[Entretien] Performance énergétique, neutralité carbone : le programme Gros Entretien et Réparation (GER) de La Poste Immobilier

L’efficacité énergétique et le carbone deviennent des facteurs de plus en plus structurant du marché immobilier. Dans ce contexte de recherche d’amélioration de la performance de son parc immobilier hors norme, la foncière La Poste Immobilier s’est dotée d’une politique Immobilier Durable inscrite dans son plan stratégique. Dans le cadre de cette politique, elle déploie une stratégie pluriannuelle qui décline ses grandes orientations d’investissement pour l’entretien et la valorisation de son parc. Ces orientations se traduisent dans le programme Gros Entretien et Réparation (GER). Entretien avec Jean-Marie Touron, Responsable pôle Data et Analytique et Géraud Castres, Responsable pôle Conseil et valorisation chez Poste Immo.

Que représente le parc de La Poste Immobilier ?

Jean-Marie Touron : Réparti sur l’ensemble du territoire français, le parc immobilier du Groupe La Poste est l’un des plus importants de France en nombre d’actifs : 9 745 immeubles dont 2 444 immeubles patrimoniaux, représentant au total 6,1 millions de mètres carrés (chiffres de 2021 du Groupe La Poste).
Totalement atypique, il est riche d’actifs d’une grande diversité tant par leur taille et leur architecture que par leur nature et leur destination. Il se compose ainsi de vastes plateformes industrielles, de petites et moyennes surfaces commerciales, de locaux tertiaires, mais aussi de bâtiments à l’architecture remarquable, construits à partir de la fin du XIXe siècle pour accompagner les besoins en développement industriel, commercial et tertiaire de La Poste.

Comment la politique d’immobilier durable est-elle prise en compte à court, mais aussi à moyen et long terme par La Poste Immobilier ?

Jean-Marie Touron : La politique Immobilier Durable est l’un des quatre axes de la stratégie de notre foncière d’entreprise. Elle vise à propulser La Poste Immobilier comme un acteur de référence sur le chemin de la neutralité carbone. Définie à partir de 2019, elle s’articule autour de quatre piliers : énergies, climat, économie circulaire et biodiversité, qui prennent en compte toutes les problématiques environnementales liées à l’immobilier.

Géraud Castres : Plus concrètement, on pourrait dire que notre politique Immobilier Durable intervient à chaque étape du cycle de vie de nos actifs. Avant même la construction, dans le choix de l’implantation, nous voulons que nos assets managers analysent les réseaux de chaleur existants à proximité, la biodiversité du site, l’impact du projet vis à vis de notre ambition d’atteindre zéro artificialisation nette des sols et qu’ils anticipent la fin de vie du bâtiment projeté. Ensuite, nous voulons que le choix d’énergies renouvelables, de matériaux peu carbonés, d’isolants performants, de procédés constructifs sobres et efficaces guident nos maîtres d’ouvrages dans la conception et la réalisation des projets. Nous attendons par ailleurs de nos inspecteurs techniques qu’ils entretiennent et rénovent notre parc de façon à coller à la trajectoire carbone que nous nous sommes fixés. Nous recherchons également les meilleurs moyens de sensibiliser et d’impliquer les occupants dans la réduction de leurs consommations énergétiques et la gestion durable des bâtiments.

Jean-Marie Touron : J’ajouterais enfin que lorsque nous prenons une décision d’arbitrage d’un actif, celle-ci doit répondre à la fin d’un usage postal et non à une volonté de sortir une passoire thermique de notre parc. Nous conservons de fait dans notre parc certains bâtiments anciens et énergivores et considérons que leur amélioration relève de notre responsabilité d’acteur de l’immobilier.

Notre politique Immobilier Durable intervient à chaque étape du cycle de vie de nos actifs.

Pourquoi et depuis quand La Poste Immobilier s’est dotée d’un programme GER ? Comment l’Immobilier durable est-il pris en compte dans ce programme ?

