#26 - Quelles conditions pour que le bâtiment soit à la fois rentable et contribue à financer la transition écologique ?

A l’heure où l’urgence climatique et l’effondrement de la biodiversité nous poussent à repenser nos modes de vie, nous nous interrogeons sur les immenses gâchis autour de nous. Le sujet du bâtiment est visible et saute aux yeux : la plupart ne sont occupés que 30 % du temps, chauffés à vide ou éclairés la nuit. Les usages évoluent, la pandémie a modifié les façons de travailler avec une généralisation du télétravail qui s’inscrit dans une tendance de fond. Soudain, les immeubles paraissent, à juste titre, vides et inadaptés. De fait, ils sont déjà obsolètes. Doit-on encore construire ? Et si oui, comment, et pour quoi ?

À la recherche d’un bâtiment adapté aux enjeux de transition

Le modèle de la construction traditionnelle est responsable de 45 % des émissions de gaz à effet de serre (GES) en France. La construction d’1 mètre carré de bâtiment neuf entraîne l’émission d’1,5 tonne de CO2, si l’on prend en compte l’ensemble de son cycle de vie. Extraction, construction, exploitation et démolition sont les principales étapes de l’immobilier d’hier. La filière est génératrice de déchets à hauteur de 40 millions de tonnes par an, et elle arrive en pole position quant à sa consommation de ressources non renouvelables. Le constat est sans appel et les réglementations se durcissent.

Le bâtiment doit donc muter sans attendre, tant dans sa construction que dans son usage. Mutualisation, qualité d’usage, valorisation des flux physiques et réversibilité doivent composer le lexique du bâtiment d’aujourd’hui et de demain. Un nouveau concept de bâtiment peut répondre aux enjeux financiers tout en répondant aux enjeux de transition ainsi qu’aux attentes des usagers : le BHEP (Bâtiment Hybride à Économie Positive). [AD1] Si ce concept peut s’avérer plus coûteux au départ pour un investisseur ou un promoteur, il devient sur le moyen-terme un centre de profit. Ses avantages sont nombreux, d’un point de vue écologique et social comme d’un point de vue financier.

Le BHEP pour créer de la valeur financière

La science exigerait que les modèles d’affaires s’adaptent aux données physiques et limites planétaires. Mais aujourd’hui, pour qu’un modèle plus vertueux émerge, il faut qu’il puisse répondre aux exigences de rentabilité des investisseurs. C’est le cas avec le BHEP, qui aborde le sujet du bâtiment par la notion de profits générés autant que par la réduction de ses impacts.

Dans le secteur tertiaire en particulier, le BHEP propose de créer de la valeur là où il n’y en avait pas. Il s’agit d’optimiser les vides en faisant entrer “le dehors dedans”. L’exemple de l'espace de co-working est bien connu, mais on peut aussi imaginer une cantine qui se transformerait en restaurant le soir, une salle de réunion qui deviendrait une salle de sport afterwork, ou un parking rempli par les collaborateurs qui accueillerait en fin de journée les riverains. On peut accroître considérablement le taux d’usage du bâtiment à travers l’intégration de commerces ou de services éphémères, d’agriculture urbaine productive, ou encore imaginer une convergence bâtiment mobilité. Outre l’avantage apporté par la mutualisation et l’optimisation, l’espace commun prend une toute autre dimension dans la mesure où il apporte du service à d’autres utilisateurs. En faisant l’inventaire de besoins complémentaires, l’espace vide, source de coûts, devient alors un vecteur d’attractivité et de revenus.

Un intérêt économique aussi pour les occupants

En mutualisant les offres de service et la réversibilité, on massifie l’emploi de l’espace au cœur du bâtiment. L’intensification des usages, pour tendre vers une occupation 24h sur 24, signifie que davantage d’utilisateurs seront présents sur un temps plus long. Il est intéressant de noter que la notion d’intensité de l’usage peut directement intéresser les entreprises occupantes : plus de 80 % des charges d’un bâtiment tertiaire sont liées à la masse salariale et la plupart des surfaces fonctionnelles sont structurellement sous-utilisées. Le concept de “haute qualité d’usage” permet de réaliser des économies notables.

