#21 - Efficacité énergétique des copropriétés : l’enjeu du collectif

Aujourd’hui, la rénovation énergétique du parc privé collectif fait l’objet de beaucoup d’attention de la part des pouvoirs publics. Pour cause, on comptabilise près de 740 000 copropriétés qui comprennent plus de 9,7 millions de logements. En 2018, le secteur résidentiel représentait 14% des émissions de gaz à effet de serre liées à l’utilisation de l’énergie en France contre 9% pour le tertiaire. Pourtant, les avancées restent timides. Selon un récent rapport de l'ANAH, 751 646 logements ont été rénovés en 2021 dont 32 781 logements en copropriété.

La rénovation énergétique doit davantage inclure les copropriétés, en particulier les immeubles les plus énergivores.

L’enjeu de la maîtrise de l’énergie

L’énergie est un enjeu crucial pour la souveraineté nationale. La guerre en Ukraine ne fait que confirmer ce constat. Le contexte actuel doit rappeler l'importance de la maîtrise de nos consommations pour atténuer l’impact budgétaire de la hausse du prix des énergies sur les ménages français. Bien que le gouvernement tente de faire face au choc à l’aide de boucliers tarifaires, comment est-il possible de contrer à long terme ces tendances à l’inflation ?

Aujourd’hui, le bâtiment consomme 43 % de l’énergie nationale, principalement pour répondre aux besoins de chauffage. La facture moyenne d’énergie des ménages pour chauffer leur logement s’élève à 1602€ (2019, année de référence) et un foyer sur cinq est en situation de précarité énergétique.La flambée du prix de l’énergie se répercute directement sur cette facture ainsi que sur celle de millions de copropriétaires. 

Pour les copropriétés chauffées collectivement, le chauffage pèse en effet très lourd sur les charges collectives, à hauteur de 30%. Dans le contexte actuel, où les tensions sur le marché de l’énergie et leurs effets durables sont des préoccupations nationales, la réduction des consommations devient indispensable.

Rénover un parc d’immeubles vieillissant

Les copropriétés accusent un retard considérable en matière de rénovation énergétique.

Pour cause, la majorité des logements en copropriété a été construite alors qu’il n’existait aucune réglementation sur le thermique. En effet, près du quart du parc de logements français a été construit entre 1948 et 1974 et ne bénéficie donc ni d’isolation thermique ni d’équipements énergétiques performants. Il en résulte un parc immobilier vieillissant et énergivore.

Pour inciter les copropriétés à se mobiliser, les pouvoirs publics ont adopté ces dernières années, différentes mesures contraignantes comme l’obligation d'élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ou encore la refonte du diagnostic de performance énergétique. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est désormais opposable. Son contenu et sa méthode de calcul ont également été modifiés pour intégrer, en plus de la consommation énergétique du logement, le taux d’émissions de gaz à effets de serre qui en découle. Ces changements ne sont pas sans conséquence : on observe une dégradation des classements énergétiques du parc de logements français et les logements classés F et G seront peu à peu interdits à la location à partir de 2025.

Les récentes évolutions réglementaires telles que la refonte du DPE sont des signaux forts pour les propriétaires, permettant de les orienter vers des travaux d’efficacité énergétique, en particulier les propriétaires bailleurs, moins mobilisés pour la rénovation énergétique des logements en location.

En effet, le Gouvernement a mis en œuvre une succession de mesures pour éradiquer les logements énergivores et encourager la rénovation énergétique de ces derniers. Grâce à la refonte du diagnostic de performance énergétique, les logements classés E, F et G seront progressivement interdits à la location. Tous les propriétaires bailleurs de passoires thermiques seront également obligés de réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent augmenter le loyer de leur logement mis en location. Dans le cadre de la nouvelle loi Climat promulguée en août 2021, les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, seront enjointes de réaliser un diagnostic de performance énergétique collectif pour évaluer leur consommation d’énergie.