Jean-Marie Touron : La programmation pluriannuelle du GER fixe annuellement les grandes orientations d'investissement de La Poste Immobilier. Le cahier des charges GER précise les éléments techniques permettant d'intégrer ces orientations, et notamment celles liées à la performance énergétique et carbone du parc immobilier.
A l’origine, ce programme mis en place par La Poste Immobilier en 2014 se traduisait essentiellement par des actions sur les immeubles les plus vétustes du Groupe La Poste, dans le but de préserver la sécurité des personnes et des biens. Il s’agissait donc de réparation et de rénovation, par exemple, d’une toiture de plus de 50 ans dont l’étanchéité n’était plus totale.
A cette priorité s’est ajouté un suivi constant et une intégration des évolutions législatives, afin de conformer le parc immobilier aux nouvelles réglementations. Cette seconde finalité du programme GER s’est par exemple manifestée par la mise en accessibilité aux personnes à mobilités réduites (PMR) de l’ensemble des établissements recevant du public (ERP) du Groupe La Poste.

Géraud Castres : Aujourd’hui, le cahier des charges GER prend également en compte les nouvelles réglementations relatives à la transition énergétique et à la politique climat de la France. Dans ce cahier des charges, nous nous sommes donnés comme principe de chercher constamment à atteindre des niveaux de performance supérieurs aux standards fixés par la réglementation. Nous privilégions ainsi la qualité à la quantité et plutôt que de se lancer dans une rénovation complète mais peu efficace d’un bâtiment, nous préférons rénover par étape mais de façon performante. Le niveau d’exigence de nos travaux doit être de nature à générer une rénovation assimilable à une démarche de type Bâtiment Basse Consommation. De même, s’agissant des émissions de gaz à effet de serre, nous nous inscrivons dans la stratégie nationale bas carbone (SNBC) qui vise la neutralité carbone à horizon 2050. C’est un défi considérable si l’on prend en compte l’âge moyen de notre parc supérieur à 50 ans.

Nous nous sommes donnés comme principe de chercher constamment à atteindre des niveaux de performance supérieurs aux standards fixés par la réglementation.

Pouvez-vous revenir sur certaines actions emblématiques menées dans le cadre de la programmation GER ?

Jean-Marie Touron : Un des engagements les plus marquants de la programmation GER, est sans doute la décision prise l’an dernier par La Poste Immobilier de se donner jusqu’à 2023 pour remplacer l’intégralité de ses chaudières à fioul encore en activité par des systèmes moins carbonés. Plus largement, une évolution forte dans le choix des sources d’énergie est prévue dans le cahier des charges avec une très forte réduction de l’utilisation du gaz et une préconisation appuyée pour favoriser la biomasse, les réseaux de chaleur et les pompes à chaleur. Dans la région du Nord-Ouest, par exemple, nos collègues effectuent des recherches sur les réseaux de chaleur urbain décarbonés disponibles à proximité de nos immeubles, notamment dans le but d’anticiper l’obsolescence de nos équipements de production de chaleur.

Nos équipes locales font part de nombreuses initiatives. En Bretagne, nous testons actuellement des chaudières bois pour des bureaux de poste ruraux. Notre parc immobilier est tellement large et varié que nous nous intéressons à une multitude d’initiatives et d’innovations locales, qui pourraient ensuite être développées à plus large échelle.

Nous nous intéressons à une multitude d’initiatives et d’innovations locales, qui pourraient ensuite être développées à plus large échelle.

Géraud Castres : Nous travaillons actuellement à équiper nos immeubles de panneaux photovoltaïques. Pour ce faire, nous avons réalisé un cadastre solaire de notre parc immobilier en collaboration avec la startup Cythélia. Cette société a analysé l’ensemble de nos sites grâce à des vues aériennes, afin de relever les expositions solaires qui pourraient nous permettre d’installer des centrales photovoltaïques sur les toitures d’immeubles dont nous sommes propriétaires. Ces bâtiments seraient alors en autoconsommation. Le surplus de production d’électricité serait quant à lui vendu.
Sur ce sujet, nous étions jusqu’à peu dans une phase expérimentale, au cours de laquelle nous avons réalisé toute une série de tests sur des sites d’importance moyenne, dans le but de savoir quels types de travaux réaliser sur quels bâtiments. Nous avons ainsi pu livrer 7 projets d’installation de centrales photovoltaïques en autoconsommation. Ce qui nous a permis de monter en compétence sur le sujet tant pour les travaux, les démarches administratives ou le modèle économique avec nos locataires. Le cadastre solaire nous a permis d’analyser le potentiel de notre parc pour un passage à l’échelle.
Sur la base de cette analyse, dès lors que nous devons programmer des travaux d’étanchéité sur une toiture, nous lançons en parallèle des études pour l’installation d’une centrale. C’est par exemple le cas de notre Hôtel des Postes situé dans le centre-ville de Nantes. Ce bâtiment tertiaire de 35 000 m² a fait l'objet d'une rénovation énergétique en site occupé, d'une révision du chauffage dans sa globalité, et surtout de l'installation d’une centrale photovoltaïque de 1 400m² sur son toit, composée de 715 panneaux. La puissance déclarée de la centrale est de 255 kWc et le productible moyen annuel de 274 900 kWh.
A Boulazac, en Dordogne, nous avons installé de nombreuses ombrières photovoltaïques sur les parkings du site industriel de l’imprimerie des timbres-poste. Ce bâtiment est désormais en autoconsommation.

