Copropriétés et Loi ELAN : les grands changements

Rédigé par

ALTEREA Ingénierie

Ingénieriste de l'énergie

2720 Dernière modification le 19/12/2018 - 09:40
Copropriétés et Loi ELAN : les grands changements

La loi ELAN, publiée au journal officiel du 24 novembre 2018, s’applique depuis le 25 novembre. Quelques mesures nécessitent encore des textes d’application ? Et comment celle-ci impacte directement le droit des copropriétés ?

La loi Elan (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) propose une très grande simplification du droit de la copropriété. Deux grandes ordonnances sans débat passeront dans les mois à venir au Parlement :

  • La graduation des obligations de fonctionnement selon la taille de la copropriété :La création d’un code de la copropriété qui regroupera et organisera l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété

  • Pour les petites copropriétés, il est prévu la dispense de syndic, de conseil syndical, l’assouplissement des règles de convocation et de tenue des assemblées générales, …
  • Pour les grandes copropriétés, il est prévu la possibilité d’opter pour un régime d’administration spécifique

Ces deux points seront fixés au plus tard le 23 novembre 2020.

Les dispositions adoptées par la loi ELAN

Certaines dispositions sont d’ores et déjà adoptées par la loi ELAN.

Bâtiment, logement et travaux

  • Abaissement des seuils de majorité requis dans la prise de décisions spécifiques (par exemple pour les travaux de rénovation et d’économie d’énergie). Désormais, seule la majorité est requise pour les travaux d’économie d’énergie (selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
  • Suspension des travaux votés en assemblée jusqu’à l’expiration du délai de contestation. Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois (en application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965).

Lutte contre les copropriétés dégradées. La loi Elan comporte de nombreuses dispositions sur les copropriétés dégradées mais la grande ligne de conduite est de faciliter et d’améliorer le relogement des occupants dont la santé et la sécurité sont souvent très menacées. Pour cela, la loi permettra d’attribuer plus rapidement un logement social du contingent de la commune en cas d’opération de requalification de copropriétés dégradées.

  • Individualisation des frais de chauffage. La loi Elan prévoit que les immeubles à usage principal d’habitation pourvus d’un chauffage collectif doivent comporter, lorsque cela est techniquement possible, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur utilisée par logement. Des dérogations sont possibles notamment en cas d’impossibilité technique ou de coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble de l’installation chauffage. Un décret devrait bientôt paraître.
  • Elargissement de la notion de partie commune. La loi Elan élargit la notion de partie commune « à tout élément incorporé dans les parties communes et aux droits qui y sont attachés (droit d’affichage, droit de construire, des garde-corps). On appelle cela des droits accessoires »

NB : De tout temps, il a été possible de céder à un copropriétaire ou à un tiers un droit accessoire. Avec la loi Elan, ce droit se perd s’il n’a pas été exercé dans les 10 ans qui suivent la convention de cession. La loi Elan rend désormais impossible la cession du droit de construire et de surélever sur les parties communes sauf pour les conventions signées avant le 25 novembre 2018.

  • Provision et retard de paiement. Lorsqu’une des provisions du budget prévisionnel n’est pas réglée à temps, et après une mise en demeure restée sans effet pendant plus de trente jours, le copropriétaire défaillant peut être tenu de payer. Il devra s’acquitter non seulement des provisions dues, mais également de celles des trimestres à venir. Si le copropriétaire refuse malgré tout de s’exécuter, le syndic dispose d’une action spécifique. Il peut s’adresser au Président du Tribunal de Grande Instance du lieu où est situé l’immeuble. Ce dernier peut contraindre très rapidement le mauvais payeur. Le juge peut condamner le copropriétaire à payer sa part annuelle du budget prévisionnel en une seule fois. La loi Elan permet d’étendre cette procédure aux appels de charges pour travaux non compris dans le budget prévisionnel.

Conseil syndical, syndic et copropriétaires

  • Le pouvoir de contrainte du conseil syndical vis-à-vis du syndic. Le conseil syndical est chargé d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion et fait le lien avec les copropriétaires. Il a parfois du mal à se faire communiquer par le syndic des éléments ou des documents importants. Avec ce pouvoir de contrainte, en cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard seront imputées sur les honoraires de base du syndic (le montant minimal n’est pas encore connu à ce jour mais doit être fixé par décret).
  • Uniformisation du contenu minimal de l’ensemble des documents accessibles sur l’intranet des syndics professionnels. Cet espace obligatoire depuis le 1er janvier 2015 (sauf renonciation par voie d’assemblée générale) permet aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble.
  • Actions en justice et délai de prescription ramenés à 5 ans. La loi Elan fait passer de 10 à 5 ans le délai d’action du syndicat ou des copropriétaires pour toutes les actions personnelles. (ex : la violation du règlement de copropriété, etc.). Désormais c’est la prescription de l’article 2 224 du Code civil qui est étendue au droit de la copropriété.

Assemblée générale

  • Représentation des copropriétaires aux assemblées générales :
    • Avec la loi ELAN, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix n’excède pas 10 % des voix du syndicat(Avant la loi, un mandataire ne pouvait recevoir plus de trois pouvoirs et à condition que la somme de ces mandats ne représente pas plus de 5 % des voix de tous les copropriétaires)
    • Des époux copropriétaires peuvent recevoir chacun personnellement des délégations de vote
    • Un mandataire désigné peut déléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat
    • Le syndic qui reçoit des mandats sans indication de mandataire ne peut ni les conserver pour voter en son nomni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit
    • La liste des personnes ne pouvant ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale est complétée grâce à la loi ELAN(le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ; les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ; les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin)
  • Participation et vote aux assemblées :
    • Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication. Le vote électronique permet leur identification.
    • Les copropriétaires peuvent maintenant voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire. Les formulaires qui n’indiqueront pas précisément le vote ou exprimant une abstention seront considérés comme des votes défavorables
  • Notification du procès-verbal d’assemblée dans le mois de la tenue de l’assemblée. Le procès-verbal d’assemblée générale devait être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par lettre recommandée électronique aux copropriétaires défaillants ou opposants dans le mois de la tenue de l’assemblée. Ce délai était auparavant de deux mois avant la loi ELAN

Article rédigé par ALTEREA
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