#7 - Réussir la rénovation énergétique des copropriétés nécessite un processus spécifique

La rénovation énergétique des copropriétés peine à démarrer, et la massification souhaitée par les pouvoirs publics a, pour l’instant, échoué. L’organisation des acteurs, telle que la pratiquent les professionnels, n’est pas adaptée à la complexité de la copropriété. Pourtant, une approche disruptive de ce marché et un processus spécifiquement adapté pourraient permettre un réel décollage.

Un échec à analyser en profondeur

Voilà donc dix ans que piétine la rénovation énergétique des copropriétés. Les facteurs sont à la fois multiples et profonds. Il importe de les analyser avec soin si l’on prétend proposer des solutions.

Une culture de la rénovation très pauvre

En France, « pays de maçons où la pierre c’est fait pour durer », on néglige depuis toujours la problématique de la rénovation des bâtiments. La réglementation de la construction est quasiment absente en rénovation, ce qui ouvre la porte à toutes les dérives possibles. Du point de vue économique, l’immobilier doit rapporter aux investisseurs, mais coûter le moins possible aux propriétaires occupants.

La maîtrise d’ouvrage publique française est marquée par l’absence de raisonnement sur le coût global (le budget d’investissement est dissocié de celui de l’exploitation/maintenance). Et notre système d’assurance-construction, limitant la responsabilité des constructeurs à dix ans, est un piège pour les constructions modernes : son optimisation conduit les constructeurs à éliminer toute réflexion sur le coût global et sur le durable.

Des professionnels mal préparés à la rénovation

En France encore, les architectes sont très mal formés à la rénovation (la seule école dont c’est officiellement l’objet néglige le patrimoine du XXème siècle), les ingénieurs et les bureaux d’études ont peu de culture constructive de l’existant. Or une opération de réhabilitation est, contrairement aux lieux communs, souvent plus complexe qu’une construction neuve : les systèmes constructifs sont multiples, les pathologies sont complexes, les qualités sont très inégales et les architectures diverses, le tout  rendant les solutions de rénovation beaucoup plus délicates et bien moins universelles qu’en construction neuve. Et du point de vue financier, une opération de rénovation est bien plus difficile à monter qu’un bilan prévisionnel de construction neuve.

La fracture entre les ingénieurs et architectes, qui date de la Renaissance, constitue une particularité française. Or les problématiques de rénovation nécessitent un regard croisé des ingénieries et de l’architecture, clé de réussite de la mise en valeur du patrimoine. Les bureaux d’études et autres spécialistes de l’énergie se sont rués sur le marché des audits énergétiques dès 2012, pensant alors, comme l’Etat l’avait imaginé, que l’audit serait déclencheur des rénovations énergétiques. Ce fut un échec. De leur côté, les architectes ont tenté, à la faveur du récent audit global, de revenir sur ce marché. Ils n’y sont pas préparés et leur vision de ce marché est erronée.

Pas étonnant qu’en copropriété, où le client est très exigeant et la défiance est de rigueur, ces professionnels aient mauvaise réputation.

Le fonctionnement de la copropriété 

Mal connue de nos administrations et des professionnels, la copropriété nécessite une approche systémique : règles juridiques complexes, gouvernance par démocratie directe, gestion immobilière compliquée par « l’état descriptif de division », diversité des statuts du copropriétaire. Le copropriétaire est toujours en recherche de l’entreprise la moins chère et de professionnels taillables et corvéables à merci. Ce mode « acheteur », où le vote des travaux « sur devis » est la règle, et où le recours à des prestations intellectuelles de qualité est trop rare, est source de malentendus et mécontentements, le client n’ayant pas lui-même les compétences pour comparer et choisir.

L’absence de conscience collective, l’enfermement dans les parties privatives, la vision à court terme due au turn over des copropriétaires, l’endettement des primo-accédants et le souhait de dépenser le moins possible expliquent la difficulté à engager des travaux d’entretien et de rénovation. Dans les centres urbains, la rente foncière constitue un frein supplémentaire : la plus-value immobilière, mal nommée car en réalité elle est le résultat de la spéculation foncière, masque les effets de la dégradation de l’immeuble.

 

La rénovation énergétique

En copropriété, une rénovation énergétique va au-delà des grosses réparations telles qu’un ravalement, une réfection d’étanchéité ou le remplacement d’organes techniques. Elle nécessite une ingénierie très qualifiée, implique des modifications dans l’architecture des bâtiments, et conduit à des arbitrages financiers complexes.