Le bien être : un facteur clé du BHEP

On parle souvent d’impact du bâtiment sur la biodiversité : le BHEP constitue l’un des leviers pour limiter son impact sur le vivant. Mais qu’en est-il du vivant dans le bâtiment ? Amener le vert dans les murs est un facteur de bien-être notoire. L’organisation des espaces couplée à l’intégration de végétation au cœur du bâtiment, sont aussi sources de biophilie pour améliorer l’atmosphère générale du lieu et donc le bien-être des usagers. De nombreuses autres fonctionnalités peuvent s’agréger au BHEP, par essence connecté, pour faciliter la vie des usagers. Alors que les plateformes de services deviennent des plateformes de génération de revenus pour le tertiaire, pour le logement, les réseaux sociaux de quartier peuvent devenir des vecteurs de liens comme des sources d’économies. Par ailleurs, diverses applications peuvent permettre d’améliorer le confort perçu en gérant plus finement le chauffage et le rafraîchissement des pièces, mais aussi la qualité de l’air, la sécurité, ou l’éclairage.

Promoteurs et investisseurs : une autre rentabilité se profile

Certes le BHEP coûtera un peu plus cher au démarrage. De meilleurs matériaux, une conception pensée pour l’évolutivité des usages, une modularité intégrée : le BHEP est pensé pour le long terme. Flexible dans sa forme comme dans son usage, il est moins sujet aux phénomènes d’obsolescence et génère des recettes : le ratio entre le coût d’investissement et les recettes générées en fait un bâtiment rentable, tout en répondant aux enjeux carbone et de biodiversité. Et surtout, grâce à son offre servicielle et son potentiel de mutualisation, ce bâtiment se différencie de la concurrence et contribue à l’attractivité territoriale.

Matériaux bas carbone, mobilité intégrée au bâti, production d’énergies renouvelables, efficacité énergétique, domotique expérientielle, capacité d’adaptation au changement climatique : l’ensemble de ces aspects permet de valoriser la greenvalue du bâtiment.

Avec les réglementations qui se durcissent, les investisseurs ont donc tout intérêt à ce que leurs reportings soient les moins émetteurs possibles : le BHEP est l’un des leviers qui permettent d’y contribuer.

Des bâtiments sources de valeurs multiples

Qui peut évaluer les coûts des matières premières dans les années à venir avec précision ? Personne, sans doute. Mais tout le monde s’accorde sur le fait qu’elles ne vont faire qu’augmenter. En devenant une banque de matériaux, ce modèle anticipe ce volet stratégique pour le propriétaire et donc l’investisseur. Les bâtiments sont désormais capables de subvenir à leurs propres besoins en eau (récupération d’eaux de pluie, traitement in situ des eaux grises), en énergie (façades et toits exploités pour produire de l’énergie renouvelable) et gérer leurs niveaux de chaleur de manière autonome. Ils peuvent échanger leurs flux physiques avec les bâtiments voisins, les stocker pour une utilisation différée afin de valoriser la flexibilité à l’échelle du quartier. Tout ce “trading” énergétique au niveau du bâtiment constitue autant de leviers potentiels pour demain. Plus les bâtiments produiront de l’énergie, plus ils seront rentables.

De plus, bien au-delà de la responsabilité étendue du producteur en intégrant le sujet déchet, le BHEP anticipe la variabilité des marchés : certains matériaux sont amenés à devenir de plus en plus précieux avec la raréfaction des ressources et le déclin de l’acceptabilité de leur exploitation. Le BHEP, pour répondre aux enjeux environnementaux, intègre les filières de réemploi et de recyclage dans le cahier des charges : un renouvellement vertueux pour les nouvelles générations de bâtiments sans avoir à puiser dans les ressources primaires. Encore un avantage économique pour les investisseurs et les promoteurs, surtout lorsque l’on sait qu’un bâtiment est rénové 6 fois avant sa démolition et que le déchet ultime représente un coût.

Enfin, les solutions bas carbone peuvent aujourd’hui être valorisées sur le marché volontaire. En obtenant le Label Bas-Carbone par exemple, les investisseurs ou les promoteurs tirent profit de l’évitement carbone de leurs bâtiments. Le contexte de la financiarisation du carbone et sa forte inflation sont donc favorables pour que les investisseurs et les promoteurs puissent accorder leur pleine confiance au BHEP.

Qu’est-ce qui retient les investisseurs de s’intéresser à ce type de bâtiments hybrides si ce n’est leur mode de fonctionnement propre ? Le BHEP constitue une nouvelle façon d’appréhender le bâtiment et d’en tirer de multiples ressources et revenus. Les usagers n’y verront que des avantages. Les constructeurs sont en train d’apprendre de nouvelles façons de penser leur métier, et des exemples de bâtiments répondant à ces caractéristiques sont en train de voir le jour. Les investisseurs pourront-ils adapter leur propre rôle pour trouver leur place dans cette chaîne de valeur vertueuse ?

Article signé Camille Gautier, Directeur de l’innovation chez ELAN


Article suivant : Publication le 11/04

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