[Entretien] La Due Diligence, nouveau processus de l’immobilier durable

Nouveau levier de transition pour le secteur de l’immobilier, la Due Diligence se démocratise de plus en plus lors des opérations d’achats de bien. Mais que recoupe exactement ce concept ? En quoi permet-il de s’engager dans la transition ? Cédric Nicard, Directeur Général du bureau d’études Cap Terre, revient dans cet article sur la définition de la Due Diligence et sur l’évolution de la prise en compte des données environnementales dans le secteur.

Qu’est-ce que la Due Diligence ? En quoi peut-elle être un levier pour la transition écologique et permettre de réduire les risques environnementaux ?

Cédric Nicard : La Due Diligence est un processus essentiel lors d’une démarche d’acquisition d’un bien. Elle fait référence à tous les contrôles et analyses réalisés sur un bâtiment lors de son achat. La Due Diligence a deux intérêts majeurs. D’un côté, elle permet à la personne qui achète le bien de s’assurer qu’il est bien conforme à la promesse du vendeur. C’est donc un outil de maitrise des risques. De l’autre, elle aide à anticiper la prise de possession du bâtiment.

Le processus de Due Diligence dure environ 2 mois. Il commence au moment où le vendeur d’un bâtiment et l’acheteur potentiel s’accordent sur une négociation exclusive. L’acheteur va alors mobiliser ses experts afin de mener les analyses nécessaires : les équipes financières vont travailler le business plan de l’immeuble, les équipes techniques et environnementales vont visiter physiquement l’immeuble et décortiquer les plans de travaux, les éventuels labels du bâtiment, etc. Cela permet d’évaluer les leviers de valorisation d’un bien mais également les risques auxquels il peut être soumis.

Les leviers et risques environnementaux, notamment climatiques, sont de plus en plus analysés lors du processus de Due Diligence. Par exemple, l’acheteur va regarder si le bâtiment pourrait être en zone inondable ou soumis à de fortes chaleurs dans le futur. La Due Diligence est donc un outil de gestion des risques environnementaux, mais également de valorisation les éléments naturels déjà présents aux alentours du bien (forte biodiversité, cadre de vie, etc.).

L’attention portée par les acteurs de l’immobilier à la RSE se renforce-t-elle dans les opérations de Due Diligence ?

Cédric Nicard : Effectivement, cette attention se renforce largement. Les données liées à cet enjeu sont devenues des éléments centraux pour déterminer la valeur d’un bâtiment ainsi que ses risques.

Il est possible d’identifier deux leviers qui poussent les acteurs de l’immobilier à s’intéresser aux données environnementales :

• Un levier réglementaire. En effet, le bâti sont soumis à des règlementations de plus en plus contraignantes. Par exemple, le décret tertiaire demande aux bâtiments existants de diminuer leur consommation. De plus, les investisseurs font face à une pression réglementaire, avec des obligations de transparence et de reporting sur leurs actions.
• Un levier de démarche volontaire. Les acteurs de l’immobilier adoptent d’eux-mêmes des politiques de RSE avec des objectifs environnementaux et sociaux de plus en plus ambitieux afin de s’inscrire dans la transition et de lutter contre le changement climatique.

Aujourd’hui, nous n’achetons plus du tout un immeuble de la même façon qu’il y a 10 ou 15 ans. Nous arrivons dans une phase de recherche qualitative : les investisseurs vont chercher des biens de qualité (au niveau de l’environnement, de la prise en compte de la santé et du confort, etc.). La Due Diligence leur permet alors de s’assurer d’acheter des bâtiments cohérents avec leur démarche RSE.

Est-ce que ces acteurs ont recours à des outils, tels que les certifications et labels, pour qualifier la bonne prise en compte du développement durable sur les bâtiments ?

Cédric Nicard : Bien sûr ! La Due Diligence s’interface très bien avec les autres outils pour qualifier cette prise en compte. Lors de ce processus, l’acheteur va systématiquement regarder si le bâtiment concerné est certifié et labellisé. Si oui, il va décortiquer les labels et certifications accordés au bien, afin de bien comprendre le détail de ses performances et ses atouts. Cela encourage d’ailleurs les différents référentiels à fournir des dossiers techniques très complets sur les bâtiments qui candidatent à leurs démarches. Aujourd’hui, il y a une très grande diversité des labels et certifications, qui traduisent une grande diversité des stratégies. Cela permet aux investisseurs de valoriser de nombreux aspects de leurs biens.

Les grilles d’analyses montées en interne sont un autre outil de plus en plus utilisé par les sociétés de gestion et par les investisseurs. Ces grilles intègrent de nombreux critères extra-financiers (sociaux, environnementaux, etc.) et valorisent bien souvent les labels.

Globalement, nous sommes sur un chemin plutôt positif ! Les démarches volontaires et les réglementations vont dans le bon sens, les acteurs se dotent des outils nécessaires pour qualifier les performances durables des biens, etc. Il faut continuer sur ce chemin !