Le tissu des entreprises présentes en copropriété n’est pas plus adapté : loin des simples travaux de ravalement, d’étanchéité ou d’entretien des réseaux, une rénovation énergétique nécessite l’intervention de plusieurs corps d’état, donc un allotissement et un pilotage.

Une rénovation énergétique est en réalité une véritable opération immobilière complexe, qui embarque des problématiques sociales, énergétiques, techniques, architecturales, financières, juridiques, toutes interdépendantes.

 

La problématique du patrimoine architectural

Une rénovation énergétique peut apporter le meilleur comme le pire : elle est un réel défi pour les bâtiments ayant une valeur architecturale, et en même temps, une occasion de requalifier ceux qui précisément n’en ont pas. Les besoins sont gigantesques, car les bâtiments construits dans la deuxième moitié du XXème siècle sont, en général, très énergivores.

Or c’est dans cette catégorie que l’on trouve de nombreux immeubles présentant de réelles qualités architecturales. Mais il est beaucoup plus délicat de traiter les enveloppes des bâtiments lorsqu’elles ont été réalisées avec soin à l’origine; là encore, les « solutions-types » ou universelles ouvrant la voie à une « massification » tant attendue n’existent pas.

Alors, comment s’y prendre ?

Comprendre la démocratie directe

L’objectif est d’accorder les copropriétaires sur un projet commun, là où chacun décide en fonction de son propre intérêt. Il s’agit donc de rechercher ce qui fera consensus au sein de la copropriété, ce qui finalement sera voté. Cette démarche nécessite une vision globale et une conduite de projet en concertation avec les copropriétaires.

Ce « projet » ne peut être celui d’un architecte, d’un bureau d’études ou d’un maître d’œuvre. Ni même celui d’un ingénieur financier, encore moins celui d’une entreprise de travaux, tous ces acteurs étant, aux yeux des copropriétaires, des fournisseurs. Leur intérêt dans ce qui sera finalement décidé constitue un frein à l’établissement de la confiance. Et en l’absence de confiance, le copropriétaire ne peut être convaincu.

Le « projet » doit être le résultat d’une co-construction avec les copropriétaires, dans une réelle démarche participative, très peu pratiquée par les professionnels français. Un des premiers exemples de ce processus est la rénovation énergétique du Domaine d’Ardenay à Palaiseau (400 logements), achevée en 2016. Cette copropriété échouait depuis plus de dix ans à engager sa rénovation ; la mise en place d’ateliers avec les copropriétaires a conduit au vote d’un projet redonnant aux bâtiments leur standing d’origine, tout en réduisant drastiquement la consommation énergétique. Cette réalisation a été reconnue par l’Observatoire de la Qualité Architecturale du Logement en Ile de France en 2019.

Au-delà du monde de la copropriété, ce processus spécifique de conduite de projet est probablement un signe d’évolution sociétale.Copropriété Pierre Grenier, Prix Patrimoine et Rénovation CoachCopro 2021

Un accompagnement sachant, mais réellement indépendant

Le projet doit être conduit par un sachant qui maîtrise l’ensemble des problématiques sociales, énergétiques, techniques, architecturales, financières et juridiques, tout en étant totalement indépendant. Cela exige qu’il n’ait aucun intérêt dans ce qui sera finalement choisi par les copropriétaires. L’acteur approprié pour cette mission existe depuis longtemps dans l’immobilier : il s’agit de l’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO), en charge d’aider le maître d’ouvrage dans ses décisions lorsqu’il n’est pas sachant ; c’est bien le cas en copropriété.

Pour accorder les gens sur un projet commun, il faut convaincre chacun de son intérêt à s’engager. Ce qui demande du temps de dialogue et d’information, mais pas que : il est nécessaire d’accompagner les copropriétaires afin qu’ils décident eux-mêmes de ce qu’ils souhaitent faire, tout en étant conscients qu’ils n’ont pas les compétences pour faire ces choix. Et de manière vertueuse, c’est-à-dire en privilégiant l’intérêt général. Nous sommes très précisément dans la démarche du nudge, « aspect de l'architecture du choix qui modifie le comportement des gens d'une manière prévisible sans leur interdire aucune option ou modifier de manière significative leurs motivations économiques ».