Ces mesures échelonnées dans le temps, ont toutes pour objectif de déclencher la planification de travaux de rénovation énergétique des bâtiments.

La rénovation globale en ligne de mire

La rénovation globale est au centre de toutes les attentions et monte en puissance pour prendre le relais des projets de travaux par geste. Gage d’importantes économies d’énergie, la rénovation globale est le meilleur moyen d’atteindre le niveau BBC attendu pour l’ensemble du parc français et de respecter nos objectifs de neutralité carbone en 2050.

La rénovation globale est également un levier à actionner pour éradiquer les 5 millions de passoires thermiques, fléau environnemental, économique et social. Qualifiés de logements “indécents”, les passoires thermiques se caractérisent par une mauvaise isolation qui nécessite une importante consommation d’énergie pour permettre aux habitants de bénéficier d’un confort de vie raisonnable. Un confort de vie qui n’est d'ailleurs pas souvent atteignable. La rénovation globale apparaît aussi comme un enjeu pour sortir de la précarité énergétique. Selon l’Observatoire national de la précarité énergétique (ONPE), la précarité énergétique touche encore près de 3,5 millions de ménages contraints de consacrer plus de 10% de leurs revenus aux dépenses énergétiques.

Éligible aux certificats d’économies d'énergie, la rénovation globale permet de réaliser un bouquet de travaux  incluant les murs, les combles ou encore le toit pour maximiser la performance énergétique du bâtiment en supprimant toutes les sources de déperdition de chaleur. Ces travaux d’ampleur offrent une perspective d’économie sur les factures d’énergie mais donnent aussi l’occasion de s’engager sur la voie de la décarbonation des bâtiments.

Les approches de rénovation plus globales et ambitieuses reposent néanmoins sur des projets de travaux complexes à mettre en œuvre : il s’agit de travaux d’ampleur menés par différents corps de métiers, intégrant des objectifs concrets à atteindre. La massification des rénovations énergétiques des copropriétés au niveau BBC est certes nécessaire pour réduire les consommations d’énergie du parc bâti mais les obstacles persistent. Le passage à l’acte reste difficile. Conscience collective insuffisante de la part des copropriétaires, projets contraignants, crainte du reste à charge…  Les travaux d’envergure votés en copropriété peuvent ne pas s’inscrire dans les orientations votées en assemblée générale.

A titre d’exemple, la rénovation globale implique en amont une phase d’étude énergétique approfondie du bâti. Mais cette étape constitue l’un des points de blocage en copropriété car elle reste lourde et coûteuse, n’aboutissant pas forcément à une prise de décision. Dans le cadre d’une copropriété, il vaut mieux amorcer la rénovation globale en allant assez loin dans l’étude des travaux que l’on peut mettre en œuvre rapidement et de se consacrer à leur bonne réalisation.

L'enjeu du “faire ensemble”

La copropriété est une organisation juridique complexe portée par les propriétaires, le syndic et le conseil syndical. Cette configuration rend difficile le processus de décision et la mise en œuvre d’un projet de rénovation énergétique. En réalité, la rénovation est un projet qui embarque des problématiques sociales, techniques, financières et juridiques. La rénovation globale, malgré son potentiel, se heurte à des difficultés particulières : complexité technique des projets, lourdeur de l’ingénierie financière, processus de décision, capacité à convaincre la majorité…

Lever les freins à la rénovation énergétique en copropriété est l’un des axes prioritaires de la Copro des Possibles, une école nationale de la copropriété qui mise sur les relations humaines comme clé de réussite de projets collectifs, tels que la rénovation énergétique. Pour Denis Vannier, Responsable de ce programme CEE du ministère de la Transition écologique, l’humain et les copropriétaires au centre du projet sont indispensables dans la prise de décision pour la mise en œuvre d’une rénovation énergétique :

