#31 - De l’incitation à la mise en œuvre d’une opération complexe de réhabilitation énergétique : l’exemple des Dahlias en Nouvelle-Aquitaine

La loi Énergie-Climat, adoptée le 8 novembre 2019, organise le passage d’une politique incitative en matière de rénovation énergétique des passoires thermiques à une politique hybride, où la contrainte est plus présente pour le propriétaire du bien. Cet impératif juridique devrait contribuer à encourager la réhabilitation du cadre bâti résidentiel. Cependant, la faisabilité technique de certaines opérations est complexe et les freins sont nombreux, ce qui pourrait entraver l’efficacité des nouvelles obligations issues de la loi. Le rôle de la puissance publique dans l’accompagnement financier est dès lors déterminant. Une opération de réhabilitation énergétique de 160 logements en Nouvelle-Aquitaine a été analysée pour illustrer les étapes et les coulisses d’un projet de grande ampleur, réalisé en site occupé. 

L'origine du projet

Au milieu des années 2010, des problèmes de chauffage gênent le confort des habitants de la résidence des Dahlias, construite en 1960 à Mérignac, commune de Bordeaux métropole. Peu de travaux de maintenance avaient jusque-là été menés sur ce cadre bâti vieillissant, et le syndic de copropriété trouve dans les troubles de la chaufferie une occasion d’agir sur l’ensemble du site. Foncia,syndic depuis 1990 aux Dahlias, devient le maître d’ouvrage de sa réhabilitation énergétique en 2014. L’assistant à la maîtrise d’ouvrage est Soliha, partenaire de l’Anah et de l’ADEME. En 2016, une convention d’opération programmée pour l’amélioration de l’habitat - Opah Copropriété des Dahlias, est signée par un ensemble de partenaires. Ce cadre partenarial prévoit un suivi collectif de l’opération avec la tenue d’un comité de pilotage trimestriel, de la phase d’étude jusqu’à l’évaluation du projet. L’Opah des Dahlias devient pionnière en matière de réhabilitation énergétique : il s’agit du plus grand chantier mené en région Nouvelle-Aquitaine.

Isolation par l’extérieur pignon D3 et habillage façade D1, résidence des Dahlias, Mérignac

Source : photo gauche Foncia et photo droite Laura Brown

L'importance de l’incitation financière

Les aides financières sont sans doute le facteur premier de la réussite de l’opération. Des subventions publiques sont d’abord accordées par les collectivités publiques afin de réaliser un diagnostic technique global. Ce dernier révèle le potentiel d’économies d’énergies, et indique plusieurs scénarii pour les atteindre. D’après Michael Giroud, directeur général adjoint de Foncia Bordeaux, « la prise en charge à 100% du diagnostic fait clairement la différence, c’est rassurant pour tout le monde, quelle que soit la décision de réhabiliter »

Aux Dahlias, 40% des propriétaires sont occupants, et 60% des bailleurs. Des réunions publiques se tiennent depuis la phase d’étude afin de présenter les scénarii, puis de les proposer au vote,  pour choisir le plus ambitieux en termes de travaux. En plus d’un intérêt environnemental, les propriétaires en tirent un avantage financier, car des subventions soutiennent leur choix du « scénario maximal de travaux ». Selon les capacités financières des propriétaires, ils reçoivent jusqu’à 50% de prise en charge. Le vote majoritaire pour la réalisation des travaux devant être négocié, et le syndic fait preuve de pédagogie pour convaincre de l’utilité et de la rentabilité à long terme d’engager ce type de travaux.

Une fois la phase de diagnostic menée – les dysfonctionnements, l’état du bâti, les conditions de vie des habitants pointés – une étude préalable préconise les solutions à apporter et définit les objectifs quantitatifs à mettre en œuvre. Un concours d’architecture est alors lancé et l’agence TAG sélectionnée par les copropriétaires, qui voient dans ses propositions une modernisation de l’identité architecturale initiale. Les profilés de toitures sont découpés en vagues géométriques, le bois apparaît en parement de façade au niveau des cages d’escaliers, le rhabillage transforme tout en respectant l’existant. 