La première opération dans laquelle cet accompagnement personnalisé réellement indépendant a été mis en oeuvre est la rénovation énergétique de la copropriété Vouillé-Brancion à Paris 15ème, en 2013 : chaque copropriétaire de cet ensemble (130 logements) a été accompagné au plan juridique, financier, technique, social et humain, par un seul interlocuteur, l’AMO. Le vote du programme de rénovation a été massif, emportant plus des deux-tiers des tantièmes. Il s’agit de la première copropriété Plan Climat Ville de Paris, elle s’est dotée de la première production photovoltaïque en copropriété à Paris, et a obtenu le Trophée Coach Copro 2019.

Rue de Vouillé à Paris, Green Awards 2019

Organiser les acteurs de manière disruptive

Les professionnels doivent adapter leurs missions, leurs contrats et surtout leur état d’esprit au contexte spécifique de la copropriété. Une organisation systémique des acteurs et des étapes dans l’opération est essentielle.

Dans une première étape, l’AMO va aider les copropriétaires à définir le programme de l’opération. De nombreux échecs en copropriété s’expliquent par le fait que cette première étape n’a pas été correctement faite, les professionnels et les administrations (et souvent les copropriétaires eux-mêmes) étant pressés de voir émerger un « projet ».

L’étape suivante consiste à identifier les ressources qui seront nécessaires pour réaliser le projet. Le choix de la maîtrise d’œuvre est essentiel, car celle-ci doit être adaptée au programme choisi. Contrairement aux croyances répandues, identifier les architectes et ingénieurs et autres spécialistes parfaitement adaptés à un programme de travaux n’est pas chose simple. Et la moindre erreur sur le choix des prestataires conduit la suite de l’opération à l’échec.

Il faudra ensuite faire travailler ensemble ces spécialistes, de manière cohérente, et suivant un processus d’étude qui ne leur est pas habituel.

Un bon exemple de cette organisation disruptive est la rénovation de la copropriété Pierre de Coubertin, à Boulogne-Billancourt, où les professionnels sont intervenus de manière totalement nouvelle pour eux, l’ensemble étant piloté par l’AMO depuis l’origine. Cette opération a reçu le prix spécial « Patrimoine et Innovation » des Trophées Coach Copro 2021.

Identifier les acteurs conduisant à des projets de grande qualité

L’objectif est de faire émerger un consensus en répondant à toutes les interrogations, dans une stratégie co-conception avec de l’analyse, de l’accompagnement, de l’expertise. Nous sommes loin des scénarios réducteurs que l’Ademe avait imposés dans les audits énergétiques et qui n’ont jamais fonctionné.

C’est un processus de programmation générative. Le programme que choisit le copropriétaire est mis en forme au fur et à mesure de l’avancement des études, ce qui implique des arbitrages afin que la copropriété décide non pas d’un projet, mais d’un programme de travaux. Mais pour le finaliser, les études doivent être suffisamment abouties afin de s’assurer que l’on sera capable de le réaliser.

Or en France, on pense qu’avant même d’avoir défini le programme d’une opération, on est en mesure d’identifier les professionnels qui seront capables de la conduire. C’est une grave erreur, qui conduit à beaucoup de malentendus. C’est au fur et à mesure des étapes (diagnostic, faisabilité, programme, avant-projet, projet) qu’apparaissent les nécessités des compétences requises, et à plus forte raison, les besoins d’expertise. C’est lorsque le bon professionnel intervient au bon moment que l’on atteint le plus haut niveau de qualité.

Un bon exemple est la rénovation de la copropriété Résidence de La Reine à Boulogne-Billancourt, Grand Prix CoachCopro 2019 : pour réussir cet exploit qui consiste à doter l’immeuble d’une nouvelle façade bioclimatique et d’un toit-terrasse jardin partagé, nouveaux équipements communs, il a fallu le plus haut niveau d’expertises juridique, technique et architecturale, expertises orchestrées aux moments opportuns d’un processus par étapes.

Route de la Reine à Boulogne-Billancourt, Grand Prix CoachCopro 2019

Ce pilotage très spécifique des études est organisé par l’AMO, en sa qualité de sachant et tiers de confiance. La doctrine de l’administration a enfin reconnu la nécessité de cet AMO en copropriété, le rendant obligatoire pour bénéficier des aides à la rénovation énergétique. Compte tenu de notre expérience de terrain, on peut espérer que ces réorientations permettront un réel décollage de la rénovation énergétique en copropriété.

 

Un article signé par Philippe ALLUIN, Ingénieur Associé, Fondateur de ReeZOME


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