Parmi les freins à la rénovation énergétique en copropriété, il y a l’humain, le psychologique et le sociologique. A titre d’exemple, nous sommes aussi AMO MaPrimeRénov’ avec notre marque CSPartenaire en région AURA, et vivons ces freins sur le terrain à travers des projets concrets. Dans une copropriété en cours d’accompagnement AMO, les maîtres d'œuvres architectes ont abordé le projet de rénovation énergétique avec des exigences techniques et un plan économiquement onéreux pour une copropriété très modeste. Ils se sont donc confrontés au mur des copropriétaires qui n’étaient pas en capacité de financer ces travaux. Incompréhension, peu d’écoute, frein psychologique. Le projet n’avance plus. Après un an de négociation avec les collectivités locales, nous avons obtenu de la municipalité un assouplissement des exigences techniques avec un impact favorable au niveau économique mais le blocage psychologique est resté, les copropriétaires ne suivent plus… Ce sont ces retours qui fondent notre expérience que nous transmettons au sein de notre école de La Copro Des Possibles“ confie Denis Vannier.

Il existe plusieurs trajectoires possibles pour la rénovation énergétique mais la copropriété nécessite une approche pragmatique. Parmi les parcours possibles, des premiers gestes de rénovation simples et peu coûteux permettent d’obtenir des résultats économiques et énergétiques pertinents et rapidement. Ils permettent aussi de susciter une envie et une capacité à choisir la rénovation chez des copropriétaires.

Envisager la transition énergétique des copropriétés "simplement"

Pour amorcer un projet de rénovation énergétique en copropriété, il est indispensable de s’intéresser à l’isolation thermique des réseaux de chauffage et d’eau chaude sanitaire dans les copropriétés équipées d’une chaufferie collective. Ces travaux réalisés dans les parties communes, sans reste à charge, ne touchent pas au bâti et permettent de réaliser des économies d’énergie significatives sur le chauffage collectif, premier poste de dépense des copropriétaires à hauteur de près de 30%. Le calorifugeage permet notamment de réduire de 5 à 10% les charges de chauffage. Des économies substantielles et pertinentes dans un contexte de hausse du prix de l’énergie.

Incontournable de la rénovation énergétique, le calorifugeage consiste à isoler grâce à des “coquilles” composées de fibres minérales,  les circuits de distribution de chauffage et d’eau chaude sanitaire au niveau de la chaufferie collective, des sous-stations, caves et parking. Souvent mal isolé, ce réseau est pourtant source d’importantes déperditions de chaleur avec un impact sur le confort de vie des habitants et sur les charges collectives. Couplés à une isolation thermique des points singuliers, les gains énergétiques sont maximisés. Cette opération consiste à isoler les vannes et brides en chaufferie collective grâce à la pose de matelas amovibles. Les deux opérations combinées permettent de réaliser jusqu’à 20% d’économies sur les charges de chauffage collectif.

Lorsque l’on parle de rénovation énergétique en copropriété, les études techniques se concentrent souvent sur les parois déperditives tels que les murs, le toit, le plancher ou encore les fenêtres, nécessitant des travaux lourds votés à la majorité absolue.

Pourtant, l’isolation des réseaux de chauffage constitue la première étape à envisager :

  • Leur mise en œuvre ne nécessite pas un parcours de validation complexe ou incluant de nombreuses parties prenantes. Ce qui, en général, suscite des débats, des craintes et des réflexions ;
  • Réalisés dans les parties communes, ces travaux ne perturbent pas le quotidien des copropriétaires, principaux concernés. Simples, ils ne nécessitent pas non plus de condamner l’accès aux espaces communs d’une copropriété.

De cette simplicité naît toutefois l'efficacité puisque les résultats sont concrets et mesurables.

Des financements à la portée de ces travaux simples à gains rapides

Avec ces travaux qui vont vite et qui sont simples à mettre en œuvre, nous pouvons avoir un impact fort sur la réduction des consommations d'énergie et de l’empreinte environnementale sur un territoire.” d'après Corinne Blanc, directrice d’ALTO, spécialiste de la rénovation énergétique des logements collectifs.