Vue du projet, déclaration préalable 

Source : TAG architecte

La coordination et le suivi du projet

Le chantier en site occupé est délicat à coordonner, et le rôle de Soliha, du syndic, et de certains propriétaires occupants motivés est déterminant. Le porte-à-porte est une pratique régulière pour anticiper le passage d’une équipe d’ouvriers, rappeler de couper définitivement le gaz pour passer à l’électrique, accéder à de l’information. Michael Giroud (Foncia) témoigne de la bonne acceptation du chantier : « j’ai été impressionné par la résistance des occupants, qui sont restés très compréhensifs, malgré les nuisances quotidiennes »

Le chantier sera livré à l’automne 2021, après sept ans d’études, de discussions, et de négociations. C’est un travail au long court, qui nécessite un suivi constant du syndic, l’implication des propriétaires, et l’appui des collectivités et des partenaires. L’expérience acquise avec ce projet offre à Foncia une légitimité pour en réaliser d’autres sur son parc de plus de 1000 copropriétés en gestion, et ainsi participer à l’effort national de réhabilitation du parc ancien. Deux sont en cours depuis 2019 au Bouscat, commune de Bordeaux métropole : une tour de 15 étages et deux barres d’immeuble, représentant plus de 300 logements. Plutôt que de parler de « massification » de la réhabilitation énergétique, Michael Giroud préfère s’intéresser à chaque résidence et à ses besoins particuliers, et invoque les pouvoirs publics de maintenir les aides pour continuer d’encourager les propriétaires à agir sur leur patrimoine, et, par là, sur la protection de l’environnement.  

La dimension juridique de la rénovation énergétique

Pour mettre en perspective cette étude de cas, il est nécessaire de présenter ici les lois et orientations gouvernementales portant sur la réhabilitation et la rénovation énergétique. La question de la performance énergétique des immeubles est une question sensible, illustrant le débat entre des intérêts économiques, environnementaux, et de faisabilité parfois inconciliables pour des particuliers qui ne peuvent répondre seuls aux dépenses liées à la rénovation de leur bien. Poursuivant des objectifs de lutte contre le réchauffement climatique, d’économie d’énergie, et la neutralité carbone, la loi Énergie-Climat de 2019 vise à inciter, voire, dans une certaine mesure, à contraindre, les propriétaires de passoires thermiques à se lancer dans des travaux de rénovation énergétique, afin de permettre une généralisation du phénomène avant 2028

La loi Climat-Énergie prévoit qu’à compter du 1er janvier 2028, la consommation énergétique des bâtiments à usage d'habitation n’excède pas le seuil de 330 kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an. Des exceptions s’appliquent concernant les bâtiments qui en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent pas faire l'objet de travaux de rénovation qui permettent d'atteindre une consommation inférieure à ce seuil. En outre, si le coût des travaux est disproportionné par rapport à la valeur du bien, alors ce seuil peut ne pas s’appliquer. Enfin, une dérogation est prévue dans deux cas : d’une part dans le cadre des copropriétés s’insérant dans une opération programmée d’amélioration d’habitat qui font l'objet d'un plan de sauvegarde ou de redressement, d’autre part pour les copropriétés dégradées ou en état de carence en général. Cette obligation ne s’appliquera qu’à compter du 1er janvier 2033.

Pour compléter ce dispositif, la loi fixe une obligation d’information concernant le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique qui doit être mentionné dans les annonces relatives à la vente ou à la location, sous peine de sanctions financières en cas de non-respect de cette obligation. 

Ces nouveaux dispositifs visent à développer le nombre de réhabilitations, afin d’atteindre les objectifs fixés par la Stratégie Nationale Bas Carbone qui sont les suivants : atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050 et réduire l’empreinte carbone de la consommation des ménages. La loi du 22 août 2021 vient à nouveau encadrer et inciter la rénovation énergétique dans le secteur du bâtiment avec pour objectif d’avoir d’ici 2050 un parc de bâtiments sobres en énergie et faiblement émetteurs de gaz à effet de serre avec des incitations financières pour les rénovations énergétiques, performantes et globales.

L’opération de réhabilitation énergétique à Mérignac illustre et territorialise les objectifs présentés en matière de rénovation urbaine, et ce même si le projet a débuté en 2014, antérieurement à la loi de 2019. Le cas de la résidence des Dahlias démontre que la réussite d’une opération provient de la combinaison des volontés publiques en matière énergétique et d’aménagement, qui favorisent la rénovation de morceaux de quartiers, et d’une gouvernance de projet complexe (partenariat public-privé) qui permet de financer en partie un tel projet.

Les auteurs remercient vivement les collaborateurs de Foncia pour leur accueil sur le chantier des Dahlias et le temps accordé pour l’interview réalisée pour rédiger cette étude de cas. 

 

Un article signé Gaëlle AUDRAIN-DEMEY, Laura BROWN et Carine GUEMAR, Chargées d’enseignement et de recherche chez ESPI2R

 


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