Repenser la périphérie commerciale : retour sur la première réunion du groupe de travail national à Toulouse

Publié par Roche Ceridwen

Le groupe de travail national s'est réuni à Toulouse le 24 et 25 janvier 2019 dans le cadre de l'appel à projets « repenser la périphérie commerciale ».

Au cours de ces deux journées, les participants (collectivités, services centraux et déconcentrés de l'Etat, opérateurs publics de l'aménagement et du foncier, architectes et acteurs privés du commerce et de la promotion immobilière, Cerema) ont échangé sur les enjeux de la mutation des zones commerciales et sur la nécessité de mieux intégrer les fonctions commerciales dans le tissu urbain.

La première journée a permis de présenter l'état d'avancement des projets lauréats de l'appel à projets et de préciser les orientations stratégiques en matière d'intégration commerciale aux projets urbains de la métropole toulousaine. Cette intégration a été abordée à la fois sous l'angle des démarches de planification (Scot de l'aire métropolitaine de Toulouse), des documents d'urbanisme (PLUih en cours de révision), des opérations d'aménagement et, bien sûr, à partir des pratiques commerciales et des rapports entre commerce de centre-ville et de périphérie. de l'avenue Jean-Moulin à Toulouse.

Les visites de sites (Empalot, Balma-Gramont et Toulouse Aerospace) ont permis d'illustrer concrètement la programmation des activités commerciales et de logement à partir d'une vision partagée par les acteurs toulousains du renouvellement urbain sur la ZAC Empalot-Garonne, à partir de la restructuration d'une zone commerciale et des quartiers alentours sur la ZAC de Balmont-Gramont, et enfin à partir des montages économiques et financiers des opérations d'aménagement sur plusieurs quartiers récemment aménagés dans la métropole toulousaine (Montaudran-Aeropsace, Borderouge, Andromède).

Les ateliers thématiques consacrés à « la stratégie de territoire » et « la mobilisation du foncier » ont mis en évidence les enjeux et les leviers d'action possibles pour les lauréats éclairés par les visites et les témoignages des acteurs publics (Toulouse Métropole, SEM Oppiddea, Epf Occitanie) et des acteurs privés (Altarea-Cogedim, Institut pour la ville et le commerce, Carrere immobilier).
 

Atelier faisabilité foncière

L'atelier a été animé par le Cerema (Nicolas Gillio) et Algoe (Bernard Badon, Agathe Roche) en fonction des thèmes suivants :
  • Enjeux autour du foncier
  • Montages et outils
  • Négociations et portage foncier
  • Fédérer les propriétaires et les différents acteurs pour faire émerger un projet urbain
  • Optimisation et valorisation foncière.
Les questions ont notamment porté sur :
  • Ce qu'on retenu les lauréats des visites de sites et des témoignages des acteurs toulousains pour leur propre projet de mutation de zone commerciale
  • Les apports pour les lauréats dans la définition de leur projet et sa mise en œuvre (montages, modes de gouvernance, rôle des documents d'urbanisme,etc.)
  • Les points qui nécessitent des approfondissements et / ou qui n'ont pas été abordés pendant le premier GT national

 Ce qui a été retenu des échanges / apports :

  • Projet politique
  • Capacité à articuler les échelles
  • Cohérence du projet / cohérence du territoire
  • Enchaînement entre niveau stratégique, planification et niveau opérationnel (point sur lequel un travail important est jugé nécessaire)
  • Intérêt de la démarche de transfert de commerçants présentés sur Toulouse quartier d’Empalot
  • Prévoir les usages et reconversions futures des cellules commerciales.

 Les enjeux de la faisabilité foncière :

  • Problématique de la maîtrise foncière / connaissance des propriétaires fonciers sur les sites : il faut différencier les intérêts financiers du propriétaire de la santé financière et des intérêts économiques de l'exploitant ou de l'enseigne.
    • Les collectivités ont un levier de négociation car elles maîtrisent les accès, les travaux de voirie, qui intéressent directement les commerçants et constituent donc un élément de négociation
    • Il existe des fonciers clés sur lesquels agir en acquérant des parcelles stratégiques qui permettent à la collectivité de maîtriser l'évolution du projet
  • Comment établir un diagnostic foncier (dureté, mutabilité foncière) ?
    • Selon Stéphane Delogues (l’EPF Occitanie), il existe deux sources principales : les données du service des hypothèques ; les données d'Infogreffe (immatriculation des sociétés) ; les contacts et relations avec les propriétaires et les exploitants
    • Les DIA (Déclarations d'Intention d'Aliéner), la base Fichiers Fonciers issue du cadastre fiscal (parcelle, taille, bâti, type, date de construction, etc.) et la base DV3F pour les transactions foncières et immobilières constituent des sources complémentaires pour un état des lieux de la propriété foncière du bâti et des parcelles sur un site commercial
Les opérateurs sont beaucoup plus sécurisés si on est capable de leur donner une vision à long terme du site et des intentions de la collectivité en matière d'aménagement, de projets de transports collectifs urbains et de mobilité et sur la façon dont ces intentions sont traduites dans les documents d'urbanisme et les démarches de planification spatiale.
 
Parmi les outils fonciers que les acteurs ont cité : le droit de préemption urbain (DPU ; artisanaux, etc. expropriation, etc.) est évoqué mais il pose le problème des indemnités financières qui peuvent être énormes ; le Projet Urbain Partenarial (PUP) permet de rétrocéder une partie des équipements et espaces publics qui sont aménagés ; enfin, la création de charges foncières pour du logement sur un bâtiment mixant commerces et logements en finançant la mutation de la zone commerciale par la création de droits à construire.
 
