Repenser la périphérie commerciale : retour sur la première réunion du groupe de travail national à Toulouse

• Enjeux autour du foncier
• Montages et outils
• Négociations et portage foncier
• Fédérer les propriétaires et les différents acteurs pour faire émerger un projet urbain
• Optimisation et valorisation foncière.

• Ce qu'on retenu les lauréats des visites de sites et des témoignages des acteurs toulousains pour leur propre projet de mutation de zone commerciale
• Les apports pour les lauréats dans la définition de leur projet et sa mise en œuvre (montages, modes de gouvernance, rôle des documents d'urbanisme,etc.)
• Les points qui nécessitent des approfondissements et / ou qui n'ont pas été abordés pendant le premier GT national

 Ce qui a été retenu des échanges / apports :

• Projet politique
• Capacité à articuler les échelles
• Cohérence du projet / cohérence du territoire
• Enchaînement entre niveau stratégique, planification et niveau opérationnel (point sur lequel un travail important est jugé nécessaire)
• Intérêt de la démarche de transfert de commerçants présentés sur Toulouse quartier d’Empalot
• Prévoir les usages et reconversions futures des cellules commerciales.

 Les enjeux de la faisabilité foncière :

• Problématique de la maîtrise foncière / connaissance des propriétaires fonciers sur les sites : il faut différencier les intérêts financiers du propriétaire de la santé financière et des intérêts économiques de l'exploitant ou de l'enseigne.
  • Les collectivités ont un levier de négociation car elles maîtrisent les accès, les travaux de voirie, qui intéressent directement les commerçants et constituent donc un élément de négociation
  • Il existe des fonciers clés sur lesquels agir en acquérant des parcelles stratégiques qui permettent à la collectivité de maîtriser l'évolution du projet
• Comment établir un diagnostic foncier (dureté, mutabilité foncière) ?
  • Selon Stéphane Delogues (l’EPF Occitanie), il existe deux sources principales : les données du service des hypothèques ; les données d'Infogreffe (immatriculation des sociétés) ; les contacts et relations avec les propriétaires et les exploitants
  • Les DIA (Déclarations d'Intention d'Aliéner), la base Fichiers Fonciers issue du cadastre fiscal (parcelle, taille, bâti, type, date de construction, etc.) et la base DV3F pour les transactions foncières et immobilières constituent des sources complémentaires pour un état des lieux de la propriété foncière du bâti et des parcelles sur un site commercial

• Opération à Strasbourg concédée à un opérateur privé qui aménage la ZAC et assure la commercialisation. Il a créé un cahier des clauses architecturales et paysagères de la ZAC que les nouveaux projets doivent respecter, avec une exigence moindre sur la transformation du bâti existant.

• ZAC Actisud Metz qui privilégie l'anticipation de nouveaux usages, notamment en termes de mobilité. Lorsque la ZAC est privée, le risque est pris par l'opérateur privé et non par la collectivité. Dans le cas d'une SEM, c’est la collectivité qui prend le risque compte tenu de son engagement financier dans l'actionnariat de la SEM et des subventions qu'elle lui verse. Il est nécessaire de disposer d'une expertise pour analyser et décrypter les bilans d’opérations. Cela permet de se redonner des marges de négociation. La métropole de Bordeaux a toute une équipe pour analyser les bilans d’opérations surtout pour le logement et les activités. La collectivité est en mesure de réinterroger les bilans et les valeurs affichées par les promoteurs pour négocier et affirmer les valeurs immobilières qu'elle souhaite sur certains secteurs. Donc cela amène les opérateurs à modérer leurs ambitions de rentabilité sur le logement selon la stratégie foncière et la politique de logement affichée par le territoire (prix de sortie, accès des ménages, etc.). Parmi les outils moins courants mais qui permettraient à la collectivité et aux acteurs privés d'atteindre leurs objectifs (mutation, revalorisation d'un site, exploitation) : la valorisation temporaire sur des durées courtes ou longues (baux emphytéotiques…) constitue une opportunité afin de donner une valeur d’usage à un site qui n’en a pas ou peu. Cette valorisation peut être faite par le bail à construction, à réhabilitation ou par une autorisation temporaire d'exploitation : elle octroie une obligation de construire, de réhabiliter ou d'exploiter un lieu, un terrain ou un site au preneur pour une durée définie dans le contrat de bail et en échange du versement d'une redevance versée au bailleur.