Afin d’optimiser vos opérations, avez-vous mis en place des outils de planification et de suivi des travaux, mais aussi de la performance énergétique et environnementale ?

Jean-Marie Touron : Nous utilisons depuis 2019 l’outil d’asset management Soneka développé par la startup du même nom. Nous avons même demandé aux responsables de ce logiciel – alors en phase de tests – de développer un module spécifique pour nos inspecteurs techniques du parc qui sont en charge de notre programmation pluriannuelle GER. Ce module leur permet ainsi de faire des demandes d’investissement, afin d’engager des travaux de rénovation et de réhabilitation de tout ou partie d’un immeuble. Une fois la demande qualifiée par la maîtrise d’ouvrage, c’est au tour des assets de se positionner. Lorsque la demande a été homologuée, elle intègre le plan pluriannuel GER, un budget lui est alors alloué et des travaux peuvent être engagés.

Notre deuxième outil est issu de notre filiale Sobre Energie. Créée en partenariat avec la Caisse des Dépôts, Sobre Energie a mis au point la plateforme numérique DATA M.A.R.C, qui centralise l’ensemble des données énergétiques et patrimoniales, préconise des actions de performance et suit leur mise place dans la durée. Cet outil nous permet de suivre la consommation énergétique des bâtiments et de fait d’analyser l’impact que les travaux menés ont eu sur la consommation et les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment.
Nous rêvons actuellement d’un outil qui nous permette de définir, a priori, au travers de la programmation pluriannuelle GER, les gains énergétiques, environnementaux et financiers réalisés à la suite d’une rénovation ou d’une réhabilitation. L’objectif de cet outil serait de pouvoir comparer ces gains réalisés sur le parc immobilier avec nos hypothèses et projections macros intégrées au cahier des charges GER.

L'Imprimerie du Timbre Philaposte à Boulazac va héberger le 1er parc de panneaux photovoltaïques de grande ampleur pour un bâtiment industriel postal (crédit photo : La Poste Immobilier)

Comment se finance et se positionne La Poste Immobilier au sein du Groupe La Poste ?

Géraud Castres : La Poste Immobilier en tant que filiale appartenant à 100% au Groupe La Poste, est en dialogue permanent avec la direction de la société mère, notamment sur nos autorisations d’investissements. Plus précisément, nous sommes pilotés en cash-flow net par le Groupe La Poste. Autrement dit, les revenus générés par nos ventes d’immeubles permettent, selon les périodes, de couvrir intégralement ou partiellement nos investissements. La Poste Immobilier investit chaque année environ 60 millions d’euros sur son parc immobilier au titre du programme GER. Ce budget est amené à être élargi dans les années à venir afin de répondre aux ambitions de notre trajectoire carbone.
Jean-Marie Touron : Sur le plan de la gouvernance, La Poste Immobilier fonctionne avec un conseil d’administration, composé pour le tiers de membres du comité exécutif du Groupe La Poste, dont le président et le secrétaire général ainsi que les directeurs des principales branches d’activité du groupe qui utilisent nos immeubles. Contrairement à d’autres foncières qui se positionnent comme des sociétés d’investissement pures, nous cherchons constamment un consensus entre le locataire et le propriétaire.

Propos recueillis par Construction21, La Rédaction

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Photo principale : La centrale photovoltaïque de l'Hôtel des Postes de Nantes - crédit photo : Valéry Joncheray