Ces travaux sont susceptibles de mettre massivement en mouvement la rénovation énergétique globale des copropriétés et d'acculturer les occupants aux sujets de l’énergie. La question des outils de financement se pose alors dans le processus de décision des copropriétaires.

Pour accompagner la transition énergétique des copropriétés, le dispositif des certificats d’économies d’énergie aide au financement de ces travaux. Il constitue même un élément facilitateur. Grâce à la prime énergie CEE, le dispositif est un véritable levier pour inscrire les copropriétés dans un parcours de rénovation énergétique et aider à la matérialisation concrète du projet. Les travaux de calorifugeage et d’isolation des points singuliers en copropriété peuvent même être financés à 100% par les CEE.

L’exemple parle parfois mieux que le discours

C’est le cas de l’Union du Jourdil, située dans l’agglomération d’Annecy, composée de 14 bâtiments datant des années 70, réunissant 800 copropriétaires et 39 adresses. Il s’agit d’une association foncière urbaine libre, ou AFUL, regroupant plusieurs copropriétés pour la gestion d'un chauffage collectif commun. De concert avec le syndic de copropriété, l’Union du Jourdil, a choisi d’entamer la rénovation énergétique de ses bâtiments. 

La rénovation globale a été un temps envisagée car sur le papier, elle présentait d’excellents atouts. Mais au vue de la taille de la copropriété, les opérations de calorifugeage et d’isolation des points singuliers sont apparues comme une solution plus pragmatique à mettre en œuvre pour convaincre les copropriétaires et mettre “le pied à l'étrier”.

ALTO, membre du groupe Enalia dédié à l’efficacité énergétique, a ainsi proposé de réaliser l’isolation thermique des réseaux de chauffage. Réalisés en 1 mois, ces travaux légers, à gain rapide, ont été mis en œuvre dans les parties communes et pilotés en deux étapes :

  1. Le calorifugeage (technique d’isolation des tuyaux ainsi que des canalisations d’un réseau) de 15 km de réseaux de chauffage et d'eau chaude sanitaire situés dans les sous-sols, caves, chaufferies et les sous-stations pour éliminer les sources de déperditions de chaleur sur l’ensemble du réseau ;
  2. L’isolation de 146 points singuliers, vannes et brides,  en chaufferie et au niveau des sous-stations.

Cette première étape de travaux à gains rapides, faciles à mettre en œuvre, est un premier pas sur le parcours de la rénovation énergétique et permet d’échelonner les opérations dans le temps tout en gardant en perspective la rénovation globale. Chez ALTO, les équipes viennent du monde de la rénovation globale mais choisissent de développer une offre intégrée pour les bâtiments collectifs sous un angle plus simple.

Ce chantier entièrement financé par le dispositif des certificats d’économies d’énergie peut contribuer à réaliser des économies d’énergie à hauteur de 330 MWh par an, soit 160 tonnes équivalent CO2 évitées.

A l’issue des travaux, les copropriétaires espèrent réduire leur consommation d’énergie de 15% sur leur consommation de gaz annuelle. Une consommation colossale qui impacte directement la facture énergétique et le pouvoir d’achat des résidents, en particulier dans un contexte de hausse du prix de l’énergie.

Un article signé Bastien Resse, Directeur de la stratégie et des relations extérieures chez Enalia.


Article suivant : #22 - Mobilité hors des centres-villes : de l’importance de faire émerger un marché porté par la puissance publique

Retour à la page d'accueil du dossier

 

 villes et territoires
 bâtiment
 Dossier Construction21
 Dossier financement
 financement
 finance
 finance durable
 transition écologique

Auteur de la page

  • Bastien Resse

    Directeur de la stratégie et des relations extérieures

    Suivre

  • Autres actualités

    Plus d'articles

    Sur les mêmes thèmes

     villes et territoires
     bâtiment
     Dossier Construction21
     Dossier financement
     financement
     finance
     finance durable
     transition écologique