commandées ».
Pour garantir une évolutivité pérenne et conserver la mémoire de la flexibilité, un guide de bonnes pratiques sera annexé au règlement de copropriété à destination de tout occupant souhaitant réaliser des travaux de réaménagement.
Une architecture libérée
Arkéa Flex permet de remettre l’habitant au cœur de la définition du bâtiment. Le concept de division de plateaux libres en alvéoles permet d’adapter au mieux les logements aux besoins des futurs occupants. La conception technique des espaces ne vient pas contraindre la façade, ni les espaces extérieurs, ce qui laisse la part belle aux architectes et paysagistes dans la création d’un projet fonctionnel, esthétique et ancré dans le territoire.
Un article signé Charlotte Lion, Arkéa Flex
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