Smart Building : l’heure du décollage a sonné

Bâtiment connecté et intelligent : un nouveau paradigme

Si les grands immeubles tertiaires sont, depuis longtemps, équipés de capteurs intégrés à des systèmes de gestion technique centralisée (GTC) et de gestion technique du bâtiment (GTB), les innovations technologiques des dernières années (objets connectés, stockage stationnaire, etc.) offrent désormais de nouvelles possibilités et réinventent le bâtiment de demain. Devenus intelligents, ou devrait-on plutôt dire communicants, les Smart Buildings introduisent deux évolutions majeures par rapport aux notions historiques de GTC et GTB :

• la communication entre objets au sein même du bâtiment et à destination de ses occupants. Une des dimensions du Smart Building – pas nécessairement la plus exploitée à ce jour – renvoie ainsi à la manière dont les occupants vont pouvoir « utiliser » le bâtiment, d’où le terme répandu d’« utilisateur » du bâtiment ;
• la communication avec l’extérieur du bâtiment. Les Smart Building pourront ainsi interagir de manière croissante avec le réseau électrique, communiquer entre eux à l’échelle d’un quartier et même, s’inscrire au centre d’un écosystème bien plus vaste où énergie, mobilité, sécurité, santé & bien-être seront interconnectés.

Décollage en vue 

Les offres émergent et les premiers programmes voient le jour. BNP Paribas Real Estate a ainsi inauguré à Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine) le programme Issy Préférence présenté comme le premier au monde à être équipé d’objets connectés compatibles avec l’application Home d’Apple alors que Bouygues Immobilier propose la solution Flexom pour tous ses nouveaux programmes de bâtiments résidentiels.

Au-delà de ces projets emblématiques, les Smart Buildings sont appelés à se généraliser. Plusieurs facteurs sont, en effet, favorables à leur décollage, au premier rang desquels, la réglementation. En imposant des exigences environnementales de plus en plus élevées et contraignantes, elle constitue le premier driver du marché : loi de transition énergétique pour la croissance verte, label E+C- préfigurant la future réglementation thermique, soutien à l’autoconsommation, etc. les mesures se multiplient et obligent les acteurs à s’adapter.

Parallèlement, la baisse des coûts de déploiement de certaines solutions (et donc du temps de retour sur investissement) et l’arrivée de start up proposant des solutions beaucoup plus légères que par le passé (capteur IoT pour compteurs électriques et/ou gaz connectés au réseau LoRa par exemple) changent la donne et posent les bases de l’envolée du marché.

Enfin, les bénéficies liés à la généralisation des Smart Buildings répondent aux enjeux actuels des exploitants de bâtiments. Les bâtiments connectés représentent tout d’abord un levier important d’optimisation des charges d’exploitation des immeubles. Les solutions proposées couvrent aujourd’hui principalement l’énergie, la sécurité et la maintenance.

Or, ces trois postes représentent plus des deux-tiers des coûts d’exploitation d’un immeuble de bureaux. Les Smart Buildings offrent également une nouvelle expérience aux « utilisateurs » du bâtiment. En permettant un pilotage intelligent des différentes fonctionnalités en fonction des besoins et préférences de chacun (réglage de la température, de la luminosité, gestion des salles de réunion…), les bâtiments intelligents assurent ainsi un meilleur bien-être aux occupants.

Reste cependant à relever le défi de l’interopérabilité des solutions. La question est centrale et à l’esprit de tous les acteurs. C’est d’ailleurs l’objet de la Smart Building Alliance (SBA) qui rassemble 170 entreprises membres représentant l’ensemble des corps de métiers liés au bâtiment et aux acteurs de la Smart City.

Mais elle n’en reste pas moins difficile à régler et comme le constate elle-même la SBA « à l’heure actuelle, le Smart Building est pour l’essentiel un marché d’opportunités où la plupart des solutions ne sont pas interopérables. Rien n’est mutualisé et les solutions sont réinventées et développées à chaque demande. Le maître d’ouvrage est donc confronté à des difficultés de mises en œuvre d’une solution globale ».

Solutions gagnantes et futurs leaders : rien n’est encore joué 

Les solutions offertes par les bâtiments intelligents sont larges et couvrent un grand nombre de domaines d’activités bien qu’elles présentent, pour l’instant, des degrés d’adoption et de maturité technologique très différents.

La gestion de l’énergie est aujourd’hui le segment où se concentre l’essentiel des offres diffusées sur le marché et aussi celui où le potentiel de développement, voire de rupture, est le plus important. C’est donc, assez logiquement, le plus encombré. Il est investi à la fois par les équipementiers électriques, les énergéticiens, les spécialistes de l’efficacité énergétique, les start-up, ou encore les exploitants.

Tous proposent a minima des offres de suivi et de monitoring des consommations énergétiques et, de manière plus différenciée, des fonctions de télépilotage et de mise en œuvre des plans d’actions.

Mais demain, le véritable facteur clé de succès du marché, voire un prérequis, reposera sur la capacité des acteurs à proposer une palette complète de services non seulement dans l’énergie avec des offres notamment dans les domaines de la mobilité (installation de bornes de recharge pour véhicules électriques, solutions d’aides au stationnement ou d’optimisation des places de parking…), de l’autoconsommation et du stockage d’électricité ou, à plus long terme, dans la technologie blockchain, mais aussi au-delà de la brique Energie (sécurité, surveillance, assistance…).

Guerre technologique, course aux partenariats, intégration de start-up, développement d’une offre en marque blanche… Pour y parvenir, les options sont multiples mais l’objectif est, pour tous, le même : s’imposer comme un intégrateur de solutions couvrant l’ensemble des fonctionnalités du bâtiment.

Dans cette stratégie, les équipementiers/installateurs ont une longueur d’avance. Ils cherchent à bâtir par eux-mêmes l’offre la plus large possible, pour ensuite la proposer déjà packagée à leurs clients. Schneider Electric est probablement l’opérateur le plus emblématique de la mise en œuvre d’une offre multi-solutions.

Les grands énergéticiens tentent de suivre la même voie. Les ambitions d’EDF et Engie dans l’efficacité énergétique sont clairement affichées et leur offensive dans les Smart Buildings semble proche. Elle a d’ailleurs déjà commencé chez Engie qui a structuré une offre « Smart Building » sous la marque Vertuoz et l’étoffe progressivement via des partenariats et des rachats de start up. La prochaine étape de consolidation pourrait être d’élargir l’offre à des solutions hors énergie.

Pour développer les solutions qui équipent leurs programmes neufs, la plupart des promoteurs immobiliers, comme Bouygues Immobilier et Nexity par exemple, s’appuient, eux, sur un réseau de partenaires. Mais face à l’offensive des équipementiers et des énergéticiens, ces acteurs risquent d’être progressivement cantonnés à un rôle de clients acheteurs de solutions globales auprès des intégrateurs.

Quant aux nombreux pure players de l’efficacité énergétique (mono-solution ou en tout cas avec une offre bien moins large), ils risquent de voir leurs positions fragilisées et présentent, de ce fait, un profil de proie. En réponse, des rapprochements entre opérateurs semblent probables.

Article rédigé par Sabrina Tiphaneaux et Damien Heddebaut.
« Smart Building : l’heure du décollage a sonné », Les Echos Etudes ©, Décembre 2017
Lien vers la présentation de l’étude : https://www.lesechos-etudes.fr/etudes/energie-services-collect/smart-building/