 Illustrations :
  • Opération à Strasbourg concédée à un opérateur privé qui aménage la ZAC et assure la commercialisation. Il a créé un cahier des clauses architecturales et paysagères de la ZAC que les nouveaux projets doivent respecter, avec une exigence moindre sur la transformation du bâti existant.
  • ZAC Actisud Metz qui privilégie l'anticipation de nouveaux usages, notamment en termes de mobilité. Lorsque la ZAC est privée, le risque est pris par l'opérateur privé et non par la collectivité. Dans le cas d'une SEM, c’est la collectivité qui prend le risque compte tenu de son engagement financier dans l'actionnariat de la SEM et des subventions qu'elle lui verse. Il est nécessaire de disposer d'une expertise pour analyser et décrypter les bilans d’opérations. Cela permet de se redonner des marges de négociation. La métropole de Bordeaux a toute une équipe pour analyser les bilans d’opérations surtout pour le logement et les activités. La collectivité est en mesure de réinterroger les bilans et les valeurs affichées par les promoteurs pour négocier et affirmer les valeurs immobilières qu'elle souhaite sur certains secteurs. Donc cela amène les opérateurs à modérer leurs ambitions de rentabilité sur le logement selon la stratégie foncière et la politique de logement affichée par le territoire (prix de sortie, accès des ménages, etc.). Parmi les outils moins courants mais qui permettraient à la collectivité et aux acteurs privés d'atteindre leurs objectifs (mutation, revalorisation d'un site, exploitation) : la valorisation temporaire sur des durées courtes ou longues (baux emphytéotiques…) constitue une opportunité afin de donner une valeur d’usage à un site qui n’en a pas ou peu. Cette valorisation peut être faite par le bail à construction, à réhabilitation ou par une autorisation temporaire d'exploitation : elle octroie une obligation de construire, de réhabiliter ou d'exploiter un lieu, un terrain ou un site au preneur pour une durée définie dans le contrat de bail et en échange du versement d'une redevance versée au bailleur.

Atelier stratégie de territoire

L’atelier est introduit par deux experts Pascal Madry et Stella Gass (Fédération des SCOT) en présence du Cerema (Anne Vial, Marion Benoist-Mouton) et Algoé qui co-animent l’atelier autour des enjeux suivants :

  • Articuler différentes échelles et polarités
  • Planifier la stratégie commerciale
  • Partager une stratégie de développement

 Points de repères :

Vue de la fédération des SCOT la stratégie commerciale est regardée comme une capacité à porter un la question commerciale sur un territoire et celle du dialogue entre partenaires. 302 SCOT adhèrent à la fédération des SCOT, pour partager des expériences, faire du conseil juridique à la demande notamment. A été signée à Amiens en 2018 une charte de confiance dont les engagements portent sur :
  • mettre en place la collaboration publique privée le plus en amont possible
  • renforcer les capacités d’observation des dynamiques commerciales pour disposer d’un socle d’indicateurs d’analyse
  • identifier les bons interlocuteurs publics et privés
  • travailler à toutes les phases de mise en œuvre du projet
  • prendre en compte les mutations en cours (besoins de la population, besoins du commerce)
  • œuvrer à l’agilité des politiques commerciales
  • travailler à toutes les échelles et de manière itérative
  • tenir compte de l’armature urbaine du territoire et des mobilités
  • amoindrir les questions de concurrence territoriale

Pascal Madry, directeur de l'Institut pour la Ville et le Commerce (IVC) qui regroupe des investisseurs promoteurs, des représentants des commerçants indépendants, une cinquantaine de collectivités, et des chercheurs sur les problématiques d’urbanisme commercial.Quelques conseils sont proposés pour bien intégrer la stratégie commerciale dans une stratégie de territoire plus vaste :
  • Travailler aux bonnes échelles : nos périmètres administratifs ne correspondent pas aux bassins de consommation et zones de chalandise.
  • Bien connaitre les commerces des territoires : leur nombre, leurs chiffres d’affaires, leurs logiques immobilières.  L’IVC met à disposition un certain nombre de ressources parmi lesquelles prochainement un guide pratique (publié le mois prochain) pour mettre en place un observatoire de commerce.  
  • Anticiper les besoins en matière de programmation au-delà des traditionnelles oppositions :Réfléchir aux impacts des projets commerciaux tant du point de vue environnemental (une boutique pollue deux fois mois qu’une moyenne surface et internet est entre les deux), social mais également économique
    • centre ville et périphéries qui finalement se rejoignent sur des problématiques communes : traitement des espaces publics, organisation des livraisons.
    • boutiques et moyennes surfaces
    • grande distribution et commerces indépendants qui devront tous deux négocier avec des entreprises de logistique et du numérique
Les solutions sont peu nombreuses et de trois ordres :
  • Le modèle américain du renouvellement urbain pour refaire de la ville, comme en témoigne Anglet. Il faut pour cela que ce soit une friche.
  • La rénovation qui s’accompagne d’extensions (pour autoriser la restructuration de deux m²  permettre la création d’un m² nouveau)
  • Le transfert de la centralité de l'ancienne zone vers une nouvelle zone commerciale, sans résoudre forcément les problèmes de l’ancienne.
Peut-être faut-il faire de ces zones de nouvelles formes d’expérimentations du type de l’urbanisme réversible ou de l’urbanisme temporaire ?

 

Article publié sur Cerema Projets référents 

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